重磅消息之后，要抓紧了！

深圳“二手房指导价”的消息已经好几天了，现在情况已经逐渐明朗：

银行确认可以按照网签价或者评估价贷款。

这个新闻出来之后我就给过几点预判：

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这两天，如果你关注过新闻，你会发现已经有消息称深圳二手房业主开始反价，更是有业主一夜把挂牌价调高了一百多万。

这并不意外，好一点的次新房确实会立马调价，但也无需恐慌，少数涨价业主只是在赌市场情绪，好的买房窗口期还不会那么快过去，但要抓紧了！

有一点要提醒大家，房地产分化时代，未来深圳的房子也一定是分化的行情，只有部分板块的房价还会往上走。

哪些板块呢？综合来说就是产业强的板块、楼市需求量大的板块。

深圳的购买力，会持续往西走

深圳强产业的板块在哪里？肯定是前海、福田、南山、宝中为主的深圳核心区。

深圳楼市需求量大的板块又在哪里？宝安西部。

深圳强产业片区以前海-福田-南山-宝中为主，这是毋庸置疑的，至于需求量大的板块在宝安西部，只需要明白一点就可以：

高新产业的背后，是数以万计的购买力需求。

除去福田，你会发现深圳强产业片区中的前海-南山-宝中由于物理距离较近，会形成一个巨型的高新产业团。

前海规划就业人口65万人，其中包括数10万来自欧美、香港等地的国际化金融科技精英。

企业流量，就是高收入人群流量，也是住房需求流量。

这么庞大的住房需求，全部就地解决肯定是不现实的，毕竟并不是谁都能买得起动辄10万+的前海、宝中等地。

所以买房需求必然会继续往西，往宝安去。

一是因为相较于核心区，宝安西部的房价更便宜，仅仅是核心区一半的价格；

二是因为地铁11号快线的加持，相较于龙华、龙岗等地，宝安西部距离前海-南山-宝中工作圈的通勤时间更短；

三是因为深圳“一路向西”很确定，宝安的未来，想象空间巨大。

继续往西应该如何买？从买房人最实际的需求出发，我认为至少应该满足五个条件：

5、升值潜力不能忽视，即使不以投资为目的，也要注重房子的保值属性。

前海战略之心，深圳即将迎来高性价比爆款

以上五点，分条逐一去对标深圳的新盘，很好找到相对应的物业，但同时满足，却要花上一番功夫寻找。

所幸，深圳市场即将迎来华润置地润府系列2.0产品——云上润府。

1、毛坯限价4.795万/㎡，近几年福松沙（福永、松岗、沙井）千载难逢的机会

作为限价地块，云上润府毛坯限价4.795万/㎡。这是个什么概念？

近几年，福松沙板块入市的新房开盘均价普遍4.8-5.8万/㎡，云上润府和片区早前入市新盘相比，最多便宜了1万/㎡。

周边二手房目前挂牌大概在7万/㎡，实际成交已经到了6万/㎡+，对比之下，云上润府最高有约2万/㎡的倒挂空间，红利明显。

而且相比于片区早前入市新盘，云上润府有着其他新盘所不具备的交通优势。

明确来说，云上润府不仅更便宜，且离市中心更近。

上图就可以看出，云上润府位于福松沙区域的最南端，且由于靠近深圳地铁快线11号线，云上润府去到宝中、前海等地，通勤时间约20分钟。

约20分钟就能到深圳的核心腹地，但房价却仅仅是其一半。这样高的性价比，精明的深圳人肯定是算得清的，这也很好解释了之前福松沙片区新房的高去化：

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2、科技人才汇聚，这里或将成为下一个南山科技园

云上润府所在福松沙片区的新房受到市场欢迎，也和片区的置业前景有关。

但凡对深圳稍有了解，或做过功课的人都知道，深圳“一路向西”的发展路径不会变，“核”就在大前海，这是地理位置和历史因素共同决定的。

云上润府所在的福松沙片区就在大前海的辐射范围之内，紧邻大前海会展新城及海洋新城片区。

会展海洋城，包括国际会展城、海洋新城、海上田园城和宝安综合港区，重点发展会展经济、海洋经济、文旅经济，强化“三城一港”联动融合，整合国际会展中心、海上田园、冰雪文旅综合体等特色资源，建设具有世界影响力的国际会展新都会，争当深圳建设全球海洋中心城市的战略引擎，打造产城融合、宜居宜业宜游的综合性功能城区。

深圳国际会展中心，是深圳市政府重点规划打造的战略性项目，建成后将超越德国汉诺威展览中心成为全球最大会展中心。规划的就业人口约36.8万人，居住人口约28.3万人。

海洋新城，规划建筑总量上限850万㎡，未来就业人口规模约15万人，居住人口约6.4万人，将成为深圳参与全球蓝色经济竞合的世界节点。

图源：深圳市城市规划设计研究院

大几十万的就业人口，不用等到国际会展中心、海洋新城等几大重点项目利好全部落地，新一轮的区域价值爆发就会开始。

而且随着高科技企业的落地、高净值人群的入驻，区域或将成为比肩南山的存在。再直白点说，这里可能就是下一个南山科技园。

这并不是空头支票，目前区域已经聚集规上企业738家，亿元以上企业223家，上市企业8家，国际级高新技术企业827家。

其中近云上润府的大族激光智能制造产业基地和深港先进制造业合作区均是千亿级别的产业集聚区。

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可见，买入云上润府，其实就是提前买入高新产业区，买入产业周边物业的未来。

3、成熟配套，美好生活的最基本保障

买房子，实质上还是为了更好的生活。地段优质、潜力无敌这固然重要，但成熟配套带来的浓厚生活氛围也很重要。

商业方面，云上润府所在的福海片区周边有约9万㎡华强城商业Shopping Mall（建设中）、约30万㎡高端名品奥特莱斯（规划中）等大型商业体，楼下还有社区商街，日常生活非常方便。

教育方面，自带有9班制的幼儿园，一街之隔就是福海中学，2公里的范围内还包括幼儿园、小学、中学在内的10+所学校。

交通方面，项目周边共有海陆空轨铁五维（海、陆、空、轨、铁）交通。其中轨道交通方面，云上润府距地铁11号线桥头站直线距离约800米。

buff加满的润府2.0，又一座不可辜负的城市封面

说是高性价比新盘，就不仅仅是地段、配套、价值潜力的优异，还包括产品品质的硬核。

此次云上润府预推98-135㎡的3-4房，定位偏改善。以改善定位的设计初衷，其实是建立在市场急剧变化需求基础上的。

一方面后疫情时代，大家的居住观念变了，比如比起地段，大家觉得空间才是最重要的；再比如双卫是起步，甚至卫生间越多越好。

另一方面三胎放开之后，更多的家庭有3-4房的需求，而且品质生活时代，房子不仅仅要满足能住，还要住的更好。

这对于工作在深圳前海-南山-宝中的高知人群来说尤其重要。

前海-南山-宝中工作的人普遍高薪、高学历，对生活的品质要求比较高，在高性价比的基础上，要住得宽敞、住的舒服，既要颜值高，又要品质好，最好住个几十年都不过时。

在此基础上，云上润府刚好解决前海-南山-宝中工作人群的所有居住痛点。

1、一步到位的改善型大面积产品

首先从居住功能上说。3-4房产品，空间更大，适用性更高，三口或四口之家、三代同堂，都可因需切换，比如把用不到次卧改造成书房、兴趣室等。多一个房间，可以轻松做到有备无患。

其次从置换成本上说。首套房最重要的是首付只需付3成，如果买了两居，未来置换不仅契税较高，而且首付成数也会被拉高。与其面临未来高额的换房成本，不如直接入手3-4房，一步到位，更轻松省钱。

2、大尺度+高得房率+大尺度宽景阳台

“一步到位、户型可弹性适配”并非云上润府的全部惊喜。

它超强的空间尺度，几乎称得上同面积段的Plus版本，是目前为止市场对居住空间颠覆较为彻底的一次。

云上润府户型使用率约81-83%，比普遍使用率70-75%的深圳其他新房高出不止一点点。实际算上全屋飘窗和约一半阳台的面积，它的使用率更高。

户型使用率高，具体到户型，亮点也很突出：

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3、低密纯粹，重构生活的美好想象

住起来舒服，除了要看户型使用率，还要看项目整体的容积率。低容积率的项目意味着社区更宽敞，有更大的活动空间。

云上润府的容积率约4.2，整体低密纯粹，而且云上润府采用的是围合式的布局，这样做既能实现中央景观最大化，也能确保社区园林的日照和通风对流。

4、承袭润府系列，2.0迭代产品

前面也说过了，当下买房，品牌选择不可忽视，最好选自身比较稳健、抗风险能力强，比如央国企。

这样的开发商更安全，产品品质更易受到保障。

云上润府是华润置地润府系列2.0产品，具有品牌力&产品力的双重保障。

华润置地入深二十余载，已经在深圳打造了诸如华润万象城、华润城等一系列标杆，在深圳已收获众多购房者的喜爱。

但无奈，但凡和“润府”两字相关，比如华润城润府、润峯府等都很高端，且价格不低，普通人大多买不起。

这和“润府系”的定位是有关系的。“润府系”是华润置地旗下的高阶产品系列，曾号称“非中心城市不入，非核心地段不择”。

此次承袭润府系列的云上润府来到宝安，给到很好的价格，除了想给深圳买房人上车“润府”系列的最低门槛，也是华润置地看好宝安发展的再次布局。

之前从尖岗山雪花科创城、沙井金蚝小镇到燕罗片区统筹等，华润置地已经占据了宝安多个产业聚集的发展要地。

这一次依然如此，但不同的是，云上润府是华润置地布局宝安少有的品质住宅作品，是高知人群一步到位的理想住所。

如此，就很清晰了，宝安发展要地、高阶定位、改善产品、错过不再有的价格，云上润府想不爆都难。

即将面市的云上润府，临时体验馆已开放，前海-南山-宝中工作圈的意向购房者五一假期都可以去看看，它一定会给到超值惊喜。

而且云上润府入市的脚步已经近了，预计5月就会面市，5月初会开放城市展厅和创意展示空间，扫描下面二维码进群了解更多项目最新资讯~