买房，你一定要懂的四大硬核标准！

都越来越挑剔了

樱桃有个做医美的粉丝，年轻的90后新贵，不到30岁就有购房能力了，最近委托我们帮他选房。

他眼光很挑剔，首付预算150-200W之间，新二手房都看了一遍，每个项目都能挑出点问题。

新房，又觉得产品问题很多，位置、配套、颜值……有一项拖后腿都不想将就。

最后挑挑拣拣，终于帮他挑到一个非常合适的项目。

整个选房过程非常艰难。

越来越发现，这一届的买房人，对住房的要求真的非常苛刻。

要地段好，颜值高，产品要有品质，配套也要跟得上，最好离工作近，还不能离社交圈太远。

这些需求合理吗？非常合理。

可是你去市场上看一圈，别看项目多，能匹配到的产品却极少。

前些天，我还看到论坛上发表了一则名为《深圳中年困惑：身家千万蜗居南山“老破小”，该换房吗？》的帖子，让我很意外。

发帖的博主在深圳有两套房，南山一套，东部一套，但就是这样一个身家千万的深圳有房一族，在面对房子太小的窘境的时候，也很难换到满意的房子。

这就是现实。

市场上的产品很多，尤其是这两年，深圳市场住宅供应库存达到历史最高，但不管是买房还是换房的正常需求，却依然买不到合适的房子。

这是为什么呢？

买房痛点越来越多，但产品迭代却没有跟上

其本质我认为就是两点：

第一，用户对居住需求的标准在提升，尤其是90后的年轻新贵，他们对居住品质要求全面且高标准。

第二，开发商投入到市场的产品，很多都并没有去真正调研用户的底层需求，导致产品同质化，跟不上用户的需求。

年轻新贵们的品质要求是什么？用户的底层需求又是什么？

我觉得要从买房痛点说起。

长期和深圳买房换房的人打交道，总结发现，深圳人在买房时普遍有多重痛点：

对此，相信很多深圳人是能感同身受的。

深圳的换房成本越来越高，即使是花了一千万，也要住在老破小或是老破大里。

破就算了，每天回到小区停车，还要忍受车库又脏又乱又暗，甚至找不到车位的痛苦，真的很影响心情。

除此之外，就是离市中心远、房子空间局促等等一些列问题。

这么多痛点，足见现在的用户对住房的要求是非常高的，但也非常无奈。

乐有家研究中心曾针对“2022年上半年深圳的二手住宅购房者年龄”做过调查，深圳购房者年龄占比TOP3：

41-50岁，占比17.9%。

一方面是购房群体的年轻化，另一方面是对居住需求的高品质化。

这恰恰说明，如果开发商不能解决新一代买房人的痛点，很可能就会失去用户，失去市场。

这段时间，哪怕深圳市场行情回暖了，你会发现，那些跟不上用户需求的产品和开发商，很明显在掉队了。而那些坚持做产品，坚持为用户服务的开发商，却脱颖而出，卖得更好。

正如我开头提到的那位挑剔的樱桃粉，他最后选择的项目是：龙华卓越和奕府。

卓越，为什么不一样！

看了那么多房，这位粉丝为什么最终选了卓越和奕府这个项目？

原因是多方面的，比如它所属卓越全新的高端住宅系列——“奕式”，在颜值、地段、品质等多方面都可以打高分，但总结来说就是四个字：长期主义。

长期主义理解起来并不难，比如房子本身尽可能功能全，最好能满足未来5-10年自己及家人的生活所需，所在区域尽可能配套丰富、规划明朗等等。

毕竟大家买房的初心，从来都是为了给家人和自己更好的生活。

这也是当下每个人买房选房时都应该有的逻辑，更是大家应该重新审视的关键点。

尤其是房住不炒主旋律下，作为全国楼市风向标的深圳，限购限贷政策不会放松，每一张房票的使用都应该更加审慎。

我认为真正要满足新一届买房人的好房子，需要符合四大标准。

1、颜值即正义，既是审美，也决定日后的估值

现在几乎所有人买房都会看颜值，一方面是买房人的审美在提高，另一方面，精明的深圳人也是考虑到日后转手，颜值必然决定日后的估值。

这位粉丝之所以选择卓越奕式产品系，颜值就占了一部分原因。

粉丝告诉我说，买个颜值高的房子，朋友来家做客都会觉得很有面子，而且他自己也做过对比，房子外表好看崭新，每平至少能贵大几千。

整个卓越奕式产品系宣扬的是为中产配置豪宅级品质，之前奕式项目用的广告语都是“首套房如此漂亮”、“漂亮得不像首套房”之类的，从这便能看出来卓越对于颜值的重视与追求。

奕式的外立面对标的是写字楼和深圳15万+豪宅，采用的是铝板幕墙+LOW-E玻璃，建筑风格是极简风，干净平整，很有质感。

房子哪怕过几十年，也显得时尚大气，不过时。

为了提升整个外立面的纯粹，卓越奕式，进一步在细节上也做了很多升级，比如采用了“隐框式开启窗”，这样可以减少窗框对玻璃的切割感，让外立面更加连续一致，更加大气。

卓越还改变了传统粗笨边框外露设计，使用窄边框立柱等等。

如果你先去看一看豪宅的外立面，再去看卓越柏奕府，你会发现这两者之间几乎没有什么差别。

深圳20万+豪宅外立面

总之，卓越对设计的要求是非常高的，毕竟之前做过大量的核心CBD的高标准写字楼，其设计理念就像是长在新一代用户的审美上。

年轻的卓越设计师团队，对新一代买房人的颜值需求，把握得极其精准。

这是那些几十年不更新产品外立面，几十年不迭代的开发商没法比的。你现在去市场上走一圈，要看房看多了，一看外立面就知道是哪个开发商，如此陈旧的审美，早就满足不了深圳买房人的要求了。

2、适度超配，超出用户预期的惊喜

当下的深圳楼市，因为限价利润受限、开发商资金周转问题，很多楼盘的交付品质都在下降，所以导致了现在的不少问题。

这个时候，如果还有房企仍然坚持超配交付，必然是行业良心。

卓越就是一个坚持“超配交付”的房企，不单单是上文提到的“颜值超配”，还包括用材用料、整个社区打造、装标等的超配。

就说卓越柏奕府吧，设置有四重归家大堂，比传统两大场景（进小区门、进单元门）的礼序多了两重，也多了很多享受体验。

传统的两大场景，一是车行，二是步行，卓越在归家场景上预设了很多功能设置，打造了社区空间和亲子空间，比如9米挑高的巨幕水景会客厅、可以陪孩子玩的童梦小世界。

巨幕水景会客厅

我还专门问过卓越设置此项的初衷，他们说业主归家的心情是不一样的，有的是想跟孩子玩一玩，有的是忙了一天，想放松一下。

所以在深层次了解业主的需求之后，他们第一时间就对产品的设计初稿做了调整，优化车库入口，增设车库大堂，装备空调、绿植、座椅；调整车库灯光，使光线看起来明亮柔和。

这样调整之后，疲惫一天的业主回到家，面对的就不再是昏暗潮湿的地库和小铁门，取而代之的是一个舒适的，能够释压的情绪转换空间。

别看这是个小细节，但如果你去车库里走一走，你就会发现真的有很多人需要这个空间。

车库归家动线上也设置了“童梦小世界”，这样设置的好处就是业主下车后，能马上见到在“童梦小世界”玩的小朋友，哪怕只有15分钟，对于很多家长来说都很必要，毕竟陪孩子再多的时间都嫌少。

除了归家动线上的超配，卓越奕式产品在健康科技系统上的超配也值得大家拿小本本记下来。

深圳一年四季夏天比较长，冬天比较短，除了热，就是潮。

很多北方老人过来深圳之后很不习惯，夏天开空调觉得闷、不透气，而且空调开到半夜总是觉得太冷，由于抵抗力差，老人和孩子都容易感冒。

卓越柏奕府的三恒系统(恒温、恒湿、恒氧），是根据深圳气候定制的。

PM2.5过滤效率可达95%，能够有效降低室内甲醛等有害物质的浓度。

春天精准除湿，冬天按需加湿，不用开门窗就可以通风换风。

辅助温度调节能力还可以减少中央空调的使用时间，既舒服又节能。

另外值得一说的，还有卓越奕式产品标配的全社区风雨连廊，深圳买房，全社区风雨连廊真的很有必要。

深圳是个多晒多雨的城市，晴天日晒强烈，阴雨天断断续续，持续一个月都有可能。

这种情况下社区里的一条风雨连廊就能解决散步、亲子活动等需求。

卓越奕式产品入户式的全社区风雨连廊覆盖了整个社区的归家流线，并且串联起了园林重要的景观节点。

就是说某天回来下雨了，心情烦闷忽然想去看看园内的风景，不慌不忙地走在风雨连廊里，就能轻松实现边欣赏雨景，边惬意散步。夏天回到社区也不用撑伞遮阳，解放双手。

和奕府、柏奕府全社区风雨连廊实拍图

整个卓越奕式超配还有很多，由于篇幅关系，就不细细给大家详解了，在这里简单列举出来供大家选房时做个参考：

6、防返味排烟系统……

综合来说，卓越奕式产品就是在坚持以高端产品的用料标准的同时，还要再适度往更高的配置上拉一拉，让用户看到，哦，原来他比我期待的还要好一点点，还有些小惊喜。

我认为，卓越这样做，看似有点亏，其实一种赚，毕竟只有超出了用户需求，用户才可能对开发商有粘性。在卓越的价值观里面，适度超配就是一种双赢，用户赢得了更高的交付品质，卓越也赢得了口碑。

大家在选房的时候，也可以以此来判断项目的产品力，做到高标准是基础项，超配才是加分项。

深圳的房子动辄几百万，甚至上千万，值得用户有更高的品质要求。

3、买房，要买能够满足长生命周期的房子

过去我们讲长生命周期的房子，通常指的是户型，但现在我们要跨过这个单一标准了。

一套房子会住几十年，变化的居住需求，肯定不仅仅是要多一间房，还包括不同人生阶段的居住环境需求。

比如30岁的时候，你想要的就是自我独处、与另一半的独处，你家能不能多出一间房，让你放点手办，或者是搞个家庭图书馆。

比如35岁的时候，你要出门遛娃，你们小区的社区园林够不够空间，专门的亲子互动场景有没有，下雨天有没有风雨连廊。

比如40岁的时候，你的事业已经稳定下来了，平时会有一些同阶层的朋友或者是同事过来拜访，你们小区格调够不够，社交场所有没有。

等等类似的还有，都是各个年龄段很实际的生活需求，在买房的时候，产品必须尽量都考虑到，因为这些细节很影响居住幸福感。

其实说白了，就是用超前的眼光买房。如果你不知道要买的房子是否做到位了，我觉得依然可以参考对标卓越奕式产品。

卓越奕式产品的户型空间可变、收纳极强；社区互动场景覆盖全龄段人群。

户型设计上，奕式产品强调的是“可变空间”。除了客厅、阳台等功能性可变，最重要的是它多了一个X房，这个X房就是家庭成长空间的基础，比如将它设置成书房、玩具房、游戏房、健身房、展示空间等等。

柏奕府客厅实拍图

卓越奕式产品的收纳功能很强。一是收纳细节很到位，奕式产品的收纳都是定制的，且空间可调节；二是收纳容量比较大，例如卓越柏奕府108㎡的户型全屋总收纳量约1.62万L，相当于445个登机箱，约等于3.6辆货拉拉的空间容量。

好的收纳是给房子减负的，很多人会觉得房子越住越小，就是收纳没有做好。一个在设计之初就预留并规划好收纳空间的房子，是值得买房人给到最高分的。

卓越奕式产品的社区互动场景可以覆盖到全龄段人群。比如有供亲子共读的书吧；能够满足老人闲聊、下棋、书画等需求的茶室；学生自修、白领办公的共享空间；还有专供下雨天小朋友们一起玩的架空层活动空间……

因此，类似像卓越奕式这样的产品，已经提前考虑到了用户的长生命周期。大家在选房的时候，也可以用这样的标准来要求开发商。

4、买房尽量买“三圈合一”的房子 

传统的开发商就是择址-开发-销售，是以选址为中心，我有什么地，开发什么产品，然后给用户来选择。

这通常会出现一个问题，就是工作圈、生活圈、社交圈，三圈不能合一，就导致了业主们不得已要放弃一圈到两圈的生活。

比如你在南山上班，住在光明，住公司旁边的同事约你吃饭，你会犹豫觉得回家太晚。

买房之前，可以尽量选择三圈合一的房子，三圈离得越近，半径越重叠，人的状态就会越舒服，生活幸福感就来了。

那么深圳三圈合一的地方在哪里呢？

首选肯定是城市中心南山、福田，但这两个地方并不是所有人都买得起。

那我们以南山福田这两个主核心区为定位，这个圈子很好锁定，一个是龙华，另外一个是宝安。这两区离南山福田距离适中，且配套成熟，居住氛围浓厚。

卓越重仓的就是这两区，据内部人员透露，他们在龙华和宝安至少还有7块地待开发。其中我们粉丝这次选择的卓越和奕府就位于龙华，除此之外在售的还有龙华的卓越柏奕府、宝安的卓越云奕府。

柏奕府区位图

无论买不买房，这三盘都值得你去看看

卓越在做产品的时候，已经有了人群定位，在刚一开始就以终为始，调研上千名用户，提炼人群画像，他们在哪里工作，会去哪里社交，吸收他们关于品质的声音、园区生活的声音以及内心向往的声音，从而反推出他们需要什么样的产品。

这是很值得其他房企借鉴的，而对于买房人来说，多了解了解房企的开发理念，也能更好帮助自己选房。

颜值即正义，适度超配，长生命周期，三圈合一，就是这一届新中产买房人的选房标准，也是卓越奕式，经过多年的市场调研，用户需求分析，总结出来的用户需求，说白一点就是包括：

必须是城市主流区域的地段；

必须有独立高配的纯粹社区；

必须有满足长期居住享受的户内和公区；

必须是永不过时不输时代的高标准配置。

一套房子会住几十年，不局限于当下，才能买到未来的舒适生活。

想客户之所想，解客户之所忧，是会被看见的，卓越今年一开年就各种晒成绩单。

整个2月，卓越奕式三子在深圳住宅的主流市场里（即面积段80-120㎡）市场占有率环比提升了55%。

卓越和奕府拿下全市网签TOP3、龙华全区TOP1，不夸张地说，龙华一月每卖出3套房，就有一套是和奕府；

卓越柏奕府位居龙华南片区TOP2；

现在卓越柏奕府、和奕府、云奕府仍然在热销中，无论你最近是否打算买房，这三盘都值得你去看一看，了解一下新一届买房人的选房标准，也能做到心里有数。

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