​房屋买卖中，“凶宅”的裁判规则

来源 | 判例研究

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编者按：“凶宅”并非一个法律概念，无法在实体法律规范上对其进行准确定义。在百度百科中，“凶宅”释义为迷信认为不吉利的或闹鬼的房舍，或发生过凶杀、自杀、谋杀、跳楼、上吊等非正常死亡的房舍。在司法实践中，一些法律工作者对房屋买卖中“凶宅”相关的法律纠纷还不能完全精准的把握，“凶宅”在不同情形下的具体法律适用，实务上还处于进一步探索的阶段，本文期待可通过对我国判例的研究来指导司法实践，并希望对此进行一些有益的探讨。

截止2020年9月，在中国裁判文书网输入“凶宅”（关键词）检索出民事裁判文书408篇，其中由高级人民法院审判的有6篇，由中级人民法院审判的共计127篇。

本文旨在通过归纳介绍“凶宅”相关的理论，围绕人民法院的裁判案例，归纳提炼有关房屋买卖中“凶宅”的司法裁判规则。

基本理论

1．法律意义上“凶宅”的认定

“凶宅”并非法律概念，无法从法律规范中搜寻其明确定义。将房屋命名为“凶宅”，是日常生活中人们追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害心理而演化的产物。对“凶宅”有所忌惮是主观上的心理感受，房屋本身客观使用并不受影响，但这种主观感受形成一定规模，为社会较多数人接受，势必会影响房屋的交易价值，也就存在法律规制的必要。“凶宅”并非单纯主观的封建迷信，相反属于客观的公序良俗。

判断是否为“凶宅”不能以个体主观感受为依据，应以公序良俗大原则下的社会共识为判断基准。日常交易实践对是否为“凶宅”的认识不断累积，最终汇聚形成相对明确的判断共识，此时方具备类型化判断的可能。“凶宅”的认定规则主要有二：一是死亡形式，需发生人为非正常死亡事件，人的自然生老病死属于人之常情，不属于“凶宅”的范围；二是死亡地点，一般情况下需发生在房屋内，即房屋专有部分。

2．当事人的告知义务

诚实信用原则是我国民法确立的基本原则之一，《合同法》第六条亦规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。在房屋买卖合同中，若作为交易标的物的房屋为法律意义上的“凶宅”，出卖人在明知该交易房屋系“凶宅”的情况下，基于诚实信用原则的要求，一般情况下应主动告知可能会对交易产生重大影响的“凶宅”情况。特殊情况下，“凶宅”情况也可能不属于出卖人应主动告知的内容，例如，“凶宅”中非正常死亡人死亡时间与房屋买卖交易时间的间隔对出卖人是否应主动告知“凶宅”情况的判断有影响，间隔时间超出一定合理范围便无法归入与订立合同有关的重要事实，法院具体判断后可不认定该情况属于主动告知范围。但是，需要注意的是，在买受人询问该交易房屋是否存在“凶宅”情况时，出卖人仍应如实答复。

3．主要救济方式

房屋买卖中的买受人在买到“凶宅”后，若与出卖人无法协商解决，可根据具体情况考虑通过主张重大误解或受欺诈而请求撤销房屋买卖合同及赔偿损失。若买受人有证据证明出卖人明知交易房屋系“凶宅”应告知却故意隐瞒或虚假告知，可以考虑通过主张受欺诈撤销合同来维权；若买受人没有证据证明出卖人明知该交易房屋系“凶宅”，可以考虑通过主张对交易房屋产生重大认识错误撤销合同来维权。

重大误解的民事法律行为，指行为人对于民事行为产生错误的理解，并基于这种错误理解而为的民事行为。具体包括：对行为性质的误解、对标的物的误解、对价金的误解、对当事人的误解。需注意的是，民法中的误解仅限于对行为内容的误解，不包括对行为动机的误解，而且这种误解是重大的，是由于行为人的过失造成的。

因受欺诈实施的民事法律行为，具体分为两种情况：（1）一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为。欺诈是指行为人故意实施的，以引起、强化或维持他人的错误认识并使其基于此错误认识做出意思表示为目的的欺骗行为。（2）第三人实施欺诈行为使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为。特别需要注意的是，民事法律行为的对方知道或应当知道第三人欺诈行为的，该民事法律行为才是可撤销的。

【参见教育部考试中心：《全国硕士研究生招生考试法律硕士（非法学）专业学位联考考试分析》高等教育出版社，2019.7，第151页】

裁判规则

实务要点一：

1.  当事人对“凶宅”情况有约定时，判断个案是否可认定为“凶宅”应予以参照处理，基于当事人预期范围进行个性化排除。

2.人员在诉争房屋外非正常死亡，不导致诉争房屋成为“凶宅”，在诉争房屋的买受人未向出卖人询问前，出卖人无告知该非正常死亡事实的义务。

案   件：杜某成等与王某兰房屋买卖合同纠纷案[（2019）京02民终10414号]

来   源：中国裁判文书网

北京市第二中级人民法院认为：

当事人对“凶宅”情况有约定时，判断个案是否可认定为“凶宅”应予以参照处理，基于当事人预期范围进行个性化排除。具体到本案，当事人对“凶宅”情形有所约定，但该约定与实际发生情况不一致，本案非正常死亡事件发生地点在房屋本体结构之外的六楼与七楼的楼梯间，该特殊情形就可直接排除通常意义上的“凶宅”认定。

杜某成之妻自缢在案涉房屋外所在的六层至七层楼梯间，该事实不属于质量、性能、用途、有效期限等信息，亦不导致案涉房屋成为凶宅，客观上也不影响房屋的使用价值，要求杜某成主动披露不利于杜某成本人利益，期待可能性较低。杜某成主动告知与杜某成经询问后如实告知之间有所区别，本院并不否认在王某兰询问后杜某成有如实告知的义务，但王某兰未向杜某成询问前，杜某成没有告知其妻在案涉房屋外非正常死亡的义务。

实务要点二：

1.若与诉争房屋相连的相对封闭的部位客观上为诉争房屋的使用提供了区别于其他公共区域所能提供的方便，事实上已与诉争房屋形成一体，即使当事人对该部位不具有所有权，仍应认定该部位中发生的非正常死亡事件对诉争房屋的交易会产生影响。

2.诉争房屋内发生非正常死亡事件属于直接影响诉争房屋交易的重大信息，出卖人应当知道该信息的应告知买受人，出卖人未告知的构成欺诈，买受人依法请求撤销该房屋买卖合同的，人民法院应予支持。

案   件：上诉人冷某、伍某华与被上诉人严某房屋买卖合同纠纷案[（2020）川03民终314号]

来   源：中国裁判文书网

四川省自贡市中级人民法院认为：

案涉房屋在出售时,与其相连的相对封闭的露天花园已经存在，而实际也是由严某家人在使用，虽然严某对该花园不具有合法的所有权，也未将其纳入双方当事人签订的《存量房买卖合同》约定的范围内。但该露天花园客观上为案涉房屋的使用提供了区别于小区其他公共区域所能提供的方便，事实上已经与案涉房屋形成了一体。冷某、伍某华购买案涉房屋时将该花园作为一个重要的考量因素符合日常的交易习惯。因此，对于该花园中是否发生过非正常死亡事件自然会影响案涉房屋的交易。不能因该花园不属于双方当事人房屋产权交易范围而对该花园中发生的非正常死亡事件视而不见，认为对案涉房屋的交易不产生影响。

案涉房屋花园内曾发生非正常死亡事件是确定的，该事件发生在严某家人居住使用案涉房屋期间，严某对于该情况应当知道。而该事件属于直接影响案涉房屋交易的重大信息，不管按照合同约定的严某负有的告知义务还是根据诚实信用原则，严某在出售案涉房屋时均应向冷某、伍某华告知上述信息，由冷某、伍某华自己决定是否购买。但严某并没有将上述信息告知冷某、伍某华，故意隐瞒了真实情况，从而影响冷某、伍群某华的正确判断，最终做出违背自己真实意思的表示。严某的行为构成欺诈。冷某、伍某华在法律规定的期间内，向法院请求撤销《存量房买卖合同》，依法应予支持。

实务要点三：

诉争房屋内发生非正常死亡事件，出卖人未如实告知买受人的，无论出卖人在售房时是否知悉该非正常死亡事件，若买受人主张因重大误解而撤销合同的，则人民法院应予支持。

案   件：汪某勤、吕某业房屋买卖合同纠纷案[(2019)闽02民终5456号]

来   源：中国裁判文书网

福建省厦门市中级人民法院认为：从常理看，讼争房屋内曾发生非正常死亡事件，对购房人的购房意愿有重大影响，属于与订立合同有关的重要事实，出售人负有告知义务。在未获特别告知的情况下，胡某在购房时有理由相信该房屋未曾发生非正常死亡事件。故而，一审法院以胡某基于对房屋的错误认识作出的意思表示与其真实意思相悖为由，支持其因重大误解而请求撤销合同的诉讼请求并无不当。汪某勤、吕某业作为房屋出卖人，除对房屋状况具有如实告知义务外，对所售标的物亦负有承担瑕疵担保责任，其在售房时是否知悉该非正常死亡事件不影响其责任承担。

实务要点四：

诉争房屋门外过道处发生的非正常死亡，与诉争房屋本身无直接关联，不能据此认定该房屋为“凶宅”，合同双方亦不可因该事件相关缘由主张撤销合同。

案   件：陈某与张某新等房屋买卖合同纠纷案[（2019）沪01民终15793号]

来   源：中国裁判文书网

上海市第一中级人民法院认为：陈某在签订合同前得悉系争房屋门外过道处曾有人坠楼，张某新、张某斌、杨某敏确实未能如实告知陈某坠楼人员与张某斌的关系。但本案中坠楼系发生在系争房屋的外面，无论坠楼人员是否与张某斌有关系，系争房屋都不属于传统意义中的“凶宅”。本院对于一审判决有关坠楼人员与张某斌的身份关系并非是影响房屋买卖合同订立的重要信息，以及陈某向张某新、张某斌、杨某敏的询问不足以使常人认为该信息能影响陈某的购房决定等认定亦予以认同。鉴于坠楼人员系在系争房屋门外过道处，坠楼人员的身份或死因与本案买卖合同标的物系争房屋本身并无直接关联，即使陈某确因其所称的系对坠楼人员的身份或死因陷入错误认识，作出了不真实的意思表示，签订了买卖合同和补充协议，但也不属于法律意义上的关于系争房屋买卖合同应予撤销的欺诈情形。

实务要点五：

诉争房屋内发生人员系“衰老”死亡的，属于正常死亡，即使出卖人未告知买受人正常死亡的情况，买受人主张出卖人构成欺诈的，人民法院不予支持。

案  件：丁某辉与陈某芳、钱某房屋买卖合同纠纷案[（2019）苏06民终4375号]

来  源：中国裁判文书网

江苏省南通市中级人民法院认为：人的生老病死为自然规律。丁某辉提供的《居民死亡医学证明（推断）书》载明李某林死亡原因系“衰老”（李某林死亡时年龄为85周岁），属于正常死亡，并非在房屋内出现自杀、谋杀等非正常死亡事件（民间所谓“凶宅”）。房屋内有人正常死亡通常并不影响房屋的价值，亦为社会上的普通民众接受和认可。即使陈某芳未将李某林逝于案涉房屋内的情况告知丁某辉，但丁某辉主张陈某芳未主动告知该情况，违背诚实信用和社会公德，构成欺诈，没有依据。

小结 ：买卖房屋对于绝大多数人而言是非常重要的事情，然而买受人一旦买到“凶宅”，可能遭受很大的心理障碍，进而妨碍对房屋的正常使用，出卖人也可能会因“凶宅”陷入不必要的纠纷，影响利益实现。房屋买卖的当事人可以从以下方面更好地把控“凶宅”的法律风险。首先，在“凶宅”的认定上，要着重从死亡形式（正常死亡/非正常死亡）和死亡地点（房屋内/房屋外）两方面判断，当事人也可以通过约定的方式对“凶宅”更清晰的加以界定。其次，出卖人应注意按照诚实信用的原则妥善地履行法律要求的如实告知义务，避免买卖合同因欺诈或重大误解而被撤销。买受人在买卖房屋时可以采取一些措施降低买到“凶宅”的风险，如在合同中要求出卖人承诺房屋未发生过自杀、他杀等非正常死亡情况并规定违约责任，上网查询过往新闻，从邻居、居委会等处询问等。最后，在司法实务中，人民法院对于房屋买卖中“凶宅”形成了诸多可供参考的裁判规则，当事人可以多加了解学习相关的裁判规则。如此，当事人可以减少和处理好房屋买卖中“凶宅”相关的纠纷。