文章来源 | 格隆汇楼市
楼市春风是来了，但项目分化却更明显了。
这个周末，有楼盘卖得火热，就有楼盘多冷淡。
一边是宝安福永的中粮悦章凤凰里以及沙井的鸿荣源珈誉府开盘当天卖出超七成二以上的成绩，另一边是龙华中心片区的富基云珑府“买深圳送东莞”。
这意味着，如果富基云珑府去化成功，那么深圳龙华的新房价格需要市场重新定价，东莞黄江的新房也将会被重估。
在深圳，新房打折已经不是什么新鲜事，但买一套送一套的促销，还是比较少见。这两天，位于龙华中心的新盘富基云珑府推出“买一套送一套”的优惠活动。购买123平户型，赠送东莞黄江云山湖镜别墅户型首付的17%或20%；购买123平户型，赠送大鹏云悦府一套69平统建房；购买150平户型，赠送大鹏云悦府一套84平统建房。这对开发商来说，既促进了深圳的成交，也为东莞的项目做好了铺垫。看得出，开发商为了回笼资金，尽快卖房，似乎已经急不可耐。首先项目赠送的是云山湖镜首付的17%或者20%，如果按照认房不认贷新规，东莞最低首付比例为20%，则赠送的是总价的3.4%或4%。199平方及214平分别属于云山湖镜项目的别墅类产品，虽然还未开售，但参考在售洋房3万/平的均价，大约赠送20.3万-25.68万，折扣在东莞新房降价红线85折之内。其次，目前云悦府市价约1.5万/㎡，69平折算总价约103.5万/套，84平折算总价约126万/套。根据云珑府备案价格信息，123平户型，总价区间约710万-804万/套，150平总价区间约973万-1016万/套，优惠空间大约在8.47折到8.7折之间。所以，虽然是“买一套送一套”，但噱头效果可能大于实际预期。但是从价值的逻辑来看，给市场释放的信号不一定会比较积极。一方面，在市场看来，如果连龙华中心的新房项目都需要“买一套送一套”，那么其他地段更远，配套更欠缺的项目是否也会跟进？是否需要给出更大的折扣力度购房者才会买账？另一方面，买的是深圳的新房，但送的却是东莞的新房，那么对东莞而言，是否会引来蝴蝶效应，昔日颇受欢迎的黄江镇新房是否已经虚高并需要重构？所以，虽然看似是项目回笼资金一个小小的动作，但送房的行为未必能带来更多的实际效果。开发商选择“送房”，最大的原因还是现在卖房实在太卷太难了。项目尽管在去年12月开盘，251套123-155平住宅，备案均价约6.39万/平，单价区间约5.78万-6.88万/平，但到目前为止（9月4日），网签备案变更才28套，去化率约11.16%。一方面，主要是因为市场遇冷，而龙华本身就是库存大的区域，而项目又处于龙华供应扎堆的片区。目前整个片区已经供应的新房包含鸿荣源尚云花园、悦见倾湖锦府、卓越和奕府、壹城中心十区、盛璟润府、四海华亭，超过3697套住宅在售，并且距离项目都不算远。而除了扎堆在售的新房，项目周边还聚集了十几个旧改项目，其中不少还是大体量的旧改。比如中房豪杰工业园旧改、金地水斗新围山旧改、合泰上油松老围片区旧改等项目，这些旧改项目现阶段仍处于前期规划中距离项目远一点，更靠近龙华站的还有海岸城旧改、中洲旧改、华侨城旧改等，能够持续地带来住宅供应的体量非常大。另一方户型错配，项目推出的全是大户型，123-155平，总价约400万-1037万/套，但周边基本是农民房，城市界面还达不到改善或者豪宅群体的要求。而且项目距离最近的地铁站坂田北站步行约2.3公里，大型商业需要依赖步行距离约1.3公里的壹方天地购物中心。这就意味着，项目在环境、商业配套、轨道交通，在同类项目中都不占优势。所以除了短期供应扎堆，项目所在区域的基本面也比较一般。首先，要考虑是否能接受周边城市界面、配套、环境等需要等待10年以上的周期。其次，统建房在深圳属于历史遗留问题，本身法律层面上不支持买卖。而且赠送的统建房，位置处于大鹏葵涌，地段比较鸡肋，未来能否进入市场真正交易也有一定的局限性。第三是，项目折扣看似力度很大，实际去年开盘就已经放出过“最低4.9万/平起”的折扣，到了今年4月继续“85折！送1.5成首付，送一年首付”优惠活动。