昔日王者成弃儿，2023年，柳州这些房子将退出舞台！

90年初期，柳州初代商品房诞生。

红光小区、白云小区，都是柳州第一批高档小区。

很多人还挤在大杂院、筒子楼的时候，有园林、幼儿园、商店的高规格小区建成后，成为当时轰动一时的“富人区”。

将近30年过去了，当年的新房住成了旧房，而曾经的光环也褪去，甚至丧失了金融属性，成为楼市的“弃儿”。

被时代抛弃的“富人区”

这些曾经的高档小区被时代所“抛弃”，并不仅仅是因为房地产开发的进步和发展，更多更高端的小区建成，也让曾经的豪宅落伍。

90年代后期，广场旁的福柳新都建成，与五星步行街、青云是散个步就能到达的距离。那时候，人们不是住在自建房就是单位宿舍里，高大上的福柳新都出现，让许多人蠢蠢欲动。

看过福柳新都二手房的人都懂，很多房源都是全屋实木橱柜、地板、吊顶，一眼就能看出这个装修放在以前要花不少钱，可见业主的经济实力。

▲贝壳上挂牌的福柳新都二手房

而当初让小区显得高大上的园林、商店、车位、康体设施，如今都成了人们嫌弃老小区的“原罪”。

如今人们更在意的是，小区是否人车分流、有无休闲娱乐设施、园林够不够大够不够漂亮、社区底商会不会吵……

更令人退避三舍的原因是，它丧失了金融属性，难以流通。

伴随小区变旧变落伍，其价格也不断下跌。

更为恐怖的是，很多1993年左右建设的小区，在2023年将超过“30年贷款年限”。也就是说，这类房屋的交易基本只能全款，银行拒绝贷款后，这些房子彻底失去金融属性，从而被时代无情抛弃，只剩下居住功能。

房子的金融属性逐年降低

这两年，大家都在说买核心地段的房子，可大家都知道核心地段的房子贵。

那么，核心地段的房子为什么贵？

土地供应少，但需求量大，投资属性强，这都是原因。

但最重要的原因是，房子绑定了很多城市资源，比如户籍、学区、江景、养老福利、圈层等。

高新区房价为什么高？除了地段好，还因为有江景、有景小和十二中、圈层优质。

水南片房价为什么高？有万象城、人民医院，且高端小区云集。

而正是这些城市资源的加持，赋予了房子“金融属性”，房子的这种金融属性，资源越优质，金融属性就越强。但是，房子一旦失去这种属性，价值就会大打折扣。

▲高新片实拍图

像白云小区、红光小区的房子一样，柳州每年都会有大量的房子失去金融属性，退出历史舞台。

网上充斥着大量的“房子饱和”言论。但很多人根本不明白，这并不意味着具有金融属性的房子多。在全国范围内停止大拆大改后，买套老房子等拆迁已是一条并不光明的道路。

市场上存在的商品房，随着时间的推移不断损耗。

最开始损耗的是改善属性，因房龄大、设计落伍，富人纷纷置换。

然后是金融属性，超过30年不能贷款。

最后是居住属性，30年以上的老房子，居住舒适度越来越差。

柳州房子怎么选

每年，柳州都会有大量房屋入市。

但同时，也会有成批的房屋失去价值，建造于1993年的，1994年的，1995年的……

而真正有价值的，只属于新房、次新房。

要提醒大家的是，即便当下你是刚需自住，也不要忽略房屋的金融属性，因为几年、十几年后，你可能会有置换的需求。

所以，买房要紧盯核心区域的新盘、次新改善楼盘。对于没有成熟的区域要慎重，因为很可能区域成长起来了，你的房子老了也不值钱了。

水南片、白沙片、高新区、阳光100-桂中、马鹿山片，这些区域不必多说，自然是城市的核心区域。

鱼峰燎原片，柳南河西片、旧机场片、柳北跃进路及北雀路沿线，这些都是主城区里优质的区域。

▲柳北跃进路南片实拍

那么，独凳山片呢？柳东呢？

独凳山片虽然是近两三年才崛起的，但此前已有一些小区，有了基础的生活配套和一定的生活氛围，再加上距离万象商圈非常近，具有一定的发展性，可以买。

而柳东，若不是工作及生活圈就在柳东，建议慎买。从柳州目前的发展和商品房/存量房数量来看，未来想要置换恐怕有点难，或者说，卖不出好价钱。

再就是，二三十年前“高大上”的小区如今尚且被购房者“嫌弃”，本身定位就不高的小区在经历相同年限后，毫无疑问将更难流通。

▌写在最后 

最近很多人都在讨论人口拐点，讨论房子饱和，但并没考虑到人们的需求。

二三十年前，我们的父辈开开心心搬进新房。

我们在那里出生、长大，看着小区慢慢变旧、变老。

后来换了新房，原来的房子或出租或卖掉，这，都基于我们的需求。

我们也在重复这样的过程。