海外身份房产投资者规避额外印花税与额外地税的秘诀公布了，赶紧收藏！丨创富实战

无论你在澳洲境内还是境外，只要你不是澳洲公民，那么联邦政府和州政府就有各种政策也许会给你套上一个“海外身份”，让你从事房产投资的时候面临诸多限制和额外税费。

例如，被定义为海外身份的你，可能只能买某类物业，买的时候可能要交额外的印花税，持有期间可能要交额外的地税。

上个周末澳房俱乐部®在悉尼的房展会Property Expo上参展，并且举行了一个小型的粉丝见面会。不少读者前来跟我见面并且问了一些问题，其中被问到的一个问题就是关于海外身份投资者在澳洲投资选择。

在见面会上，有一位读者问： 

我一听，觉得这个问题至少能体现这位读者从两方面对澳洲房产市场认知存在局限性。

澳大利亚政府规定，海外身份投资者不可以购买现成住宅物业，但是……

大家注意，重点就在这个“但是……”后面的内容，这个规定的原文是：

让海外身份房产投资者获得更高的投资回报的，往往是在成熟社区（而非荒地新区）购买老房然后推倒重建，或者购买老房然后在空余地块上加建新的房屋。

此外，你有注意到规定原文用的词“Dwellings”吗？这指的是住宅。这条规定并没有说海外身份投资者不可以购买现成的商业物业。

这也意味着，海外身份投资者也可以投资： 

当这位读者上台问这个问题的时候，她只给了我两个选择——是楼花公寓还是土地别墅套餐好。

我反问她？难道就只有这两个选择吗？你有没有想过：  

做房产投资，一定要突破思维的局限性。走大众化的路线往往只能得到非常一般的大众化结果，而大众化的结果往往是比较差的结果。

许多房产销售中介自己10年前买下自己所销售的物业，10年前到现在仍然每年亏钱，并且物业价值没怎么涨，这样的例子是大量存在的。

没有人主动免费向你推销的投资模式，并不等于它们不存在！ 

也就是说，假如我投资购入了一处物业做出租用途，该物业给我的租金收入减去利息和其他开支后，真金白银的现金流有多少？

假如我投资购入地块并且开发建造新的物业，那么建成后的新物业值多少钱？能卖多少钱？卖价减去所有成本和开支后，真金白银的利润有多少？

为什么许多海外身份投资者在澳洲的投资收益普遍偏低？问题在于额外的印花税与地税成本！

解决这个问题的方案只有两个： 

就拿新南威尔士州为例，海外身份投资者购买住宅需要交额外的印花税，他们称之为印花税附加税，按购买价格的8%来计算。

有些房产销售中介会鼓励海外身份投资者购买土地别墅套餐，说印花税和额外印花税是按照购入土地的价格来算的，建筑是不需要印花税的。

我们先来看看州政府对印花税附加税的规定原文：

大家看到“residential property”这个两个词吗？

这指的就是住宅物业，包括用于建造住宅的土地。

如果海外身份投资者购买的是非住宅物业（如商业物业），那么这个8%的高额印花税附加税就可以避免了。

那么，地税呢？

新南威尔士州政府对地税附加税的规定原文：

从2023年起，海外身份的住宅物业持有者需要每年支付地价的4%为海外业主附加税。

看到这个规定，不少房产销售中介就会主推楼花公寓，理由是公寓大楼每户占地比例少，因此公寓大楼所在地块分摊到每户就变得很少，从而让公寓的地价比例比同区独立房的地价比例低很多，意味着哪怕每年要额外交地价4%的附加税，它计算出来的金额也相对比独立房低。

问题在于，海外身份投资者可以完全不交这样的附加税吗？

答案是肯定的，你注意到以上规定原文里“residential land”这两个词吗？

地价4%的附加税是针对住宅用途的地块而已，这个规定不应用于商业、工业和农业用地等非住宅用地。

如果你实在对非住宅物业不感兴趣，一心投资住宅物业，那么有没有办法降低额外地税开支的同时又避免公寓楼花这类没有进一步开发潜力的终端产品呢？

答案是肯定的。

我们会专注于地价比例低，但同时保持着每年6%以上自然增值的经济繁荣且人口有增长趋势的二、三线城市。 

至少6%自然增值率加上至少6%租金回报率，再加上低廉地价成本，那么你得到的投资结果就是更低的地价附加税开支。

如果你购买了二、三线城市成熟社区里住宅开发用地建双拼或者联排别墅，那么你就更能把地块的价值发挥到极致了。

同样的地块成本，同样的地价附加税，你收获多份租金收入。 

我举两个例子，大家就明白了。海外身份投资者可以投资以下物业类别，当然，澳洲公民和常住澳洲的永久居民更加可以这样操作： 

（现有独立房）

（后院）

（房屋加建3D效果图）

（房屋加建户型图）

海外身份投资者要想获得更高投资回报，一定要先学习如何发现真正有潜力的投资机会，做到别人看不到的机会你却能看到。

只要你想获得超越市场平准水平的回报率，就千万不要买另一个投资者开发出来的终端产品——例如楼花公寓和土地别墅套餐。

一定要记住，真正能给你带来更高投资回报的机会，一定不会有人免费送到你面前，更不会天天微信和电话追着你成交。

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