8家主流房企，10家金融机构，2018年地产融资面面观
上一篇地产融资：一场没有武器的战役（文末有彩蛋）对地产融资的四类模式进行了探讨，本文主要从监管、房企、金融机构的角度，对2018年的整体融资环境和模式进行展望。
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10年地产融资政策兴替
房地产企业融资，可用于偿还债务、补充流动性、并购重组、房地产开发等，基本融资框架包括贷款、海外融资、股权融资、债券融资、销售回款等。
房企ABS围绕房企开发销售过程中各个环节形成的资产，供应链应收账款；购房尾款；物业收入收益权；租赁资产收益权等进行证券化，成为新型融资渠道。
过去十余年间，房地产企业融资渠道经历了“股权为主-非标兴起-定增重启-债券放量-回归银行信贷及信托融资-资产证券化热潮”的阶段性变迁过程。
自2016年“930新政”以来，房地产调控收紧，股权融资、债券融资、海外债和信托等房地产融资渠道均受到一定程度的限制。
融资渠道 | 时间 | 发布机构 | 文件名 | |
国内贷款 | 银行贷款（含银行理财） | 2016年11月 | 银监会 | 《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》 |
银行贷款（含表内外融资） | 2018年1月 | 银监会 | 《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》 | |
并购贷款 | 2018年1月 | 上海银监局 | 《关于规范开展并购贷款业务的通知》 | |
银行贷款 | 2018年1月 | 河南银监局 | 窗口指导 | |
银行理财 | 2018年1月 | 厦门银监局 | 监管处罚 | |
自筹资金 | 增发 | 2017年2月 | 证监会 | 关于修改《上市公司非公开发行股票实施细则》的决定 |
利用外资 | 海外债 | 2017Q2 | 发改委 | 发改委收紧对房地产企业海外债审核 |
其他资金 | 公司债 | 2016年10月 | 上交所、深交所 | 《关于房地产业公司债券的分类监管方案》（试行） |
企业债 | 2016年11月 | 发改委 | 《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》 | |
非标融资 | 私募资管 | 2017年2月 | 基金业协会 | 《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》 |
信托 | 2017年5月 | 银监会 | 《2017年信托公司现场检查要点》 | |
信托 | 2017年12月 | 银监会 | 《关于规范银信类业务的通知》 |
8家房企巨头的融资生意经
通过对8家千亿级房企巨头进行跟踪，对2018年“融资年”、“并购年”、“偿债年”的判断基本趋同。
开发商 | 17年排名 | 17年销售额 | 18年销售目标 | 融资工具/环境 | 投资区域/产品定位 |
碧桂园 | 1 | 5500.1 | 推盘10000亿，销售7000亿 | 开发贷，境外美元债，公司债，长租公寓ABS，购房尾款ABS，物业收费ABS，供应链ABS | 一二线核心区域首置首改；核心城市周边乡郊大盘；三四线改善型豪宅 |
万科 | 2 | 5239 | 推盘8400亿（6000万米，均价1.4w） | 开发贷，公司债，中票，银行理财，信托，购房尾款ABS | 瞄准需求最稳定的大众住宅市场，三四线城市的改善型需求，积极参与长租公寓 |
中国恒大 | 3 | 5131.6 | 5500亿 | 开发贷，永续债，境外美元债，公司债，私募债，信托 | 以三四线城市民生地产为基础，在全国280多个城市拥有800多个项目 |
融创集团 | 4 | 3620 | 3500亿-4000亿 | 开发贷，购房尾款ABS，境外美元债，公司债，拟设存量资产并购基金 | 持续聚焦于北京、华北、上海、西南、东南、广深、华中和海南八大区域和一线、环一线及核心城市，开发销售高端精品物业 |
华夏幸福 | 9 | 1538 | 2000亿 | 开发贷，公司债，购房尾款ABS，物业收费ABS，供应链ABS，计划发行美元债 | 夯实巩固京津冀区域，积极布局长江经济带，谋划卡位“一带一路”，产业新城、产业小镇 |
金地 | 12 | 1403.2 | 推盘5000亿，销售4000亿 | 开发贷，公司债，计划发ABS | 考虑限购限贷政策对市场的影响，更注重改善型和刚需型，三四线做快周转 |
招商蛇口 | 14 | 1126.3 | 1500-2000亿 | CMBS，公司债，ABN，中票，地产基金 | 开发部分政策有可能改善，市场竞争尚不激烈的区域 |
泰禾集团 | 17 | 1007.2 | 2000亿 | 开发贷，境外美元债，公司债，私募债，中票，购房尾款ABS | 以北京为中心的京津冀、以上海为中心的长三角、以广深为中心的珠三角，布局一线城市和强二线城市核心区域的高端精品项目 |
「共识」
1 房企百强榜从100名开始从后往前看，很多家今年都可能看不到了
2 地方型中小房企拿地难，融资难，销售难，面临巨头的并购整合
3 行业集中度加速，前十名的集中度可能超过30%，前三名的集中度接近20%，三巨头销售总额逼近2万亿
4 地产融资迎来又一轮“高潮”，成本高，门槛高，主体要求高，倒逼房企积极销售回流现金，以价换量，保现金流
开发商 | 17年排名 | 2018政策研判/趋势展望 |
碧桂园 | 1 | 融资端成本上升从2017年二季度就开始了，对大开发商而言开发贷额度不紧，更重视现金流。 |
万科 | 2 | 流动性从2016年4季度开始收紧，2018年拿地和并购机会变多，去化率整体变慢，不论拿地还是融资，大企业都有优势，集中度未来会持续提升。小企业会不断离开，给大企业更大的空间。 |
中国恒大 | 3 | 未来房地产将呈现两极分化的局面。由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变，以及由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。 |
融创集团 | 4 | 2018年限购限贷政策可能会稍微放松，逐步出现中型企业被并购的机会，兼并份额进一步向大企业集中。 |
华夏幸福 | 9 | 第一，通过销售变通加大环京区域项目出货力度；第二，重点布局环京之外的华东、华中和珠三角地区；第三，加大融资力度，缓解重仓区域政策带来的压力。 |
金地 | 12 | 融资政策收紧并不是全国一刀切，对开发商资质还是区别对待的，2017年底的融资成本是下降的，2018年到目前上升并不明显，整体上的拿地成本会下降。 |
招商蛇口 | 14 | 2018年形势严峻，融资成本提升和贷款额度收紧明显，资金链紧张与否会成为房企分化的标志。 |
泰禾集团 | 17 | 谨慎判断政策风险，坚守一二线，加大融资力度，加大推盘力度，加速回笼资金。土地价格和土地规模是房企抗风险的核心，现金流将成为房企的生命线。 |
10家金融机构的地产融资模式
同时，对业内主流10家信托、银行、资产管理公司的地产融资模式和业务标准进行了梳理。金融机构向大企业聚拢，向核心区域集中，向合规标准看齐，成为必然趋势。
「机会」
1 地产企业的偿债高峰，尤其是AA以下及无评级的房企债，将集中在2018到2019年到期
2 对金融机构而言，选对交易对手，去对城市区域，放对业态布局，合规压倒一切
3 投放别人投不了的债，参与真股实债的夹层投资，收购受困于低谷的优质资产，差异化竞争
序号 | 机构 | 业务模式 | 备注 |
1 | WX信托 | 四三二项目直接抵押贷款 四三二项目错位抵押贷款 并购贷款需满足四三二条件 | |
2 | ZJ信托 | 四三二项目直接抵押贷款 并购贷款需满足四三二条件 购房尾款ABS、CMBS | 项目要求一二线城市及热点城市核心区域 |
3 | ZC信托 | 四三二项目直接抵押贷款 四三二项目错位抵押贷款 并购贷款需满足四三二条件，或并购股权模式 | 项目要求一二线城市及热点城市核心区域，商业项目需一线城市。 |
4 | DY信托 | 四三二项目直接抵押贷款 四三二项目错位抵押贷款 并购贷款 | |
5 | HN信托 | 四三二项目贷款 股权投资 并购贷款需满足四三二条件 | 项目要求一二线城市 并购贷款并购后股权比例不低于50% |
6 | A资产 | 金融债收购 非金债收购，要求具有真实交易背景， 且不能收购关联企业间债务 | 优质房企一线城市及其周边区域 |
7 | B资产 | 远期增信模式 信托债权收购模式 | 地产项目整体规模不增，项目要求一二线城市及热点城市核心区域，刚需快周转项目 |
8 | C银行 | 四三二项目贷款 旧改贷 | 项目要求一二线城市，尤其北京项目，抵押率不高于70%，商业一事一议 |
9 | D银行 | 四三二项目贷款 | 抵押率不高于70%，商业一事一议 |
10 | E银行 | 四三二项目贷款 并购贷款需满足四三二条件 |
*上述上市房企信息均基于公开渠道收集整理；金融机构融资信息基于同业内部交流，完整版表格可点击蓝字前往获取。