是时候和当前的房地产预售制度说再见了！
关于房产预售制度，米宅的观点如下：
1.中国目前的预售制度不是要取消，是必须要改革！
2.中国目前的预售制度对购房者一方来说，严重不公平！
3.中国目前的预售制度是让不良开发商苟且偷生、蒙混过关的保护伞！
4.中国目前的预售制度是让好的开发商、好的产品难以光大的重要障碍！
5.中国目前的预售制度不改革，交房维权事项将变成为常态！愈演愈烈！
6.中国目前的预售制度基本上站在购房者的对立面而设定的！完全不能保护购房者权益！
什么是商品房预售销售制度？
开发商要先取得《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，最后取得《商品房销售（预售）许可证》，这时才可以对外公开销售，而在现行法律规定下，在取得预售证之前，收取任何费用都是违法的。
购房者分两种，分全款支付和按揭支付，签订与房管局联机备案的购房合同，全款用户直接付款，按揭用户支付首付款（目前银行规定是首付20%起），同期开发商代收的还有维修基金、印花税。
（注：已经出现多起维修基金被开发商盗用、挪用的情况）
通常取得预售证到实际交房需要2.5年左右的周期，在此期间，按揭用户需要和银行签订借款合同，通常在签订购房合同一个月左右的时间，开始偿还房贷。
（注：经常出现交了首付、签了合同、但由于个人征信等原因银行拒贷的现象，屡见不鲜，购房者进退两难！）
在偿还房贷2.5年左右的时候，在开发商没跑路、资金没断裂、项目没烂尾的情况下，开始交房，购房者终于看到了自己2.5年前购买的一个开发商描绘中自己的房子。
拒统计，至少50%以上的购房者，对看到的实际交付的房子是不满意的，而此时已经偿还了两年多的房贷，已经支付了一笔不小的首付款给开发商，房价也已经上涨，购房者能怎么办？忍气吞声咽下去？维权要求开发商整改？还是退房？
如果要求退房，先不管开发商不配合、房管局不配合等手续问题，姑且说可以退，我们按购买100平方、总价100万、首付20%的房子为例。
首付款：20万元首付款+维修基金6500元+300元印花税=206800元的首期款，占用了2.5年；
按揭还款2.5年：按基准利率年4.9%计算，等额本息月还款4745元（真正办理贷款时强烈建议采用等额本金还款方式），2.5年一共还款14.235万，其中利息是坑爹的11.618万！如果想退房，还要去筹借78万元一次性还给银行解除贷款合同，然后再等开发商把全额房款+维修基金退给你。
问题来了：
1、我已经还的利息一共11.6万，谁补偿我？开发商和银行都不会管我的！
2、我交给银行1%的提前还款违约金，一共5000元左右谁补偿我？
3、我前期让开发商白用了2.5年的20.68万，难道就白用了？
4、我TM又去借了78万还了银行，解除了房贷，开发商啥时候才能把房款退给我？1个月、6个月、1年？有谱没？会不会又是一个大坑！！！
以上，就是我们现行的预售制度的流程和问题所在！在这个制度流程中，购房者是最不受保护、最容易被伤害的一方！
预售制度对购房才明显不公平！
先不说损失，你即使接受损失，房子能退了吗？
1、首先，如果你是按揭买房，你想退房，你必须要先一次性把按揭还清了才能提这个事儿。
2、你去提前还银行款时先要预约银行，这个不重要，重要的是你提前还款时还要交一个按揭款余额1%的违约金给银行。
（该项罚款具体看你的按揭合同约定，交行是不满3年就结清的话是要交余款1%违约金的，有的银行更高）
3、好，你终于凑足了钱，也交了违约金，你还要有一个充足的理由来说服开发商同意，因为这个作废合同的流程需要开发商去帮你作，你还需要开发商配合，你需要找开发商的关系，需要开发商给你面子。
4、好，你找了开发商的关系，同意退了，你又花钱去医院找关系做了一个大病证明（要递交给房管局审核通过的充足理由），给房管局递交了资料，等了两周，房管局给你驳回了，原因一般是两个：一是该楼盘合同作废率超过了一定比例（比如3%）不给通过，二是你的理由不充分不给通过（比如你开的大病证明还不够严重）。
5、好，咱先不说房管局为啥不给同意（当然是担心开发商钻空子自己套按揭款自己再作废），你又找人找房管局的关系疏通，终于房管局同意了。
6、好，终于可以退了。你拿回了房款。
7、印花税怎么退？我至今没见到过成功案例，因为去退钱太麻烦，这个钱也不多，很多人都认命不退了。
8、印花税就算了，钱不多，契税呢？比如你买了一套200万的写字楼契税就是8万，不退不太亏？当你去退契税时你会发现，你要给税局提供的资料真的是比生个双胞胎还要难！除了你有的契税底联还要提供原始作废合同、红冲发票、开发商证明、开发商财务转账证明、开发商说明书、房管局也要盖章等，基本上在这个环节，一两千块钱的人都会放弃，耽误不起功夫，也丢不起这人整天去求开发商，但这就是我们目前的纳税人处境，交税是孙子，退税还是孙子。
退契税要提供的资料清单▼
邮政银行关于提前还款违约金的约定是1%，交通银行也是1%▼
预售制度对于购房者一方来说就是连环套：
1、首先购房合同的签订对于购房者一方来说就显失公平，不让看、也不让改、只是催着让签，不签合同定金也不给退，只能天真的签订，而合同中对于开发商交房标准一项的约束极其宽泛。
2、签了合同，合同中约定一般一个月内就要让办好按揭贷款，于是在开始还按揭贷款约2年后交房。
3、然后，你也交了维修基金、印花税、契税、代办费等一堆其它钱。
4、好，交房了，发现很多事项和事先说的不一样，电梯下坠、人车未分流、水是临时水、电是临时电、燃气还没通、断桥铝门窗成了塑钢、大堂说好的装修的还是白墙、开发商延期交房、物业公司也换了、门口的路还没修、说好的贴瓷砖怎么成了涂料、我的楼边怎么是一个垃圾站、我的楼下怎么有一个变电设备、楼下商场和我的楼挨的太近了、说好的绿地怎么又在盖房子、说好的学校怎么还没有建、说好的划片怎么学校说不让上、西奥电梯算不算合同上说的品牌电梯，等等，你一肚子的糟心，你不想要了，你想退。
5、你想退房？怎么退？100个想退的，能成功退1个就不错了……这1个还得是有关系或有能耐的！这1个退的还要自己承担房款10%左右的损失。
预售制度万恶的根源就在于完全不能保护购房者，购房者权益完全不受保护！原罪就是交房时购房者无法选择放弃和退出！放弃的代价太大！而开发商却没什么损失！
预售制度没有好处吗？
当然是有的，中国目前繁荣的房地产经济当然是和预售制度分不开的，全面盘活了民间百姓的存款和资金，解决了开发商前期的资金来源，把早期中国有限的资金和资源能量无限放大，放大了能量和杠杆，发动企业、银行、百姓一起来为房地产建设作贡献，早期开发商基本上都是空手套白狼都可以赚钱盖房子，但现在是不行了。
中国自1994年实行预售制度以来的房地产发展，预售制度是功臣，毋庸置疑！
问题是，如今时代变了！
取消了预售制度，房价会不会涨？
房款中的房贷由购房者申请和偿还，房款转给开发商，确实是一笔不小的费用，如果取消了预售，执行交房前购房者不用办理按揭的制度，开发商会不会增加成本，而上房价大涨呢？
▼其实不然：
1、开发商除了房贷融资这一项之外，还有其它多种融资渠道，如土地质押、在建工程质押、待售房子质押等，通过信托、投资公司、基金等渠道一样可以融到资金，为项目输血。
2、很多项目已经有预售证，购房者也交了首付，却为什么迟迟不能签订购房合同？那是因为这个房子质押了，只有解押才能签购房合同，只不过是由开发商解除质押然后由你再去质押给银行而已，只是房子的主要变了。或者，可能只是没有购房者去质押拿到的钱多。
3、近期，诸多房企都发行了公司债，利率低至年利率不到5%，资产证券化也是如火如荼，建业刚把建业物业未来10年的收益都质押并贷了9亿，所以，房子不管是卖还是不卖，开发商其实都是可以融到钱的，并不会给开发商增加太大的成本。
4、当然，在这个过程中，考验的就是开发商的融资能力、管理能力、品牌溢价能力等，那些根本就不具备这个能力的小开发商，在未来优胜劣汰的过程中，即使在预售制度的保护之下，也是要被淘汰的，没有什么根本性区别。
别的国家（地方）有无预售制度？
香港：
中国的预售制度就是和香港学的，香港，我恨你，不说了！坑爹的得房率、建筑面积、预售制度、卖楼花就是跟着香港学的！
台湾：
1、购房者只付25%～35%，另5%为交屋款。60%～70%银行贷款。购房者缴纳按揭款在同意交房时开始。银行也在此时，才将贷款拨给开发商。
（即购房者依合同，接收房子时，开发商才能拿到大量资金）
2、土地可向银行贷款成交价30%～50%，（即，解决开发商资金压力，又因为利息成本，开发商保质保时完成）
3、承建工程款，可依开发商和营造公司的信誉向“建经公司“专项专款，保险贷款（即开发商盖不起来，建经公司必须依合同赔偿金额，其金额一般为盖到交屋）。
澳洲：
先支付10%到信托账户订房，交房时没问题再支付20%左右，然后才办理按揭，交房感觉有问题直接要求退房，钱直接从信托账号退给你（还可以计息）。购房者权益是受保护的。
加拿大：
首付35%，如果买公寓是在交房前根据工程进度分期支付，在交房时办理按揭和签订贷款合同，购房者权益也是受到保护的。
马来西亚：
也是先支付10%左右订房，按工程进度再交款，按揭是在交房时才开始办理，交房时对房子不满意要求退款即可。
新加坡：
介于香港和澳洲之间，首付20%左右，提前2年左右先交5%左右订房，然后办理按揭，银行按工程进度给开发商贷款，购房者开始支付贷款，银行放款会对开发商有一定的监督和约束，同时新加坡的法律也很完备，目前尚未出现什么交房的纷争。
可以发现：
大多数的国家，实行的都是交房才开始办理贷款，因为这是一个关键点，房子是否有问题，这个时候是明显的，只有香港、中国内地、新加坡是实行交房前就还贷款的模式，而，中国内地却是问题重灾区，主要是因为监管不够和法律环境问题。
不要摸着石头过河了！
▼ 米宅米宅期待预售制度有这样的改革：
1、预售款必须是交到一个托管账户、而不是直接交给开发商。
2、参考国外开发模式，预售量达到一定比例（如50%）时，开发商可以获取银行贷款。
3、改变现在开发商土地质押贷款、在建工程贷款模式，而是建议一种在预售量达到标准之后，较为直接的项目贷款（类似于定单贷款），该贷款额要高于原来设计的土地质押和工程贷款额。
4、改革之根本：交房时才签订正式合同和按揭贷款合同，交房时看到房子和之前承诺不一致，果断选择放弃，信托账户直接计息退款给购房者！开发商严重违约的还要承担法律责任！
5、可以考虑设计信托账户和该项目贷款银行一致，这样能在银行获得存款的同时也放出贷款。但有第三方法律机构来约束该账户的安全。
这种模式我们不是先例，在美国、澳洲本身就是这样的销售模式！
试想，如果真是这样的预售制度的话，开发商还会瞎忽悠购房者吗？开发商还敢乱承诺而不兑现吗？开发商还会为了卖房子而不择手段吗？
只有在这样的制度约束之下，好的开发商才会越来越多，不良开发商才会没有生存之所，维权事件才会越来越少，我们的房地产大环境才会越来越好，我们的城市才会更美好。
让我们一同期待预售制度的变革！
米宅会一直呼吁！
一直不停的呼吁！
END