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破防！降价，轮到京沪了

子非鱼 城市财经 2022-11-10
收录于合集
#楼市系列 317 个
#北京 9 个
#上海 12 个
#中心城市系列 237 个
最近风声偏紧，为防失联，麻烦大家同步关注一下我的备用小号“南北城市”↓

作者：子非鱼

01
北京、上海，房价松动
在90%的城市房价都在调整的当下，北京、上海是两座最坚挺的城市，或者说是楼市最后的两座堡垒。
然而，最近传出的消息来看，这两座楼市最后的堡垒，房价也开始松动了。
北京方面，早在9月份本号就写过，房价开始松动。当时权威媒体报道，多个楼盘开启降价促销。
比如位于石景山的中海学仕里销售指导价为7.95万元/平方米，开盘时实际价格为7.55万元/平方米，每平方米下降约4000元。同时该项目还叠加赠送面积。大兴壹品兴创·御璟星城项目，较指导售价6.6万元/平方米，实际销售价格6.2万，下降4000元。
丰台区的西山金茂府项目目前网签均价在5.3万元/平方米左右，与指导价6万元/平方米相比，每平米降了约7000元。顺义新盘中海首开湖光玖里销售指导价为5.97万元/平方米，开盘部分洋房价格在5.5万元/平方米，每平米低于指导价4000元。
同时，10月份的时候，北京商报披露，北京的二手房挂牌量突破了10万套。台前展示量破10万、整体13万左右。
这意味着，北京的投资客们也在寻求降价离场。
制图：城市财经；数据来源：链家网、锐理数据、诸葛找房、透明网、卓易数据、公开报道等
上海房价松动的消息，来源于11月8日澎湃新闻的爆料。
澎湃新闻披露，根据上海链家数据研究院数据显示，10月份上海的二手房成交量掉落至1.6万套。
上海在6月份恢复流动性之后，二手房成交量当月立刻拉升到1.59万套，7月份和8月份都接近2万套成交量，9月份开始下降，降至1.8万套，10月份则继续掉落至1.6万套。

上海二手房成交量走势；来源：上海链家数据研究院
价格方面，上海的中介表示，现在上海二手房议价空间比较大。比如以联洋年华一套165平方米左右的房源为例，该房源于9月18日上架时报价2380万元，于9月30日下调价格至2280万元，降价百万。
同户型的另一套房源则在两个月内经历三次降价，从2200万降至2020万。
同小区另一套2100万的房子，目前降至1990万。
澎湃新闻披露，目前浦东联洋板块部分房源价格降幅普遍在8%～10%。
我后台一位上海的读者朋友也向我介绍了一下其置换房子的一段经历。他自身有一套上海郊环80平米的动迁房，想要置换买一套距离市中心稍微近一些的房子。结果买家要求他降价，卖家价格也有松动，中介叫他去签买房合同，于是他索性按兵不动，继续等着。
这说明，上海的房价正在松动之中。
02
京沪房价坚挺和松动背后的逻辑
两座城市坚挺背后的逻辑，其实很简单。
第一，城市级别高。北京和上海，是全国定位最高的城市，北京自不必说，这里是中国的首善之区。上海是中国的经济、金融、贸易、物流、科创中心。
第二，人口多。京沪都是2000万以上的超大城市。2021年年末，上海常住人口2489.4万人，北京2188.6万人。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

第二，国内经济最强的两座城市，都是4万亿+级别。同时，两座城市集聚了全国最多的高净值人群。
有钱人扎堆所在，购买力强悍，这是京沪楼市坚挺的最关键原因。
既然如此，京沪的房价为何会松动？原因有三：
第一，房价太高，泡沫太大。这一点和深圳、广州调整的逻辑一样。
北京的东城、西城、海淀均价都在10万以上，全市整体均价7.2万元/平方米，位居内地第一。
上海黄浦、静安、徐汇均价也在10万以上，全市整体均价6.77万元/平方米，位居内地第二。

制图：城市财经；数据：中国房价行情网
第二，购买力下降。
经济增长吃力，失业率走高，裁员和降薪盛行的当下，整个市场的购买力已经所剩无几。
华为掌舵人任正非，此前就发出警告：对于全球经济而言，未来十年应该是一个非常痛苦的历史时期，全球经济会持续衰退，消费能力会有很大幅度下降，不仅给华为带来供应压力，还会带来市场压力。
看看如今的裁员潮，已经在全球盛行。
2008年之后从未裁员的微软，最近宣布在全球裁员1000人。权威数据显示美国仅科技行业公司，今年就裁员了4.4万人。
中国企业的裁员更甚，就不说具体数据了，大家可以自行查询补课。只看失业率数据就能明白。
9月份我们的失业率为5.5%，较8月份增长了0.2个百分点，仍处在高位。
在这种背景下，购买力逐渐下降。
购买力下降，是当下绝大多数城市房价转向的根本原因之一，也是过去一年楼市托不起来的重要原因，更是未来依旧难以托起来的本质原因之一。
但对于京沪这样的城市来说，还不是主要原因，只能说是次要原因。因为京沪楼市和其他地方有着本质区别，京沪楼市是有钱人的游戏，动辄千万的房子和普通打工族没有关系。
对于富裕基层来说，他们即便在如今的环境下，购买力有所缩水，也不至于会影响到买不起房子。最大的关键，还是即将要说到的第三点。
第三，预期改变，信心改变。
不确定性氛围笼罩的当下，即便是富裕阶层，对房价也失去了预期和信心。毕竟当下的房地产市场一片狼藉，回调在所难免，房企出清仍在进行当中。
大环境如此，京沪焉能独善其身。在这种预期缺失、信心不足的背景下，过去激烈的击鼓传花游戏，在京沪也要暂告一个段落。
03
信号意义
深圳、广州早就转向，而随着北京、上海两座顶级城市房价出现松动，意味着这一轮调整面积已经达到了最大。
一线城市的楼市具有风向意义，当一线城市都在调整的时候，其信号意义非常重大。
它说明：
第一，房价永涨不跌的人设，也就得重新审视。没有永涨不跌的神话，哪怕一线城市，也不要太过执着。
第二，周期力量之下，所有城市都无法置身事外。
第三，任正非所说的，将寒意传递给每一个城市，已经兑现，如今楼市的寒意已经传递到每一座城市。

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