底部已至，拼手速的时候到了！

开年以来深圳不断传来利好消息。

采取更大力度精准支持刚性和改善性需求、全力发力房地产为深圳经济高质量发展作出最大贡献、整装待发的新一版指导价、停了3年的积分入户办法放开……

虽然都不是直接刺激楼市，但在市场回暖的大环境下，深圳扶持楼市的信号，也十分明显。

市场出现明显回暖，深圳政策开始趋向放松，这几乎可以看做深圳楼市底部正在筑成。

接下来的市场一定是瞬息万变的，买房，在2023年，显然到了筑底入手的好时候。

前海，正从“创业十年”昂首阔步迈向“黄金十年”

底部不等人，在底部买到好房，拼的是速度，也是智慧。第一步就是要选对地段，这永远是购房者买房的第一课。

未来深圳可确定的价值高地在哪里？“向湾发展”的趋势下，这个答案必须是前海。

特区时代，深圳塑造了东起大鹏湾西至深圳湾约30公里的长带形城区，也形成了过去深圳湾的价值高地。

湾区时代，深圳正从经济特区过渡为粤港澳大湾区的中心城市。

未来，作为粤港澳大湾区的重要门户、核心引擎，前海就是粤港澳未来40年发展的最强发动机。

图源：中国城市规划设计研究院深圳分院

厘清楚这个大逻辑之后，你还需要知道两点：

1、作为联动港澳沟通海外市场的重大平台，前海，已经超越“深港”话题

深港合作，前海的角色很关键。

但回顾“前海”发展的历程与背景，前海，已经超越“深港”话题。

从2008年“前海计划”酝酿伊始 ，到“前海深港现代服务业合作区”、“前海自贸区”再到“大前海”，国际政治经济形势已发生了巨大变化，国家也迈入加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

前海，是联动港澳沟通海外市场的重大平台，是南中国畅通国内大循环、主动塑造国际大循环地位的核心一环，其战略价值超越120平方公里范围，也超越“港深”话题。

前海不仅仅是深圳的前海，也是内地的前海，是内地以粤港澳为依托，进入国际市场的一个入口，其价值和想象力空间巨大，只是需要时间而已。

2、人地矛盾突出，随着前海的昂首阔步，片区的物业价值将再次释放

前海的未来十分确定，这种确定性已经被多次验证，最近一次，是在去年的土拍市场上。

2022年，前海的宅地土拍限价10.7万/㎡。在此之前：

2019-2020年，前海宅地土的拍限价分别为9.9万/㎡、10.7万/㎡。

可以清晰的看到，近几年前海的宅地限价路径是先回调，后上涨。土拍限价调整属于政府层面的决策，不是随心而定，而是经过深度调查、多方论证商议决定的。

先回调，后上涨其实就是政府基于前海的市场现状，对于前海区域价值的肯定，在土地价值上涨的趋势下，住宅的价值只会越来越高。

而从整个供需面看，前海当前的市场现状：住宅用地非常稀缺。从官方发布的住宅供应计划就能看出来（下图）。

前海住宅用地供应计划图

住宅用地稀缺，未来的市场供应少，买入前海的需求，却在只增不减。过去入市的前海项目屈指可数，存量房套数只有寥寥数千套，跟深圳其他区域和板块对比，供应的数量是远远不及的。

所以，在整体供需失衡的结构性矛盾下，前海的住宅具备非同一般的价值稀缺性。

看多前海，应该看向哪里？

深圳每10年再造一个城市中心的经验告诉我们，抓住城市发展的主动脉，就是抓住未来。

前海的全称是前海深港现代服务业合作区，是用于探索人民币离岸中心和总部经济的开放型经济体制改革。

通过深港合作、金融创新、投资贸易便利化、服务业开放来实现成本最小、效益最大，承载着连接港澳台和国际金融的使命。

前海三湾中，唯有桂湾，定位为前海金融核心商业区。通俗点说，桂湾将是前海深港现代服务业合作区产业的制高点。

1、深圳唯一国际金融城，或将成为深圳财富龙头

2016年，前海开发进入最关键的一年，彼时，前海喊出用700亿将先导区打造成前海的样板。

这个先导区就是桂湾金融先导区。作为前海主力发展区域，它也是深圳唯一的“国际金融城”。

整个区域规划用地总面积为365.28万㎡，国际金融城用地为230㎡，占比约63%。

金融业是万业之母、产业的制高点、经济中枢，超一半的土地用于发展金融，这同时意味着，桂湾是最有可能成为前海甚至是深圳财富龙头的片区。

财富聚集的背后，也有高端人才的凝聚。

城市竞争的下半场，就是产业和人才的竞争，这同样适用于片区。

2、出发时间早，桂湾拥有整个前海最集中的配套

金融先导区给予了桂湾未来的发展高度，片区发展早给予了桂湾最舒适的宜居属性。

谈宜居，其实就是谈配套，桂湾出发的时间比较早，目前已经摘得整个前海“生活配套最齐全”桂冠。

桂湾拥有前海最大的商业体量。包括前海万象和卓越·INTOWN，其商圈内已经汇聚超200多个品牌，单单餐饮就包含6家米其林餐厅、5家黑珍珠入围餐厅和100+高端餐饮品牌。

桂湾是亚洲最大交通枢纽所在地。前海未来的交通枢纽——前海综合交通枢纽在桂湾（预计2024年投入使用），这是亚洲最大、世界第四大的交通枢纽中心，聚集了1、5、11号地铁线，另有穗莞深城际线、港深西部快线，方便连通香港、广州、东莞等湾区核心城市。

桂湾拥有超45万平的桂湾公园。这个公园是前海重要的公共空间和集中绿地，整个公园全长约1.9公里，园内建有观秀台阶、海天沙滩、林荫曲径、露天剧场、红树迷宫等20多个主题场景，是休闲放松，跑步健身的好去处。

桂湾公园

桂湾也可共享宝中的巨量配套。同时由于紧挨宝中CBD，桂湾也可共享宝中湾区之光、宝安图书馆、壹方城等配套。

3、桂湾是前海三湾中唯一经历了二手市场检验的区域

衡量物业价值，通常是以二手房市场为标尺。

前海最大的问题是，区域内几乎没有可对标的二手房。没有标尺，就意味着房价如空中楼阁，经不起市场推敲。

但这少数中的少数，在桂湾。桂湾是前海三湾中唯一经历了二手市场检验的区域，目前其区域的前海时代二手价格14-18万/㎡。

从买房角度来说，这就是确定性。

前海“史上最低”的绝版，当下性价比最高的唯一好房

诚如前文所说，接下来的市场瞬息万变，买房到了拼手速的时候。

在桂湾能够寻找到的确定性，有且只有一个，它就是天健悦湾府。

天健悦湾府是目前桂湾唯一在售项目，限价仅9.2万/㎡，不管是对比过去的存量住宅，还是未来要入市的项目，该项目都是唯一一个在售且限价最低的住宅，是过去土拍限价最低的特殊时期，制造的仅有珍贵机会。

价格占据了绝对的市场优势，品质也完全经得起推敲。

天健对于悦湾府的打造，出发点很简单，就是打造出能够满足居住者更美好生活的好房子。

这其实和当下的市场很贴合，房地产发展到现在，并不缺房，但缺的是结构性，能够改善居住需求，满足更美好生活的房子。

天健是怎么做的呢？

规划布局上，小区采用半围合式建筑布局，以确保小区的居住氛围更纯粹；

社区打造上，结合周边的地貌特点，融合周边公园绿化，天健悦湾府打造了公园式的社区；

同时将“全龄化”理念贯穿到整个社区，为不同年龄段设置了不同的休闲空间，比如休闲泳池、亲子花园、全龄天地等。

细节处，见真品质。这些细节巧思，也表现在建筑立面、内部景观等设计上，每一处细节都是坚实产品力的有力体现。

显性品质看社区、看建筑，隐性品质看户型。

目前天健悦湾府在售建面约113㎡3房2卫和建面约164㎡4房3卫两种面积段产品。

1、怦然心动的3房，在天健悦湾府总是多一种选择

两种面积段的天健悦湾府，有3种选择，细致周到之处在于113㎡3房2卫产品既有传统户型，也有创新户型。

建面约113㎡3房2卫

传统户型非常紧凑，创新户型居住空间都在一个方向，两个户型动静分区明显，且都采用LDK一体化的空间理念。

LDK的空间理念，并不仅仅是空间的布局变换那么简单，它彰显的是房企从居住体验出发的人性化设计。

建面约113㎡3房2卫

一是强调互联。客厅，餐厅，厨房是居家生活中使用频率最高的地方，一体化设计更加能够融合家庭成员的兴趣爱好和功能需求，形成更多交流分享的同时，也有利于家庭关系、亲子教育。

二是考量空间利用。包括提升空间使用率、优化整体空间布局、放大采光面，加强整体空间的通透性。

2、双阳台的稀缺大4房3卫，会“呼吸”的好房子

164㎡的4房产品，定位高知人群，天健对于该户型的打造也很清晰，要的就是给这群购房者一个品味与品质兼备的生活方式。

这个户型采用的是双阳台设计，客厅南北通透，宜居属性很高。

建面约164㎡4房3卫

双龙抱珠户型，客厅两边都预留有居住空间，非常适合三代同堂，能满足照顾老人的居住需求，也能保证主卧的私密性。

对于三口之家来说，空间奢阔，体验感更足。主卧留给男女主人，次卧作为孩子的房间，多出来的两间房，一间可以做成书房，另一间待客的同时，也能作为家庭成长空间的预留。

如果不需要书房，将主卧和次卧打通，也能变成更大的居住空间，一个全生命周期会“呼吸”的好房子，理应做到如此。

能够站在更高的生活和居住角度与消费者产生共鸣，这也是难得的产品力。

3、户型“南向率”高达60%，远超同行竞品

撇开单个户型看整体，天健悦湾府的户型南向率高达60%，其余40%为东向的三房户型，没有朝北的房间。

在前海过往供应新盘里，这种“南向率”是很少见的，在产品力这一方面，天健悦湾府远远超越同行竞品。

这就是天健悦湾府给到的确定性，同样的确定性还在于，天健悦湾府的配套。

地处前海桂湾北部的天健悦湾府拥有三重生活配套，除独享桂湾的纯熟配套外，还因临近宝安中心、南山中心而享受到宝中、南山中心的配套。

楼市下半场，看地段、看配套，剩余必须要看的就是品牌，这在我们之前的文章已经提及多次。

从品牌方面来说，天健是国企，这就是天健悦湾府的品质保障。

从市场层面来说，深圳房地产行业中，流传着“工科天健”的说法，说法源于天健对于市场运营和工程建设的双重优势。

市场说法就是口口相传，比任何排行榜单都更有说服力，这就是天健悦湾府的底气。

而过往实例也早已证明，天健项目是经得起时间考验的，据我了解到的数据，同片区的项目，天健往往是版块里最贵的盘。

真正的高端住宅，不仅是品质上的所见即所得，更是能够穿越市场周期的硬资产，天健悦湾府就是如此。

最后对于天健悦湾府，我觉得不必犹豫。

深圳只有一个前海，前海只有一个桂湾，住宅供应愈加紧张的当下，抓住天健悦湾府，就是抓住未来的机遇。

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