狂买狂卖！华侨城的痛谁能懂？|杆姐

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

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从来没有哪个时候，杠杆游戏像最近这样注意到华侨城，这家佛性又色彩丰富的公司。

10月22日，北京产权交易所披露，华侨城公开挂牌转让其所持有的上海华合房地产开发有限公司50%股权，以及上海华筵房地产开发有限公司50%股权，总出让底价为47.12亿元，这两家公司对应的项目为“苏河湾二期”。

同一天，武汉，华侨城举牌摘下武汉青山区一块综合用地，成交价66.4亿元，溢价率达21.88%，这是当日武汉土拍中唯一一宗非底价成交的地块。

第二天10月23日，南京4宗地块集中入市竞价，华侨城拿下秦淮区地块，溢价率为24.79%，有媒体统计，这是10月份以来南京溢价率最高的一块地。

这是什么节奏？

1

买，卖

这并不是华侨城第一次类似操作。实际上，杠杆游戏不完全统计，仅10月华侨城通过公开竞价方式纳入了土地接近40万平米，花了100多亿。

而截至10月25日收盘，数据显示，华侨城A的总市值为586.48亿元。

另一方面，其“清货”的步伐始终没停歇。比如上文提到的“苏河湾二期”项目。

2018年至今，华侨城挂牌转让了包括深圳、上海、海南、南京、西安、重庆、成都等地的多个公司股权以及债权。

其中，今年8月就转让三起股权，涵盖天津嘉运置业有限公司49%股权、云南世博华兆置业有限公司50%股权、昆明万澜房地产开发有限公司50%股权。10月份，华侨城也有三个项目被挂牌。

有媒体统计，“苏河湾二期”是今年以来，华侨城公开挂牌出售的第13个项目公司。这还是2016年其与华润置地共同拿下的“地王”项目，彼时的价格为69亿元。

商人都是嗜血的。这么多项目出清，显然有原因。

以这次转让的华合和华筵公司为例，公开资料显示，2018年，华筵净亏损2844.19万元，华合净亏损38.71万元；2019年前九个月华筵亏损529.68万元，华合亏损326.29万元。

要么割肉，要么亏本。调控高压持续，地王们难过啊。

这样的情况全国其实很多。有开发商朋友就和杠杆游戏说，所在的公司，有些项目其实也不赚钱，甚至略微亏钱。这没办法，必须快速销售回款。现金流很重要，有的项目赚钱就可以了，公司整体可以稳健发展要紧。

2

转型、阵痛

痛苦的地王很多，华侨城或许还算是轻的，毕竟其一直在转型，且还有文旅这块大蛋糕。

2015年以来，华侨城开始启动对内改革、对外开放的新兴战略，将原来旅游地产为主的战略调整为：文化+旅游+新型城镇化、旅游+互联网+金融的发展模式。去地产化的痕迹明显，所以其买或卖也是有战略支撑的。

但问题也来了。对自身而言，文旅产业回报周期更长，需要大量的资本输血，非常考验现金流和融资能力。

目前3季报还没发布，杠杆游戏从其2019半年报里看到，现金流方面，华侨城并不乐观。

其中经营活动产生的现金流量净额为-85.4亿，投资活动产生的现金流量净额为-47.3亿，筹资活动产生的现金流量净额为228亿，同比减少了23.08%，现金及现金等价物净增加额95.4亿，同比减少32.38%。

负债方面，半年报显示，华侨城的流动比率比上年末减少了0.45%，资产负债率则增加了2.93%。

截至今年6月30日，华侨城总负债2566亿元。

值得注意的是，总负债方面，华侨城增加明显，2017年底，华侨城总负债1519亿元，1年半过去，总负债上涨超1000亿元！吓人啊。

华侨城半年报里也提到了债务风险：随着公司规模不断扩大，资产负债结构对公司而言愈发重要，如果负债水平不能保持在合理的范围内，公司将面临一定的财务风险。

目前看到的状况是：风险在逐渐增大。

3

未来

很多杆友应该知道华侨城，全称：深圳华侨城股份有限公司，母公司华侨城集团，是华侨城集团旗下旅游及房地产板块的上市公司。

上市之初，华侨城的主要业务为旅游业。从2000年开始，公司涉足房地产领域，并逐渐形成“旅游+地产”的开发模式。

2011年，在“国资涉房”的整顿大潮中，华侨城成为获准从事房地产业务的16家央企之一，这是其他民营地产大佬们比不了的优势。

有行业专家预测，随着国民旅游消费需求的快速升级，在未来5带10年，我国文旅产业将达到15万亿规模。

文旅产业正逐步成为城市和区域经济发展新引擎，国内正迎来文旅产业的发展黄金机遇期——大佬们也都深谙这个道理。

所以这几年，恒大、融创、云南城投、万科等不少实力开发商也瞄准了这一机遇，纷纷涉足文旅产业。

还有国际上的迪士尼、环球影城等知名文旅IP进驻内地，抢占市场。以前华侨城的欢乐谷还算是一家独大，现在面临着不进则退的局面。

外部忧患，内部环境也很纠结。一方面努力转型，但另一方面，地产仍是华侨城主要供血来源。

2019年半年报显示，上半年，房地产行业为华侨城贡献营业收入121.26亿元，而旅游行业仅贡献营业收入57.24亿元，不到地产业务的一半。

频频出让旗下地产项目回拢资金，某种程度上是卖了自己一部分“血”，这样可持续吗？

这样的不容易，杠杆游戏觉得势必还要持续一段时间。

背靠大山，相信华侨城会顺利过关，但其他的呢？目前，风很冷，冬天的脚步临近了。

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