谢谢包教授邀请我来到中共浙江省委党校，给在座的城市领袖分享。我今天来到这个讲堂，怀着十分谦卑的心态，希望我的一些观点能得到您们的指教。

FTA做过很多产业地产的项目，也有不少机会接触到城市的一手资料，最近，一位温州的城市领袖跟我说：

我们温州年轻人考上一本的，最终回温州发展的不超过30%，考上221的，回温州发展的不超过4%。

温州人可谓是全世界最会做生意的人，他们的商业经比得上哈佛，温州人走遍了全世界，但是年轻人却不愿意回去了。

为什么回不去了？

当我们百度“中国新区”的图片时候，看到的是千篇一律的、大尺度的、冰冷的城市景象。这些中小城市是否有与他们生活相匹配的就业机会、成长环境，是否有他们喜欢的生活方式？

这些其实是当下中国城市存在的挑战 ↓

1：城市同质化严重

2：城市难以形成产业聚集的生态系统

3：城市留不住年轻人，逐渐丧失活力、竞争力。

那城市要如何打磨自己可持续的竞争力呢？

我们先抛出我们在实践过程中提炼的一个模型：

城市发展战略的铁三角模型 ↓

01

基于城市群的产业定位

未来，城市之间的竞争不再仅仅表现为单个城市的竞争，而是越来越表现为以核心城市为中心的城市群或城市集团的竞争。如果我们来看北京市与日本东京大都市区：

会发现：两个区域的面积相差不多，但北京的总产出只相当于东京的14%，人口密度不及东京的50%，东京圈的人口为4200万，北京城为2700万。

原因到底出在哪里？

其实，东京的都市圈有4200万人，但是核心主城大概也就是1000万人，东京主城周边更多的是经济发达的中小城市。东京旁边的中小城市数量，是北京的很多倍。

如果大城市周边没有众多的中小城市数量，那就说明它存在较为严重的‘一城独大’现象，区域经济优势难以突出，工业企业的发展大都坐落在主城，而主城的成本偏高，结果就是既抬高了地价，造成产业成本的上升，削弱竞争力，同时又加剧了交通拥堵，给人们的生活带来了很多不便，城市的产能效率也难以提高。

如果在特大城市周边进行发展中小城市群，产业能很好地进行迁移，既能减轻特大城区的压力，也让这些企业降低成本，更有竞争力。

不仅是在东京，还有苹果、波音、奥迪、劳斯莱斯等等大企业，包括剑桥大学、斯坦福大学、哈佛大学等等名校，也都分布在大城市周边的小镇上。

（ingolstadt英戈尔斯塔特, 奥迪工厂）

而我们中国也意识到了这一点，城市的产业布局逐渐从大城市走向大城市群。

麦肯锡城市群方法将中国城市分为22个城市群，每个城市群围绕1到2个中心城市发展。所有的卫星城距离1个中心城市不超过300公里，并且每个城市群的GDP都超过中国城市总GDP的1%。

这些城市群总面积占全国的25%，集中了全国62%的总人口、80%的经济总量、85%的高等学校在校学生、98%的外资。

于是，麦肯锡向全球企业建议：

如果想到中国来发展，不要单独考虑城市，而是要考虑城市群。

哈佛知名的管理学教授迈克尔·波特曾在《国家竞争优势》一书中说：国家是企业最基本的竞争优势，因为它能创造并保持企业的竞争条件。国家不但影响企业所制定的战略，也是创造并延续生产与技术发展的核心。

其实，我们觉得，将国家改为城市群也同样合适。所以，一座城市的定位，必然要基于其所在的城市群。

02

产业聚集的要素整合

城市增长，也就是产业成长的过程。一个城市，是否能在未来的竞争中胜出，关键看其城市产业的能级是否得到了提升，是否能打造高价值、高创新、有可持续增长潜力的高端产业。

为什么需要产业聚集？因为将降低供应成本，提高研发协作能力，并相互协助构建熟练的劳动力等，提供更多就业机会选择，并形成协同增长，进而带动城市及城市群的增长。

将主导产业聚集起来的要素有很多，比如：交通、生态环境、政策优惠、服务机制、文化氛围、教育、医疗等等。它们像是一颗一颗的小磁针，吸引产业入驻。

但在城市圈的不同区位，吸引产业聚集的要素的重要程度也会有一定的差异。

比如：在城市的中心圈层，如果要聚集产业，成功的要素就是：交通、人口流量、文化氛围等。但在周边的卫星城，能影响产业聚集的要素就是：区域交通、产业培育政策环境、生态环境特殊、配套设施等。

特别需要注意的一点是：在导入外部产业的同时，政府一定要重视本土企业，加大精力关注当地有潜力的小公司，比如为创业企业营造更好的政策环境、产业环境、资本环境等。其实，城市的增长就像是买股票，当地有潜力的小公司不容小觑，想想杭州吧，想想亚马逊吧，本土企业的成长对城市的推动是最强劲的。

所以，城市的产业聚集要两手抓，一是培育本土创业企业，二是有战略地吸引外来的新的产业。

03

营造产业社区

有了产业聚集的要素，那么承载产业聚集的载体，对留住产业及人才、培育产业有着关键影响。纽约市在2011年的“可持续发展计划”中指出：

今天人才与资本的流动在城市之间创造了激烈的竞争，我们正在争取最好的想法和最有能力的员工。为了实现强有力的经济增长，我们必须创造一个助力有才华的企业家和企业成长的环境。

那到底是一个什么样的成长环境呢？

生活方式终将成为未来城市及产业的核心竞争力。

过去30年，中国的GDP增长很大一部分是依靠工业园区、经济开发区。但是随着生活方式与工作方式的升级，城市需要从传统的单一功能的工业园区转型到产业社区。

产业社区是一个功能复合的、有产业集聚的、集工作、生活、教育、休闲娱乐等合为一体的综合社区。

建筑及规划师威廉·佩德拉在进行尔湾规划时说：仅有功能单一的大学区是不够的，

有必要在环绕大学的社区建立一个容纳5万人口的城市，这个新城市必须拥有工业区、商业区、休闲区及公共绿地等。这需要是一个“大学社区”！

正因为这样具有前瞻性的理念，尔湾这个1971年才建立起来的城市逐渐成长为“美国最适合建立家庭的城市”，拥有加州大学尔湾分校等知名院校，世界财富500强有1/3在尔湾建立了自己的分部。

同时，产业社区的需要促进社区里人、产业、社区之间的内外连接：通过人与人的非正式交流带来资源的跨界与整合；通过导入高能级资源带来产业汇聚，通过机制创新来实现不同利益群体的协助共赢。

最后一个阶段，

我想跟大家系统地分享一个案例——

市北高新

她是上海中心城区市级开发区，是距上海市中心人民广场最近的高新技术产业园区之一，直线距离仅8公里。园区东临泗塘河，西至彭越浦河，北至走马塘河和场中路，南至汶水路，园区规划面积3.15平方公里。

市北高新的转型升级的历程 ↓

在定位上，市北高新经历了三次迭代：

1. 从物流、加工的传统工业园区转成“都市型产业园区”

2. 从“都市型产业园区”转化为“总部经济园区”

3. 逐渐清晰“总部经济”的特色，确定最大的特色是“产业特色”。

在产业基础上，市北高新提出了改造转型重要的三个支点 ↓

为了准备转型升级，成立了区属国企：市北高新技术服务园区，并通过上市获得充裕的开发资本。

其次，在提升综合产业服务能力，市北高新做了以下工作：

• 基于产业升级的三次详规调整，提升“产住商”的平衡

• 打造以市北半岛商务会所为代表的配套

• 引入星巴克

• 打造10万平的聚能湾公司，全产业链孵化

• 打造“十大产业服务平台”

• 2016引入“上海数据交易中心”

• 走马塘等生态环境营造

• 获得非园区所属地“楔形绿地”，增加体育养老设施

接下来就是我们FTA的挑战了：

如何营造一个产业社区载体，用“环境创新”与“服务创新”推动“产业创新”？

在深入走访过项目地之后，我们发现，这是一个很典型的过去的工业化城市，在中国大江南北都可以发现。虽然如此，我们还是看到了市北高新区的四大潜力：

所以，在我们的设计中，

我们始终围绕产业聚合，导入产业及生活。

“看到”与“被看到”。

在建筑的尺度及建筑与建筑之间、建筑与环境之间的尺度上，

我们做得更为人性化：

而在高层的布置上，传统的开发模式是

1.高架视线和噪音对塔楼的不利影响

2.交通不便

3.塔楼布局较散难以形成城市形象

而我们FTA的开发模式：

1.塔楼内置，避免高架影响，土地价值最大化体现。

2.塔楼布置于内侧城市支路，高可达性

3.集聚的塔楼，打造区域形象，形成城市客厅

我们希望创造人们随时可以交流的环境，

打造并串联城市的开放空间，

人们可以在这里漫步、驻足、互动、交流。

哈佛商业评论拿出令人信服的证据表明：

多样性孕育创新，并能推动市场增长

有研究称：一个城市，如果其规模是邻近城市的10倍，其创新能力就不只是后者的10倍，而是17倍；一个规模是小镇的50倍的城市，其创新能力是后者的130倍。城市其实是一个有着丰富的物种多样性的生态系统，每个物种的数量在互动中达到平衡。多样性越强，说明系统越强大。

所以，我们在这个城市广场里创造出各种多样化的“场景”，激发人们创新。

铁轨拆不拆？

当时，大家对它的意见颇多，但是在我们的坚持下，这条铁轨被保留了下来。因为我们认为：这是市北高新独一无二的东西，是对多样性的尊重，也是对历史人文的尊重。对于城市更新来说，真正决定价值的不是建筑里的空间，而是建筑外的空间。

于是人们就可以：

其实，不管是城市还是城市的某个区域，抑或是小镇，要想有活力、有竞争力，都离不开产业，产业的特色才是城市区域最本质的特色。

如果你在产业社区、城市经济圈等问题上想与我们交流？请毫不犹豫地联系我们！电话/微信：13482764916.