每一个睿智的买房人

最近，各个机构相继曝出1月楼市数据，总的来说，基本围绕两句话：

1、返乡置业熄火，三四线城市跌入冰渊。

2、一二线城市分化严重，只有少数几个城市行情火热。

最热的是上海、北京、苏州三大城市，尤其上海，春节新房成交10.3万平米，同比上涨646%，虽然这个数据周期比较短暂，但能反映出市场行情。

春节期间，上海大多数售楼处不打烊，楼盘人潮涌动，再加上最近信贷放松，小阳春行情已经提前启动。

相对于去年同期，落差最严重的当属深圳。

乐有家数据显示，深圳1月新房成交3572套，同比大跌57%，处于近半年倒数第二低；二手房1557套，同比下跌78%，创下近十年新低。

基本把去年翘头的趋势，都跌了回去。

一个深圳中介跟子木诉苦：

20多人的店，年前离职一半，年后又有几个打算转行，今年在深圳过年，春节前后一个月带看客户就一组，总共看了3分钟，老天爷不给饭吃，烧香拜佛都没用。

去年春节有多火，今年春节就有多惨，一年时间，我们见证了楼起楼又塌。

造成深圳楼市巨大波动的主要原因，正是“208政策”，这也是2021年威震四方的最强调控杀手锏，“二手房指导价”的起源。

今天，子木站在“208政策”一周年档口，再起篇章，为大家细讲深圳楼市，接下来房价走势如何，指导价会不会取消，购房者最应该注意什么。

1

真相往往藏在历史细节中。

2021年2月8日，深圳出台了二手房指导价新政，一时惊起四座。

因为这是我国楼市历史上的第一次对二手房进行控价。

指导价出台后，无论是业内还是业外，都报以悲观预期，因为二手房业主庞大而分散，是最难管理的一群人，统一售价，简直天方夜谭。

事实证明，想多了，房屋买卖，除了买卖双方，中间还有银行、中介和签约机构。既然管不住卖家，那么就从中间下刀子。

去年春节后，深圳所有中介机构被强制下架房源报价，银行开始按照房屋指导价放款，楼市的生命是杠杆，杠杆抽离，面对几百万一套的房子，刚需购买力折了一大半。

随后，深圳市场冰封，成交量下跌，跌破枯荣线。全年来看，二手房成交量为4万套左右，甚至低于2012年，创下近15年来新低。

成交量下跌，带动房价下行，2021年深圳二手房价格回调在10～15%左右。跌得最狠的是豪宅和每一轮行情的领头羊，学区房。

深圳最有名的学区房片区，百花和八卦岭，2021年很多都以百万为单位下跌，甚至有下调500万甩卖的，依旧无人问津。

记得去年8月，一套香蜜湖港中旅花园的房源以低于市场价500万元拍卖，最终流拍；八卦岭鹏益花园的一套房，甚至卖出过6.9万元/平方米单价，比指导价还要低1.61万元/平方米。

深圳楼市的萧条，让无数炒房客折戟沙场。

前几天一个读者问我，2020年听别人在深圳投了一套老破小学区房，2年亏出去200多万，茶不思饭不想，春节都过不好，马上月供也还不上了，到底怎么办？

我回复到，“遥遥无期，割肉断骨”。

深圳常规商品房房价还有修复的机会，但学区房除了指导价，还离不开“教育均衡”历史洪流的冲击，尤其是老破小，失去学区资源保护后，价值将加速消逝。

2

深圳“炒房第一城”的名号，自古有之，这是站在40年城镇化进程上，全国增速最快经济体、最强人口流入量，两者碰撞的必然结果。

在历史上，我见过深圳房价大船两次搁浅，一次就是2008年，全球金融危机，港商大撤退，留下一片狼藉；第二次就是去年，二手房指导价对房价的沉重打击。

两次搁浅的结果相同，但原因大相径庭。

“二手房指导价”是主动性的调控，背后是调控者决心的表现，表面上是对楼市杠杆的遏制，深层次又是对“预期”的杀招。

现在的深圳楼市，买卖双方都在“等”。

买家等业主降价卖房，业主在等买方需求爆破，市场观望情绪浓烈，谁都不肯做出让步，博弈只在毫厘之间。

而这场博弈的结果，归根结底还是在于裁判愿意帮谁。

2021年2月8日，深圳在出台二手房指导价的时候，曾说过，“其更新频率原则上是一年一次，不过也会根据市场实际涨跌情况去调整。”

现在已过一年期限，调整的概率很小了，马后炮地说，这是最符合逻辑的举措。

深圳楼市已经很冷了，二手房指导价没有继续下调的基础，因为这会雪上加霜，让这个行业连带几十万从业者陷入困境。

同时也不能往高调，因为往高调相当于释放利好信号，之前那些不愿意降价的业主更有底气抵抗政策，楼市同样会陷入僵局。

最好的方法就是按兵不动，把调控交给市场本身，让它进行自我校准，扛不住的业主下调报价，想买房的业主甘心情愿去贷款买房。

对于深圳来说，其实早已摆脱房地产经济，财政收入基本都来自于企业税收，二手房涨价对地价的拉动作用不大，但对人才流入的制约极为严重。

所以说，深圳对房价上涨的诉求很低，那么未来，深圳通过政策主动拉动房价上涨的概率基本为0。

现阶段的深圳最重要的是稳住楼市，向北京和上海两位老大哥学习，夯实实体经济，房价实现缓涨而不是跳涨，并逐步跟收入匹配，最后实现对抗通胀。

这是政策端的推测，但在信贷端，深圳目前明显在逐步利好楼市。

3

首先持续降准利好下，全国房贷利率下调。

深圳不例外，首套房贷利率已从去年的5.5%～6%，最低下调到4.9%，二套房贷利率最低5.2%，深圳楼市对杠杆依赖性较大，这会刺激一大部分购房需求。

其次信贷口放开，定向注射肾上腺素。

深圳是金融敏感型城市，根据最新数据，2021年深圳金融业实现税收1662亿，占全市税收的24%。

2021年深圳金融业的增加值是4739亿元，同比增长7.6%，占GDP15.4%，两年平均增速达8.3%，位居一线城市首位，这让深圳GDP顺利突破3万亿大关。

钱太多，需要出处，最后兜兜转转只能流入楼市。深圳坊间已有传言，年化3.6%左右的经营贷已重现江湖，这又是催生一波强大的购买力。

最后是深圳楼市的基本面，很实在。

虽然说二手房指导价冰封楼市一年多，深圳房价下调了10-15%左右，但这是局部现象，整体未出现大规模下跌，这意味着深圳楼市具有一定的“韧性”。

什么叫韧性？就是楼市的居住需求大于投资需求，而卖家主体并非是炒房客，而是以房换房的业主，这样的楼市很抗跌。

同时，深圳楼市虽然被二手房指导价冰封，但基本盘依然处于“狼多肉少”的情况，数据显示，1月深圳楼市新房去化周期缩短至5.8个月，创下5个月的新低。

综上所述，深圳政策端不放松，但信贷端已经在放开，再加上基本盘具有较强的韧性，楼市底部已经在暗流涌动。

正如一年有二十四节气一样，“冬雪雪冬小大寒”后之后一定会迎来“立春”，以及艳阳似火的“夏至”。

4

至于什么时候到来，3月-5月是一个关键窗口，爆发概率相对最高，如果你在深圳有买房计划，从现在开始就要预备了。

在这之前，我可以给你几条比较有用的建议：

1、建议手上留有现金，进入持币待购状态，先关注新房市场，新房能上就上，二手房还要等行情，不用太过着急。

2、如果新房市场火热，人们排队打新抢房，那么行情一定会轮动到二手房，这时候一定要抓紧去看二手房，以防坐地起价。

3、别碰一线学区房。

4、此阶段一定要联系好中介，打通关系，实时获取信息，行情前期信息为王，买房要“抢跑”而不是赛跑。

5、买早不买晚。如果信贷端放开促使楼市行情大热，政策端肯定会收缩打击，市场房价冲高回落，肉眼可见，千万不要买在大家都认为房价会涨的时候，这话需要你细细品。

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