​最高院最新裁判观点：​因历史原因形成的无证房屋，不宜认定为违法建筑

来源 | 鲁法行谈 

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裁判要点：对于因历史原因没有办理房屋产权证的无证房屋，行政机关在没有充分证据证明该无证房屋属于违法建筑的情况下，不宜认定为违法建筑。行政机关和人民法院应当在综合考量没有办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋来源、房屋用途和周边类似房屋市场价格等因素后，确定公平合理的补偿标准，不能以无证房屋系违法建筑为由一概不予补偿。

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：辽宁省沈阳市于洪区人民政府。住所地：辽宁省沈阳市于洪区黄海路37号。

法定代表人：王庆海，该区人民政府区长。

委托诉讼代理人：唐宁，辽宁同方律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：潘玉民，男，1963年5月20日出生，汉族，住辽宁省。

二审被上诉人（一审被告）：辽宁省沈阳市于洪区沙岭街道办事处。住所地：辽宁省沈阳市于洪区沙岭街道沙岭村。

法定代表人：金晓文，该办事处主任。

再审申请人辽宁省沈阳市于洪区人民政府（以下简称于洪区政府）因潘玉民诉其及辽宁省沈阳市于洪区沙岭街道办事处（以下简称沙岭街道办事处）履行补偿职责一案，不服辽宁省高级人民法院（2018）辽行终1519号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

于洪区政府以法院判决其支付潘玉民土地补偿费、对案涉违建房屋予以补偿、对案涉有产权证房屋按照每平米4400元标准予以补偿无法律依据等为由向本院申请再审，请求：撤销二审判决；驳回潘玉民对土地补偿费、违建房屋的补偿请求，改判按无证房屋补偿标准对潘玉民1100平方米房屋进行补偿。

本院认为：本案的争议焦点为案涉1100平方米有产权证房屋、无产籍房屋和土地的补偿问题。

首先，案涉有产权证房屋初为乡镇人民政府的办公大楼，后为沈阳市于洪区沙岭信用合作社（以下简称沙岭信用社）营业场所。潘玉民从沙岭信用社合法购买案涉有产权证房屋后，用做肉食品加工厂经营场所和厂房。在潘玉民向人民法院提供了《房照》及契税证等证据的情况下，案涉1100平方米房屋虽无房产档案但属于历史遗留问题，按照有证房屋和经营性用房予以补偿并无不当。原审法院经实地走访、询价，按照案涉房屋2011年拆除时周边在售经营性用房平均成交最低价的80%确定补偿单价，亦无不当。故对于洪区政府关于案涉有产权证房屋因无房产档案应为无证房屋、原审法院认定的案涉房屋补偿单价无事实和法律依据的主张，不予支持。

其次，二审法院认定沙岭街道办事处出具的《证明》证实案涉无产籍房屋建成于1976年，原为乡镇人民政府的办公用房，亦系潘玉民从沙岭信用社合法购买，没有办理房屋产权证有其历史原因。在于洪区政府没有提交充分证据证明其为违法建筑的情形下，不宜认定为违法建筑。二审法院在综合考量没有办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和案涉房屋2011年拆除时周边在售经营性用房平均成交最低价格等因素后，确定每平米2750元的补偿单价并无不当。故对于洪区政府关于案涉无产籍房屋系违法建筑不应予以补偿的主张，不予支持。

最后，案涉土地属于集体建设用地，系潘玉民于1995年从沙岭信用社合法购买，已依法取得集体土地使用证，享有占有、使用和取得收益的权利。据此，二审法院认定潘玉民有权获得案涉土地补偿并无不当。二审法院根据辽宁省沈阳市有关土地价格保障标准，并考虑前述有产权证房屋和无产籍房屋补偿中已包括项下土地价值应扣除相应面积，最终确定案涉土地应补偿面积为2795.29平方米、补偿标准为每平方米480元亦无不当。故对于洪区政府关于二审法院判决其给付潘玉民土地补偿费属于适用法律错误的主张，不予支持。

综上，于洪区政府的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

驳回再审申请人辽宁省沈阳市于洪区人民政府的再审申请。

审判长　　梁凤云

审判员　　张　艳

审判员　　张　剑

二〇二〇年六月十八日

法官助理    邹   涛

书记员       吴   冉