查看原文
其他

这里,可以入手了!

樱桃团队 樱桃大房子 2022-12-21

点击【樱桃大房子】关注并设为星标


最近的利多太多了。

高层重提支柱产业的定调,刺激刚需和改善型住房消费,在扩内需的大战略里面,也着重强调了住房。
感觉每天都有不同层面的人出来讲话,强调楼市的重要性。
但是明年这一轮,我认为最大的潜力不是在一线,而是在二线。
一线城市多数还是要经历磨底的周期,而二线城市反而会有部分城市出现回暖。
实际上,最近已经有个别的强二线城市率先放松限购了,包括厦门,武汉,南京等等。
很多人已经在问我,楼市下行的周期是不是要变了,要不要看房入手了?
这是要看城市,目前依然只建议买一二线城市,三四线不建议。
一二线里面,不同城市的节奏现在也不同,也要区分时机。
有一点我是觉得非常靠谱的,就是:
从2019年这一轮以来,没有经历上涨周期的强二线和中等二线城市,当时还没有轮动到,就被强调控给中断了行情,尤其是武汉和苏州两个强二线城市。
这样的城市,是非常安全靠谱的。
就在前不久,武汉已经阶段性的取消了二环外的限购,不但可以有税费的减免,还能拿补贴。
这是强二线城市里面,官方明确支持住房消费的信号。
作为强二线的武汉,我认为是可以选择性买入了。
武汉为什么值得入手?我说下核心逻辑,这个逻辑也是适用于所有城市,大家都可以看看,干货非常多,一定要看到最后。
第一,最核心是产业和人口逻辑。
我之前说过,80%的城市已经不能买了,为什么?
因为没有产业导入,没有人口净流入,未来很多小城市都会留不住人,越来越鹤岗化, 房子也会非常便宜。
而真正产生了产业,能留住人口的城市则会越来越吸引人过来。
因为过去的财富和人口是靠增量,在增量越来越不足的情况下,存量就变得更关键,存量竞争的时代,一定是大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米的时代。
大城市越来越强,小城市则胜者为王
如果留在你手里的是人口流出的三四线垃圾资产,你要做的就是趁着楼市的盘整期,尽快置换,处理掉垃圾资产,置换成核心资产。
这个小提示可以说价值百万。我反复跟大伙说过。
因为产业的逻辑,在下一波房地产周期,变得越来越重要了,甚至成为所有城市最核心的竞争力。
你去看看北京,这两年在分化市场下,涨的多的是哪里?是产业最强的中关村,是望京,是大家都嫌远的亦庄。
尤其是亦庄的突围,其实就是产业反哺楼市最典型的案例。
未来,当一个城市的土地收入变少的时候,更多的城市必须依赖税收,而只有产业才能产生源源不断的税收。
所以,有产业的地方,才能不断给城市造血。
有产业的地方,才能不断吸纳高素质人口,转化成购房需求。
而相反,没有产业的地方,没有就业,人口就会流走。同时当地会越来越没有钱,没有改善配套,尤其是医疗教育的成本投入。
所以,在这个逻辑下,我们可以划分两类最强的核心资产。
一线城市北上广深的房价一定是YYDS,是核心中的核心,属于第一梯队。
强二线城市,属于核心资产,属于第二梯队
而强二线里面,杭州的未科和滨江,成都的高新和天府,苏州的园区和高新,武汉的光谷和滨江,南京的江宁和江北就是强二线中最优质的资产。
从长期的角度,持有这些地方的房子,大可不必担心。
武汉的光谷是强二线城市里面,产业最强的板块,就是高价值核心资产。
很多人不懂,以为是光谷是武汉的光谷,其实,光谷是湖北省倾全省之力重点打造的产业高端板块,也是整个中部城市群产业最密集的板块。 
如果要说中部城市群的产业领头羊,只有光谷,它是可以拿来放到全国的高新区来比的,其产业和GDP是名列全国前茅,这已经不需要证明了。
所以,只要中长期看多中国核心资产,强二线这一批城市里面,买入背靠强产业的板块,是非常靠谱的置业逻辑。
第二,当前可以回归二线性价比。
我之前曾经判断过,当前整个中国的楼市,二线城市性价比已经凸显出来了。
一线二线三四线城市普遍是在521的格局分布。
就是一线大概在5W均价,二线在2W左右均价,三四线是在不到1W的均价。
从整个梯队看,一线是二线的2-3倍,二线是三四线的2倍。从这种均价分布看,二线的性价比,显然是最高的。
毕竟,从5W涨到10W很难,从2W涨到4W却很容易。
房价越高,往上涨就越难,这个道理都懂,因为需要的资金量就越大。
而且,我们之前在文章反复说过,这两年有一个很明显的变化,一线城市的人口流入,开始没有表现得如二线那么强。
我觉得归根结底还是一线房价涨的过快的原因,让一部分人实在是买不起了。
我最近还跟业内在聊,好多武汉,长沙,成都,重庆,杭州的开发商开始定向做一些营销和方案,吸引一些购房者从一线城市回武汉,会长沙,回成都来买房子。
而从全国去年的人口流入看,武汉是二线城市里面流入人口全国第一。大家也有感觉,现在好多一线和三四线城市的人在回成都,武汉,杭州,长沙这些网红城市。
当然,我并不是说一线就不行了,而是用同样的成本你要获取更高的回报率的话,现在二线三五年性价比非常高。
第三,周期逻辑
武汉过去从2019年以来,一直房价相对平稳,除了学区房涨了,以及一部分地段,像前年给大伙推荐的白沙洲可能也有些微涨。
除此之外,很多地方都在阴跌。
我之前跟大伙说过2.5波周期。第一和第二波就是大家都知道的2009和2015年。而最后半波实际上是一线和一部分二线城市为主。
从2019年以来,有些二线城市一直在涨,比如杭州。
而有些二线,实际上一直没有上涨,是相对是阴跌的,比如青岛,济南,武汉,苏州这些。
那买入这些城市的房子,一定是相对更安全,资产上涨的预期会更强。
楼市就是这样,涨涨跌跌,涨涨跌跌,积攒了3年多的需求,是一定又一波释放。
光谷的买房需求,跟武汉其他区域不同,不存在大家认为的武汉供应量过大的问题。
大家知道,我从来不推荐买远郊和边缘板块,要买就买核心资产。
不要想未来一些远郊还能够想过去那样爆发,很难的,因为现在增量没那么多了。
如果你跟我一样是一个偏向保守的,就买目前看得到,已经正在落地的产业中心。
光谷本来项目就很少,过去几年,需求一直都很旺盛,尤其是光谷中心城的核心地段,去年此时,我记得我去看几个项目,都还要茶水费。
而到了今年,在整体低迷的情绪影响下,光谷哪怕没啥供应,去化也不好。
那么在这种楼市的供应基本面之下,逆势买入核心资产,成本是最低,政策也会最友好,相对也会最安全。
我们横向去对比其他跟他同能级的板块,也可以明显看出光谷的价格具备相加比的,它是同能级产业板块内最便宜的。
我再提醒所有人,当前买房,一定要具备核心资产的逻辑,买核心资产。
你可能在全国任何一个城市,可能你自己没法选择你出生的城市,也无法迅速的切换城市,但是你可以选择在不同的城市买房。
现在的全国城市化已经进入存量竞争时代,80%的城市房产可能相对已经没有那么有价值的,你需要找到剩下的20%不到的城市房产,提前卡位。
光谷有足够强的资源和人口,我没有理由不看好。
而且现在时机也相对很好。
从整体的外部经济环境看,因为我们正在面临一个内外都在放松的转折时间点:

首先,口罩的政策转向,是最直接的因素。

其次,从经济基本面,到处都在拉经济,拼发展,搞订单。

再次,楼市利好政策不断,各种放松,资本市场率先反应,高层不断给信号。


而从武汉和光谷的内部买房环境看,目前也是最友好的一个窗口期:

首先,二环外取消限购,官方支持住房消费,甚至给补贴。

其次,贷款相对友好,外地人去买武汉,也可做到首套两成,二套三成贷款政策,限购政策最佳。

再次,很多开发商去化不好,各种给优惠,有项目可以在两成首付基础上还可以申请借你一成延期。


因此,无论内外部买房环境,光谷都算是一个不错的时机。

至于,光谷要如何买?如何选项目?
我的逻辑还是那一条: 选核心资产,选最核心的光谷中心城,既有价值成长,又有很强的确定性,不用担心起不来。
如果风格跟我一样是偏保守型的,可以直接抄作业。
我每年几乎很少分享团购的机会,因为我非常保守,非常谨慎,如果我自己不看好,一定不会分享出来。
光谷的可选项目不多,具体选筹的逻辑也一定要看懂未来的趋势。
明后年整体是面向刚需和改善性需求的释放,所以给几点选筹建议:
第一,买产业核心区域,核心地段的房子。
第二,刚需项目一定要看价格是否处于低位,现在武汉的产品也出现了分化,优选区域内改善型的标杆,品质更高,户型可以选大三房以及以上。
我们团队已经踩遍了武汉的所有板块和几乎所有项目,最终选定了光谷最核心的光谷中心城,挑选了1-2个品质楼盘,大伙就直接可以抄作业了。
价格有独家优惠,总价200-300万,首付50万上车还有项目最低25万起)。另外在贷款政策上,争取了一些独家的政策和优惠,具体咨询师会跟你分享。
如果想投资武汉光谷有兴趣,了解团购,可以长按识别以下二维码填写报名表。我们会在两天内第一时间联系报名表的朋友。

另外,其他问题,可以添加我们的咨询师微信。
同时,买房投资的一些信息,也可以关注星哥的视频号,他会择时在视频号直播间给小伙伴进一步分享。
另外,额外提醒下我们高阶班会员,您参与团购,线下考察是免费包食宿的,还可以买房后额外申请一笔5000元的我们自己的个人补贴。


2022年房价预测:

2022房价预测丨二线城市(1)

2022年,北京楼市会怎么走?

2022年上海楼市预判

2022房价预测丨一线城市(上)

2022年市场预测!

成都楼市预测 苏州楼市预测

一二线城市的涨跌预测、机会分析!(干货)


长按二维码关注“樱桃大房子”

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存