洪玛奈如何改变柬埔寨的房地产游戏规则？

自担任柬埔寨首相以来的一年里，洪玛奈正在为经济高质量增长和促进外国投资进入柬埔寨房地产市场提供新契机。洪玛奈自上任以来，虽然在许多方面延续了前任首相洪森的政策，但在推动经济和房地产行业发展方面，他展现了不同的战略与决心。

洪玛奈政府致力于推动经济和房地产行业发展

根据亚洲开发银行（Asian Development Bank）的预测，柬埔寨经济在2024年将增长5.8%。尽管这一数字尚未达到疫情前1995年至2019年间7.6%的年均增长率，但较前两年的复苏低迷形势已有显著改善。

导致柬埔寨经济增长相对放缓的一个关键因素是该国房地产和建筑行业的表现不佳。据报道，房地产行业对柬埔寨国内生产总值的贡献率仅为10%，该行业在2023年和2022年只分别增长了0.5%和0.2%。柬埔寨估价师和地产代理协会（CVEA）表示，房地产行业可能还需要三年时间才能达到新冠疫情前的水平。

“任何事物都有其历史和发展历程。我相信，到2026-2027年左右，柬埔寨房地产行业的情况会有所改善，甚至可能重现2018-2019年的高峰期。”Sorn Seap表示。

目前，该行业面临的主要挑战之一是库存水平飙升。截至2023年第三季度，首都金边的已建成公寓单位超过53,000个。高供应量加剧了市场竞争，尤其在公寓市场中，对定价和入住率形成了巨大压力。开发商和业主为争夺有限的租户资源展开激烈竞争。世邦魏理仕柬埔寨分公司董事总经理劳伦斯·列侬（Lawrence Lennon）指出，2023年推出的新土地房产数量是十年来最低的。

“如果你是买家或租户，现在是寻找优质存量房、优质购物中心、优质写字楼和优质公寓的最佳时机。然而，对于卖方和房东来说，这是一个极具挑战的时期。”列侬在今年早些时候的一次活动中说道。

另一个更广泛的问题是近年来柬埔寨个人债务的增加，尤其是不良信贷的增加。柬埔寨信贷局的数据显示，截至2023年底，消费金融债务已超过150亿美元，创历史新高。高负债率不仅反映了消费者在财务管理方面的挑战，也揭示了更广泛的经济脆弱性，这可能影响国家的宏观金融稳定。世界银行最近指出，这种高负债率对经济的长期稳健发展构成威胁。

为应对这一问题，政府与柬埔寨国家银行（National Bank of Cambodia）合作，实施了更严格的贷款法规，旨在遏制过度借贷，确保金融机构采取负责任的借贷行为。

此外，洪玛奈政府继续鼓励外商投资以促进房地产行业的发展。这包括放宽某些规定，使外国投资者更容易购买房产和投资大型项目。新的政策允许外国人通过柬埔寨代表购买房产，在土地所有权证上将柬埔寨人列为业主，但单独的合同将保护外国投资者的利益。

Sorn Seap解释说：“新政策包含了重大税收优惠，特别是对于低于70,000美元的房产，免除了所有权转让税。此外，开发商还可以通过分期缴纳税款来减少纳税压力。”

他补充说，西哈努克市很可能会从这些举措中受益。疫情爆发前，西哈努克市曾成为中国投资者的热土，通过快速建造楼房和赌场，重塑了该市的经济格局。然而，这种增长带来了环境破坏、劳工问题以及当地居民因无法承担高房价而被迫外迁等挑战。随后，由于新冠疫情和“禁赌令”的出台，投资者纷纷撤出，留下许多未完成的项目。

“目前有前景的房地产市场是指那些拥有发达交通基础设施、业主能够快速回本或能获得高额利润的市场，”Seap解释道。“特别是在沿海的西哈努克省，目前有许多未完成的项目，未来有望迅速恢复生机与活力，实现增长。这种观点基于中国房地产市场的发展模式，沿海城市往往是快速发展的起点。”

洪玛奈执政接近一周年，柬埔寨的房地产行业面临着复杂的挑战以及逐步复苏的局面。吸引外资和管理个人债务飙升的举措，反映出洪玛奈政府一种精细的经济管理方法。

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