在葡萄牙如何挑选农场
今年咨询和购置农场的人明显增多，当然疫情是个很重要的因素，很多人选择购置农场一是为了有充足的私人空间，二是为了有自己的土地可以耕种。但农场相对于公寓、商铺、别墅这些不动产而言，估值和影响因素要复杂许多。
在葡萄牙房产圈混迹多年，对于公寓、商铺的估值我觉得自己能把误差控制在5%以内，别墅能控制在8%以内。但农场，说真的，很难估值。
因为每一块农场都是独一无二的，影响因素包括位置、土地大小、土地质量、地面种植情况、水源情况、建筑物情况、周边情况等等。所以买农场更多的是用自己的预算买自己心仪的物件。
那么，到底农场是什么？这个看似简单的问题，很多人都没搞明白。其实农场与其他不动产最大的不同在于用地属性，农场的用地属于Rústica农用地（或称乡村用地），而公寓、商铺、别墅、工业仓库这些属于Urbana城市用地（或称城镇用地）。
那么顾名思义，农场从属性角度上说，其实首要是用于农业耕作的。但葡萄牙作为传统的西方发达国家，城镇化率高、农村人口老龄化严重、农业基础一般。实际上，葡萄牙很多的农用地，尤其是规模不大的农用地已不将农业产出作为首要任务。现实中，很多土地所有者都是将农场作为居住或第二家园（Second House）或乡村酒店等用途，而不在乎真正的土地产出。
我大体将葡萄牙的农场划分成以下几类：
1/ 农地 Farm
主要以土地为主，地面建筑较少或没有，没有实际的居住价值，因而成交价格便宜。
2/ 村民房 Country House
以农村地区的居住体验为主，土地面积不大，地面建筑较差且缺乏特色，价格较便宜，实际居住体验较差。
3/ 农庄 Small Quinta
占地面积较大，一般在1公顷以上，地面建筑较好，并有一定的设计感。隐私性好，土地除耕种外，还有林木、果树、观赏植物等分布，居住体验好。
4/ 庄园 Quinta
占地大，建筑质量好且有特色，有一定的历史沉积，或已经形成了品牌，比如有品牌的葡萄酒、橄榄油等，价格高，动辄几百万欧元，逼格满满。
分析了这么多，我觉得大部分的投资人最近在买农场或想买农场的都介于第2)类和第3)类之间，可能偏向第3)类。因为单纯的买1)农用地意义不大，而4)大型庄园并不是大多数人能玩的动的。
那么农场的估值有哪些影响因素？
§ 位置
距离大城市尤其是首都里斯本的距离永远是第一位的，类似条件的农场，距离里斯本开车一小时以内和开车两三个小时，价格可以会翻不止一倍。
§ 土地面积和质量
土地当然是越大越贵，越肥沃越值钱。
§ 地面建筑物
建筑物面积当然越大越好，不仅面积大，还要有特色、有设计感最好。
§ 水源
水源对于农场的重要性不必多说，所以靠近水源的最好，但这样的农场市场上是极少的。所以至少地下水要充沛，有些山林地区打几十米深井都没有地下水，这种土地的耕作意义就不大了。
§ 植被
地表植被茂密且多样性好的土地经济价值更高，而植被，尤其是果树、花卉、林木管理的好，也侧面反映出房主对于土地的投入。
§ 一些细节
农场估值的影响因素众多，当然还包括周边邻里情况、交通可达情况、市政水电通达情况、边界栅栏建设情况等等。
总之，像我在前面说的，买农场更多的是用自己的预算买自己心仪的物件。如果目的是投资，那还是别考虑农场了，市区的公寓和商铺最好。
文末，推一个我近期看的一个不错的小型庄园，在对江St. Peter国际学校附近，占地1万多平，建筑面积300多平，设计感强，花园、果树、池塘、喷泉……连马厩都有。一个黄金居留带走。
【相关阅读】