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又出现一个雷！

樱桃团队 樱桃大房子 2023-02-14

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真的没想到会是保障房也雷了。
此刻的我的反应就像那位地铁上拿着手机的老爷爷。
最近青岛有一位市民在政府网站上留言，说自己东拼西凑、掏空所有积蓄买的保障房，如今却无法收楼。
根据他的描述，他买的房子位于青岛城阳区，房子属于市政共有产权。
有一小部分产权是属于青岛家安运营管理有限公司的，这家公司就是属于城阳市政的。
房子总价300万，业主之前已经将首付款76万付给开发商龙湖，按照原来的规定，这家公司应该出资76万转到开发商的账户上。
但问题是，他们一直没有转。
对于开发商来说，我只是负责建房子和卖房子，现在房子已经建好了，你钱没有给到位自然房子不能给你，这里的确和开发商无关。
业主表示，已经联系上市政公司了，可对方一直说没有钱给，要找房管局，房管局说这事还得找市政。
业主无奈之下就找到开发商希望可以申请退房。
但是开发商的回复是，退房可以，但要缴纳20%的违约金，总价300万，那就是要扣除60万。
业主这下彻底慌了，按照合同规定业主准时缴纳首付，违约的不是他。
可是现在承担风险的却是他们自己。
现在业主的生活都被打乱了，孩子上学，大人工作，一方面要还房贷，另一方面还要给足金。
当初为了买房他们四处借钱，掏空家财，到最后竟然也落得一个房财两空的局面。
业主无奈之下只能继续四处向上反映情况。
这事，真的，我看着都挺无奈，所以今天要说一说。
虽然很多人不会去买共有产权房，但是这个背后的隐忧却跟所有人有关系。

根据业主提供的零散信息中，房子是青岛城阳区、由龙湖开发的共有产权住房。
那基本上可以锁定是龙湖舜山府，均价1.6万起，最小的户型也要126平以上，这其实就是一个改善项目。
可能有的人疑惑，共有产权房也是属于保障房，怎么还会有面积这么大的呢？
只能说每个城市的情况是不一样的，而青岛的这一批共有产权房和我们平时意义上的共有产权房还不一样，这是地方为了吸引人才给出的福利政策。
所以应该是人才型共有产权房。
什么意思呢？就是你要买，既要符合共有产权申请条件，还要满足人才标准，并不低端。
我最早翻到了两年前新华社的一篇报道。
当时青岛为了抢人才，凡事硕士毕业的在青岛就业的直接送30%的住房产权，由企业承担购房总价款的30%并一次性付清，人才在8年后无偿获赠30%产权。
上文中的业主也说明了自己的情况，属于青岛创业者，还能买到这类房产，那基本上也是属于青岛收纳进来的“人才”。
根据新华社的报道，自城阳区共有产权住房政策实施以来，截至2020年10月上旬，累计有14868人报名，签订人才购房协议7930人，网签7191人，其中新引进区外人才网签3135人，包括长江学者、中国科学院“百人计划”人选级别的人才17人，山东省“泰山学者”级别人才178人。
因为这项政策，2020-2021年青岛楼市的确是挺火爆的，尤其是共有产权房，一开盘就被抢光。
毕竟，如果懂房子的人知道，这种房子基本上都是低于半价买房。
当时外界也在质疑，城阳区哪里来的钱？
城阳区的回复是，有四家区属国有企业来承担，另外区政府财政按照8%给予补贴，这些国有企业其实就是城投公司。
当年看来，这四家国有企业的利润可观，发展势头和盈利能力都不错，补贴几十个亿问题都不大。
可谁都没有想到2021年的楼市调控竟然下如此狠手，民营房企直接消失了一大半，地方的城投虽然不至于暴雷，但也元气大伤了。
以前房地产行情好的时候，仅靠卖地收入，地方就能活得很滋润。
2022年全国土地收入为66854亿元，大降23.3%。

青岛2022年成交111宗地块，总成交金额为440亿元，土地出让金同比下降19%。
本来收入就已经大减了，主要拿地占大头的又是城投公司，2022青岛的土拍中，排名一二的就是城投公司。
尤其是城阳区，卖出去的12块地中，有11块是平台与人合作或是全资拍下。
城投的之前利润都拿去拖底拿地了，现在哪里还有钱去兑现当初的承诺呢？只能一拖再拖。
要不就是等待上一层解救，比如市里省里或者中央输血解救，但这个可能性不大，现在大家都缺钱。
最好的办法其实还是静待市场回暖，等房子顺利卖出去，房企也得到融资后，下一步自然会重返土地市场，帮助城投解套。
这个事情普通人就只看到一个项目的暴雷，但我看到的不同寻常有两点:
第一，我第一反应是，如果在小城市就不奇怪，可发生这件事的是在强二线城市青岛就很奇怪，青岛财政已经很强了，足见各地有多缺钱。
只要缺钱，一定会更加拼命扶持房地产，今年的各种政策一定会非常猛。
第二，如果没有钱，那保障房的供给速度一定会慢下来，那这样就会让商品房更加稀缺。
大家不要看实际计划，要看实际落地。
第三，现在很多房企已经很缺钱了，从去年到今年，去年的房企供应量历史最低，今年也不会多，映射到明后年的供应，形成供应端的短缺。
如果需求一旦上来，未来三年会形成供需结构的历史性失衡，这一点会非常重要。
很多人老是希望房企倒闭，可是如果你真希望房价稳或者跌，还是希望房企多一些，多造一些房子，才能一直造成供大于求的格局。
尤其是财政问题，是引发很多问题的根因。
现在全国大部分城市的财政情况大多都是紧张的，大家都在干嘛？
在等！
等房地产市场回暖！
只有房子回暖了，才能打破目前的僵局，才能解决当前很多问题，包括理财市场下行的问题，土地财政的问题，地方负债的问题，GDP增长的问题，老师公员的工资问题，农民工就业问题等等大量的问题。
这也是为什么现在全国都在加大力度救市的原因。
很多人习惯单线条思考，总以为把房地产打下来了，生活就会变好。
但现实并非如此，房地产行情冷，其带来的影响远远超过所有人预料。
也就是说，大多数人都没有好日子过。
这话虽然很多人不爱听，但是不得不承认的客观事实，也很无奈。
就拿保障房来说吧，在前两年的土拍中，很多房企拿地都会要求配建一定的保障房。
当时的逻辑是房地产行业一片大好，行业利润高油水足，房企得回馈社会才行。
现在行情不好了，房企都倒下一大片，商品房都建不起来更别说保障房了，只能先搁置一边去。
还有很多保障房是由地方城投主导建设的，现在地方的公务员老师发工资都成问题了，根本没有钱盖保障房。
这二十几年来，中国经济快速发展一直都是靠土地驱动，这一时半会是很难扭转的。
这就是为什么要重新定位房地产是支柱产业的原因，因为中国实在底子太薄了，目前可以说，20年内的短期，没有什么产业能代替房地产的。
欲速则不达，长期来看中国经济一定会想尽办法摆脱房地产，但显然不是现在，是在未来！


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