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最近比较忙，实在没空码文字。自从2022年1月1日新政后，关于投资移民葡萄牙，中介都在推什么？大家都在买什么？简单总结一下。风险基金从35万欧提升到50万欧后，市场明显变冷。之前投资人也会怀疑购买基金会不会有风险，但好在门槛只有35万，即使有损失，那也还能承受。现在提升到50万后，就没有优势了。但作为移民中介方，依然会优先卖力推，毕竟基金回扣高，而且办理流程极为简单、省力。因为住宅类已经无法办移民了，目前里斯本及周边买的比较多的是下面几类：这是目前移民界的最佳选择，但里斯本市区目前符合移民条件的，价格合适、位置又好的商铺非常少，往往一个月也放不了几套。商铺不同于住宅，没有均价概念，不同街道、不同位置、不同业态差别会非常大。回报率往往与投资风险反相关，比如非常好的街道，因为单价高租金回报率反而低，而犄角旮旯的商铺租金回报高但租客不稳定。这种目前选择的人也很多，因为庄园不是住宅，但可以替代住宅属性，说白了，很多人把庄园当成大别墅来使用。尤其是疫情后，人们追求更大的个人活动空间，这类物业较为稀缺。但注意不要选择离里斯本太远的，一般一个小时车程内为佳，而且不能有登记为住宅属性的建筑。以上第1/2类国内中介一般不会推，一是佣金低，二是房源少，三是操作麻烦。当然，这是我们作为本地公司的优势。里斯本作为旅游城市，其酒店业发展现状及前景都很好。不管是50万还是35万，建议买具有独立产权的酒店或酒店式公寓，这样下一步还有出售的空间。这两天有个本地开发商找我们谈合作，里斯本对江的酒店式公寓，35万移民能买两套（五年包租年化3%），我觉得还是不错的。4､ 工业、仓储、农田等其他非住宅类（35万或50万）这些买的人比较少，相对也比较专业，不适用于普通投资客，这里不展开说了。购买内陆地区房产办移民是不限房产类型的，而且投资额可以打8折，也就是所谓的“最低28万欧投资移民葡萄牙”。如果是投资目的，最大的风险是缺乏流动性，说白了就是不好租、不好卖。房东和租客是同一个人，卖了房之后租回来继续运营，并提供不错的租金回报。这种看着诱人，但最好远离。除非这套商铺位置特别好，而且租客也不愿意搬出。基本逻辑就是，卖家（兼租客）对于房产信息的把握要远强于买家（包括中介方），所以买方吃亏概率较大。好的商业中心，如哥伦布购物中心等，铺位只租不卖。但小的街头商业中心，现在生存艰难，内部铺位并不好租。欧美城市发展较为稳定，新区成型需要很长时间。比方说，八年前第一批投资移民就有很多人买了里斯本郊区的一个商业物流园项目（你们肯定知道我在说哪里），一直荒了五六年，直到去年才陆陆续续有商户进场。租金少的可怜。所以，要稳定，至少商业应该买在都市区，别任性地认为买哪都保赚不赔。只有一整小楼，毕竟符合28万移民的肯定是翻新项目，而且位置不好。有些开发商只是收购了一栋旧楼，然后翻新，再分割成若干28万的产权用于出售办移民。前几天还有个咨询的电话里非要跟我辩论说，开发商承诺会回购，我都无语了。有些人骂都骂不醒，真建议不要移民，不要海外购房，出来就是韭菜。当然，留下来也是韭菜！打个比方说，50万在里斯本买个公寓或商铺或庄园，回头想卖同样价位能容易卖出来。但是如果28万买在内陆地区，也许评估价也是28万，中介也可以挂28万，但是没人买。就算折价一半也无人问津。试想一下，内陆地区的普通住宅、商业都有流动性危机。那投资酒店产权，指望谁接盘？内陆地区房产的流动性问题不仅仅葡萄牙有，整个欧美、日本，包括现在中国都普遍存在。住宅类的特点就是稳健，里斯本整体住宅市场稳中有升，虽然住宅办不了移民，但好多纯投资的依然在买入里斯本及周边的公寓或别墅，其中以上海、北京人最为明显。我觉得原因有三：1-国内房产的投资风险高于潜在收益。2-最近欧元低位。3-欧元区房产租金回报更合理。北上广深随便出一套公寓1000W，过来里斯本换4~5套小户型，光收租就可以躺平养老了。
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