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以“旧房换新房”,深圳这个楼盘活动太骚了

醉酒大鲨鱼 格隆汇楼市 2022-08-25
作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市

真的是活久见了,深圳的新房促销竟然也开始“剑走偏锋”了。

前有河南“小麦换房”,后有南京“西瓜换房”,现在有深圳“以房换房”。

这是什么情况?作为楼市先头部队的深圳,难道新房也不香,也卖不动了吗?


推出“以房换房,以旧换新”活动的是深圳南山的一处公寓——弘基翰林九锡,普通住宅换大平层总裁私域,多退少补。


看着就很神奇,放在深圳这么多年的楼盘促销活动来看,不狠狠地刷一波屏都说不过去。

所以海报一出,鲨鱼的朋友圈就沸腾了。

而且这活动,乍一看“以旧换新”真的很好的感觉啊,和天降收旧手机、旧洗衣机换新大便宜一样的感觉有木有?


但是,仔细看海报,又感觉好像哪里有点不对劲。房子说换就能换的了?

亲妈都说了,便宜没好货,便宜是不能随便捡的,小心被人当水鱼砍。


于是,鲨鱼(注意不是傻鱼!!!)发挥求真精神,帮你们check清楚了活动的真伪和参与方式。


首先,活动是真的,亲测有效的那种,而且活动暂时还没有时间限制。

这好比开发商说,“我想啥时候喊停活动就啥时候结束,解释权归我所有唷。”

讲真,不是大佬一般都不敢这么霸气。

其次,虽然活动真归真,但还是透露了不少城里的套路。


一是换房是有限制的。只能以住宅换项目的公寓或者商铺,想用自己手上的破烂公寓、没人接盘的商铺来换是不行的。

二是必须是深圳的住宅。在深圳范围内,就是坪山、大鹏的住宅甚至差50米就到东莞惠州的住宅都可以拿来换,但是出了深圳就不行,拿北京的换深圳的也不行。仅仅只是深圳范围内,不限制任何地段,任何住宅。

看到这里,可能就有人会问了,深圳买住宅是要名额的,开发商哪里来名额承接住宅?深圳不管对个人还是公司买住宅都是有严格限购的啊?

如果业主“以旧房换新房”,不等于二手房转让了吗?中间的税费怎么计算?谁来承担呢?毕竟一套1000万的住宅,转让的增值税要5%,契税1%。

别急,这些问题,鲨鱼也特地问清楚了。


首先是开发商负责收房,但是按照市场价收过来,不是业主想卖多少钱就卖多少钱。

其次,住宅给开发商了以后,开发商负责帮忙卖,业主就不用管怎么卖,卖不卖得出去了。卖不出业主也可以直接换房,不用等住宅给开发商卖掉也可以换。

第三是不限制置换的套数,只要项目有的户型和面积,都可以换。

看到这里,相信大家都明白是怎么回事了。

说是“以房换房,以旧换新”,实则是“卖房买公寓”,劝大家卖房来买弘基翰林九锡。


好一个移山填海,移花接木,狸猫换太子啊。

说到底,活动原来是喊鲨鱼卖掉自己的住宅去买他们的公寓。

只能说,“卖房买公寓”这样的套路,不是老六还真一般想不出来。

所以前面说的不限制置换的套数,开发商的活动思路就很清晰了。

把住宅卖掉换公寓,自然不限制套数啊。反正公寓又不需要名额,卖10套恒裕滨城换50套弘基翰林九锡都是没有问题的。

住宅换他们的公寓,肯定你卖房越多越好,这样就可以换他们更多的公寓。

果然,便宜真不是没有套路的啊。


论新房促销的套路,还是弘基翰林九锡走得深。

不过,现在市场不好,二手房确实难卖。

根据贝壳研究院数据显示,2022年一季度深圳业主卖房成交周期平均为156天,是2017年以来的最高值。


不好的房子,说不定开发商帮忙卖,也能解脱一下个别业主的燃眉之急。

不得不说,能想到这个营销的点子,确实难为项目的营销总了。

出来混,大家都不容易。


以前市场好的时候,都是坐等秒光,现在想破脑袋也想不出好的营销招数。


而且项目卖得不好,薪水随时都有可能凉凉。

毕竟作为地产老大哥的万科,他们的城市总也要下场讨年薪,虽然讨薪成功了,但过程的辛酸也只有自己知道了。


所以,过去躺平都能千万年薪,现在恐怕非常难,能保住工作就不错了。


但是,这次促销活动也能看出,营销总一身傲骨,市场不好,努力来凑。


总之,咱啥也不说了,啥也不问了。



既然活动是真的,那么项目到底怎么样呢?值不值得换啊?

先来看看项目具体情况。

弘基翰林九锡位于南山区塘朗地铁站C出口,项目包含A、B两栋建筑。


A栋有4种户型343、464、502、555㎡。

B栋去年已经入市,主推35-98㎡小面积公寓,217套。

项目使用年限40年,管理费30元/平方。


根据深圳商品房预售价格备案系统显示,A栋大户型备案单价约10万/平,B栋约7.3万/平。

那么值不得置换呢?

从项目所在的区位来看,落位于西丽国际科教城,可快速到达留仙洞总部基地。


周边可以鸟瞰塘朗山公园、阳台山公园、长岭陂水库、西丽高尔夫球场景观,还聚集先进的科创机构深圳湾实验室、国家超级计算深圳中心等,拥有的区域性资源似乎都还挺不错。


但是作为公寓项目,真的没有办法弥补住宅所拥有的学校教育短板。

其次。对比其他公寓项目,短板就体现出来了。


首先,产权方面。

就公寓而言,深圳主流的公寓产权年限是50年,好一点的项目产权还能做到70年,比如深业世纪山谷,而弘基翰林九锡只有40年。

再有就是价格,塘朗地铁站周边卖7万~10万/平左右的价格,还真不便宜。

白石洲的深业世纪山谷处于华侨城豪宅片区,备案价格也是7万~10万/平左右;

蛇口的无敌海景公寓,拥有太子湾优秀商业格局的太子湾泓玺,备案价格最低都做到了7.67万/平起。

并且真要置换,得卖掉坪山、光明多少套房才能换得起啊。


另外,弘基翰林九锡的管理费,也算是少见的了。

每月30元/平,对比深业世纪山谷的管理费是6.80元/平,太子湾的管理费是8.60元/平,贵了将近3-4倍。

鲨鱼真的很难想象,项目宣传是“下一个深圳湾一号”,哪里来的勇气?


大概是管理费能和深圳湾一号一较高下吧?

其实,真正的牛,是自己成为顶流而不是刻意对标别人。

而且作为公寓,懂的都懂,入手了以后未来转让的税费也是个问题。

但鲨鱼想说,有没有人真的拿住宅换公寓不好说,毕竟这是“一个愿打一个愿挨”的事,就看哪个土豪愿意卖掉自己的住宅了。



作者观点,不代表格隆汇立场

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