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​杀疯了！这座城市，居然在虹吸北京？

宁侃侃 楼市黄大大 2023-03-26

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北京自己可能也没想到，虹吸全国的自己，有一天居然会被反向虹吸。

而且这个虹吸自己的城市，居然就在自己旁边。

天津，凭啥这么牛？


天津，刚刚经历了“二十多年来最牛X的2月”。
         
看到下图的红色长条了没？10108套的二手房成交量，创造了天津近3年的绝对高点。



放眼全国，也仅次于上海、成都和北京。在神仙打架的2月，天津成功“位列仙班”。
         
为了这一刻的辉煌，天津已经等了太久。
         
去年我们在盘点全国房价时就发现，70个大中城市里，天津房价跌幅排名全国第4，与“鹤岗2.0”牡丹江肩并肩。
         
不知不觉，天津“阴跌”了五年。很长一段时间里，一直保持着每月三四千套的成交量。
         
突然之间，从哪里冒出来这么多买房的人？

根据官方统计数据，2023年至今在天津买房的群体中，真正意义上的本地购买力占比只有40%。
         
最大的买家，是新天津人和外地人（占比60%）。
         
所谓新天津人，大部分是在北京工作，可拿不到北京户口，所以选择落户天津的人。
         
而外地户籍，大部分都是是北京人和河北人。
         
看似最不可能的答案，却往往是真相：
         
北京人，正在天津疯狂买房！
         

到底是什么魔力，让北京人对天津房死心塌地？
         
其实一个理由就够了——学区房。
         
天津楼市能够在2月“得道飞升”，很大程度要归功于学区房的大发神威。
         
从成交结构来看，上个月天津卖掉的1万多套二手房里，仅河西南开两个区，就占到了近4成。
         
熟悉天津的朋友都知道，天津的和平区、河西区和南开区，其实只卖一种房子，就是学区房。
         
也正因为密集且优质的教育资源，这三个区才得以成为津门最靓的仔，引领着全天津的楼市走向。

这一轮行情也不例外。

河西区，学区房直接被抢爆，几乎以一区之力带动了整个天津楼市，承包了1/5的成交量。

         
成交量突然飙升，很难不引起价格飞涨。

以河西区上海道学片为例，元兴新里一套一房户型，去年2月成交价还不到180万，现在卖到了246万。一年涨了37%。
         

上一任“扛把子”和平区，受制于“三年户籍才能入学”政策，热度不及以往，可依旧是众多家长心中的白月光。
         
前两天，和平区西安道成交一套房子，房屋面积只有6.18平，成交总价却高达193万，折合每平单价去到30w+！
         
直接捅破了天花板。

         
要知道，广州第一豪宅侨鑫汇悦台，也才刚刚突破这个单价水平。
         
一个好学区有多值钱，没有人会比北京人更懂。
         
可话又说回来了，拥有更多顶尖学府的北京，又如何看得上天津呢？
         

首先，天津比北京更容易上车。
         
根据目前的限购政策，外地户籍仅需要半年社保或完税证明即可落户天津，取得购房资格。
         
这个门槛，别说和北京比了，就是石家庄买房还需要2年社保呢。
         
其次，天津的教育资源也是顶级。
         
就拿和平区的定海神针耀华中学来说。
         
耀华中学每年高考文理科综合一本率都在90%以上，每年高考600分以上的人数在400+，清华北大录取人数在20人左右。
         
这个成绩即便放在北京，那也是第一梯队的存在。
         
再次，天津学区房不便宜，但是比北京便宜啊。
         
天津教育资源最好的和平区，二手房均价也就是7万/㎡，不说跟北京西城区13万的均价比较。
         
即便是跟厦门、南京这样的强二线城市比，价格也很良心了。

至于河西区和南开区，二手房均价甚至还在3.5万/㎡左右，学位好一点的小区均价也就是5-6万/㎡，确实很笋啊。


图源：安居客

而比起单价，更关键的还在于总价。

就像这两天以30万/㎡成交的和平区西安道学区房，总价也不过200万左右。

反过来说，在200万-260万这个价位，全国范围内，也很难找出比天津更好的学区房。

这也是为什么有网友说，天津两三百万的学区房笋盘都快被买绝了，在北漂眼里好像那都不是钱。
         
         
最后也是最重要的，天津学区房赖以横行多年最大的杀器：
         
天津的高考红利。
         
我国34个省级行政区里，天津的高考难度被划归为和青海、西藏、宁夏一类……
         
算是全国最好考大学的地方了。
         

一来天津高考的考生人数少，二来自主命题，题目简单，再加上天津本地众多的高校和超高的录取比例。
         
也难怪家长们都一窝蜂涌向天津的学区房。

学区房火了，是否意味着天津楼市即将起飞？
         
还真不是。
         
这里有一个关键点，大家需要明确。
         
学区房会受到供需市场影响，教育政策影响，但很少会受到房地产政策、房地产大环境影响。
         
天津学区房这一轮的烈火烹油，只是因为去年积压了太多的需求，而二月份，恰恰是解决这些需求的最佳时机。
         
家里有孩子的朋友可能比较清楚，每年开春，是一个特殊的时期。
         
这个时间段内，片区内会对幼升小的学龄儿童做户籍调查，从而确定当年9月的入学指标。
         
摸排期一般在5月截止，于是2-4月通常都是学区房的旺季。
         
不只是天津，最近这段时间，就连楼市被锤得半死不活的深圳，学区房都开始冒头了。
         
深圳名校扎堆的百花片区，有多套房源价格上涨30-50万，市面上的笋盘几乎绝迹。

而等过了这个时间段，学区房的热度肯定会降的。

事实上，进入3月以后，天津楼市的降温已经比较明显了，二手房日均成交量工作日大概200套，周末能达到300多套。

虽然比起去年还是高的，但是相比2月已经少了一半了。

另外，天津楼市的尽头，好像只剩下了学区房。

不管和平区还是武清区，全天津的楼市其实只有一个区，那就是学区。
         
举个鲜活的例子，前两年南开区打算出让战备楼地块，结果地块挂出去以后，可能是没有意向企业，结果遭遇停牌。
         
可自从该地块规划了九年一贯制南开学校后，战备楼一夜之间山鸡变凤凰。
         
去年战备楼地块拍出了23.8亿的价格，楼面价2.2万/㎡。
         
还有天津西青区的中北镇，谋划了十几年，把地铁、大型商业、写字楼……都砸钱配齐了。
         
可房价却一跌再跌，直到引进了南开敬业小学、中学，房价才终于止血。
         
当一个城市的配套只有学区的时候，这个城市的楼市怎么想也不可能和“稳”字挂钩。
         
而要是再关注一下天津的人口增量就会发现。
         
近几年，天津的常住人口数量不增反减，2021 年常住人口数量比去年减少了13.6 万，是人口流出最多的直辖市。
         
天津楼市的火热，很大概率只是昙花一现而已。
         

当然，如果你也是看上了天津的教育，想要为自己的孩子搏个未来。
         
那么只用盯准和平、河西、南开，这三个区就好。
         
其中，和平区的学区房虽然最好，最稀缺，但是因为“三年户籍才能入学”外加“小学6年一户”的政策。
         
意味着和平区的二手房最少也要持有9年的时间，对于家庭而言成本略高。
         
不过和平区的新房不受这项政策限制，只是新房数量极少，要看运气。
         
南开区的私立小学和中学数量是市区里最多的，不差钱的家长也可以选择。
         
不过要注意，南开区教育资源分布不均衡，南片是垫底的，注意避开。
         
相对而言，河西本身教育资源就很不错，相较于和平更为宜居，相较于南开教育更优质和均衡。
         
不过眼下河西的热度已经越来越高了，家长们要早做准备了。

眼下真正值得选择的城市，只有不到10%。

具体是哪些城市？又分别是为什么？

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