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青岛曾喊出要做下一个深圳，排名却步步下滑，楼市还能翻盘吗？

齐以和 楼市黄大大 2021-07-25
◎楼市黄大大团队（ID：HouseLeader）

你们心心念念很久的青岛分析，来了。
 
比起前些年，现在的青岛，真的好低调。
 
这座北方第三大城市，难得一次上热搜，结果还是因为疫情。
 
前几天，网传一大波韩国人往青岛逃难。事后证明，是谣传，这些韩国人是回来复工的。详细分析，可回顾《原来，我们真的错怪韩国人了！人家跑到青岛只是为了这个》。
 
之前，我们也给大家分析过，国家统计局核减了2018年的GPD数据，山东被调低了接近1万亿。
 
青岛的数据也下调了。修订后的GDP数据，直接减少了1052.12亿。排名也因此被无锡和长沙反超。

2019年数据为初步测算（单位：亿元）

2019年初步核算的数据出来后，青岛又被宁波甩在身后。排名已从全国12名，下滑到第15名。
 
目前尚存的悬念是，不知道会不会再被郑州赶超。郑州近几年增速很快，还在“8%”一档。“北方第三城”易主，也许是早晚的事。
 
就连昔日它看不上眼的省会济南，在合并莱芜之后，也蹭蹭蹭地上来了。
 
青岛，能不急吗？
 
这两年，青岛选派一批又一批年轻干部到深圳挂职学习，先后定下“北方深圳”、“文化延安”、“东方巴黎”的定位，显得有点“混搭”。
 
它还多次喊话“只做省内勉勉强强的第一，并不光彩”……
 
连续被赶超后，青岛还能翻盘吗？这里的楼市，还值得投资吗？
改革开放以来，一些沿海省份呈现出“省会+海港城市”的双城发展模式。山东的济南与青岛，就是一出典型的“双城记”。

作为海权时代开放发展起来的新秀，青岛地处山东半岛东南部，是山东省的经济龙头、计划单列市，堪称北方城市中绝对的明星。

此外，在中国“一带一路”中，青岛还是唯一的海陆“双定位”城市，可谓得天独厚。旗下的胶州湾，是进入中国市场的重要门户，区位同样不容小觑。

胶东半岛一带被称为蓝色经济区

自上世纪90年代起，这里就是经济外向性很高的地区，允许向外资提供独立的税收优惠、产业布局、用地优惠。
 
来自海对岸日韩两国的外资，一度成为当地拉动经济增长的主要动力。
 
其中，韩国企业分量最重，韩资在山东的外资占比一度达到了25%左右。在青岛，韩国企业最多时达到万余家。截至去年6月，在青岛注册的韩资项目累计达13010个，实际投资额197.4亿美元。
青岛主要几个行政区

经济强势之外，青岛又是一个非常宜居的海滨城市，濒临黄海，依山傍水，空气清新。
 
老城区很有特色，新城区也通过旧改快速发展，城市绿化和建设水平，在山东称得上是首屈一指。
 
青岛风头最劲的时候，一度出现“中国青岛，山东济南”的尴尬说法，压得济南抬不起头。
 
不像河南、河北等临近省份，山东人去外省务工相对较少，高端人才和劳动人口也愿意往青岛和胶东半岛跑。
 
北方的大学生，除了去北京、天津，青岛也是一个主要选择。
 
青岛的中国海洋大学，也是985高校，综合排名不如山东大学，但录取分数并不比它低，其中就有城市加持的原因。
 
很多人可能不了解，青岛领衔的山东半岛城市群，在中国可以排进Top5，能跟珠三角掰一掰手腕。
 
比郑州所在的中原城市群、成都重庆携手的成渝经济圈，还要高出一头。

                                图源泽平宏观                          
 
在青岛的拉动下，山东省内东西部的差距逐渐扩大。
 
以至于这些年，山东的第一条地铁在青岛开通，山东的第一座4f级机场（胶东国际机场）落户青岛，山东的第一个国家级新区（西海岸新区）在青岛设立……
 
于是，济南虽贵为省会，但显得很尴尬。

图源第一财经
 
以经济首位度和人口首位度来看，济南均排在27个省会的最后一位。在将莱芜合并前，济南一度位列青岛、烟台之后，屈居省内第三城。

2017年，济南GDP数据还只排在全省第三位
 
2018年11月，多个城市被中央巡视组点名“引领带动作用不够”、“省会作用不够”等，其中就包括济南。
如今，局面开始出现了新变化。
 
在强省会战略下，济南开始加速崛起，发奋图强。
 
2019年年初，济南“吞并”莱芜，用一种“物理”方式直接将GDP总量提升了1000多亿，甩开烟台，直追青岛。
 
甚至，济南很有可能成为下一个国家中心城市。
 
它和青岛的经济差距也在逐步缩小。
 
据初步核算，青岛GDP11741.31亿元，济南GDP为9443.4亿元。

青岛、济南两个城市近四年GDP数据
 
按照2018年修订GDP数据来看，济南仅调减183.6亿元，而青岛GDP缩水了1052.12亿元，调减程度仅次于天津。
 
此外，济南作为省会城市，有着青岛难以比拟的结构性战略优势：处于统合各个板块的中间地带，高铁时代下，陆路交通更为发达。

山东的中部是高大连绵的泰沂山脉，青岛靠东，济南处于省的中西部
 
随着陆权重要性的回升，青岛作为海滨城市，交通优势、政治资源也有所收缩。
相比济南，青岛的高铁通达度稍显逊色
 
经济上的阵痛，跟青岛比较依赖投资驱动有关。

但归根结底，还是不得不提到整个山东的通病——官本位思想。
 
因为，青岛的对手不在北方，而是众多的南方强市，营商高手。
 
2019年5月公布的中国城市营商环境评价中，青岛排在12位，同比下降了3位，远远低于一些南方城市。

 2019中国城市营商环境指数评价报告TOP15

在一些企业家的印象里，青岛乃至山东的营商环境并不算好：审批流程缓慢、复杂，到了省一级的职能部门，一般不敢“第一个吃螃蟹”。
 
这与南方优秀城市的营商环境相比，差距明显。
 
南方城市普遍更重商贸文化和契约文化，富有开拓精神，不少官员也是企业家的范儿，更重视使用市场化方式办事，以数据说话，政府的手很少“乱伸”。
 
这也是为什么青岛政府，不断选派一批又一批年轻干部，到深圳挂职学习。
 
因为城市经济的竞争，最后都要落到企业的竞争。没有大而强的企业，城市经济就难有起色。
 
曾经，青岛海尔是中国企业顶礼膜拜的偶像，张瑞敏是中国企业家之神。
 
如今，海尔市值1000亿，远低于格力的3000 亿、美的的3600 亿。更不用说，阿里巴巴、腾讯的市值，已经高达3 万亿。
 
这是望尘莫及的差距。
 
现在，在招商引资的时候，青岛的优势已经不那么明显。相比杭州、成都、长沙等城市新星，青岛更是缺乏互联网产业基因。
 
哪怕贵为山东经济最强市，其第三产业发展也乏善可陈，战略新兴产业增加值仅占GDP10%。
 
不容乐观的还是青岛的产业结构。
 
青岛在家电、石化、机械等传统行业实力强大，结构老化，近年来饱受原材料价格暴涨的冲击，后劲不足。青岛目前的头部企业依然只有海尔、海信，影响力大不如前。
 
这才有了文章开头的一幕，伴随着新一轮经济普查与2018年数据的修订，青岛遭到了一次暴击。
 
人们发现，原来安徽上海广东等省份，居然还隐藏了实力，经济数据不减反增。
 
而山东、天津、河北等省市，则出现大幅下调。这一调整，青岛就从12名滑落到16名，被无锡、宁波、长沙所赶超。

关于2019年GDP的排位是初步核算数据，图源西部城事
 
现在，郑州的数据还没公布，跟青岛应在伯仲之间。
 
身后，新的追兵，已经兵临城下。佛山、泉州、南通、东莞，都后劲十足，济南、西安等强省会城市，也虎视眈眈。
 
青岛若不能强力奋起，失落将在所难免。
 

不过，青岛手中，仍然有一手好牌，并非没有机会翻身。
 
放眼整个北方，青岛的基本面还是很强的，经济底蕴深厚，也足以和一些南方强市PK。
 
去年5月，《青岛日报》的头版文章就说得相当直白：
以青岛独特的资源禀赋优势，以青岛的体量，如果我们是省内勉勉强强的第一，也不光彩，如果是第二，那就更等而下之了。


青岛的心气是很高的，绝对不甘于久居人下。
 
2018年6月，青岛先是迎来久违的“高光时刻”，举办了上合第18次领导人峰会，在国际的舞台上秀了一把。
 
去年10月，支持青岛建设上合示范区的文件出台，又给青岛打了一针强心剂。
 
要知道，去年7月的中央深改委会议，青岛和深圳同时被委以重任——前者是“建设上合示范区”，后者则是“建设中国特色社会主义先行示范区”。
 
一时间，“南深圳，北青岛”被频繁提及，备受瞩目。
 
经济强势、城市宜居，光是这两个因素，足以让青岛底气十足。
 
整个山东省，正在刮骨疗毒，痛定思痛。
 
有人说，要破解“南北差距”的命题，山东省是最大的希望。这也是山东的历史使命。
 
国家把山东定为首个“新旧动能转换综合实验区”，也隐含这一深意。
 
而青岛，是山东的经济和改革的希望，绝对的先锋。
 
怕疼治不了病。
 
这需要敢为天下先的冒险精神，以及拥抱世界的格局和眼光，非常考验执政者的功力。
 
青岛能不能探出一条新路，打造优异的营商环境，是它重拾荣光的关键。
 

楼市黄大大的主业，是地段研究。
 
放在北方来看，青岛仍然是不可多得的天之骄子，背靠山东省，腹地也足够深厚。
 
就像所有福建人都爱去厦门投资，相应的，整个山东省的购买力也爱往青岛涌入。
 
这也是上一波全国楼市热潮中，青岛楼市出现疯狂局面的原因。
 
2017年，举办上合峰会的消息放出，青岛各界欢呼，房价应势大涨。
 
最欣慰的还是开发商，狠狠炒作了一把。
 
在买涨不买跌的楼市环境下，许多投资客失去了理智，“售罄”、“抢房”、“秒光”、“夜间不打烊”频频闪现，甚至还出现跳涨毁约、全款优先、天价装修等乱象。
 
彼时，青岛房价也直接从2017年底的2万元，一路直接蹿升至2018年4月的2.5万元，这时候的青岛楼市，开始出现非理智房价泡沫。

2017年年初到2018年四季度的房价涨幅
 
政府当然不能坐视不管。
 
2018年4月中旬，青岛限购再度升级，本地户籍最多购买2套，外地人1套，新房二手房限售5年，相当于彻底堵死了投机需求。
 
这次调控也成了青岛楼市二手房市场的分水岭。
 
二手房成交量骤减，5月份成交量相对4月环比下跌39.7%，由完全的卖方市场转为买方市场，观望和等待的购房者开始增多。
 
在有价无市的情况下，房价开始阴跌，青岛房价从18年中旬的高峰期（2.5位元/平米）一路跌了10%，到年底，房价水平回落到2.2万元/平米。
 
2019年，青岛楼市则是处于横盘微跌，继续下滑了5%-10%，最终维持在2万左右，一直到现在还是这个房价水平。

青岛近一年房价走势，图源中国房价行情网
 
这与青岛这两年的经济缩水也分不开。
 
可见，一次国际性会议时过境迁后，并不能从根本上改变青岛这几年的颓势。
 
不过，作为北方第三大城市、计划单列市，青岛的底子还是很扎实的，口碑也非常不错。
 
因此，青岛的楼市仍然具有一定的投资价值。
 
上合峰会的过度炒作的高房价，在2019年底也回落到了正常区间。

图源乐居研究院
 
包括目前，在疫情的影响下，青岛房价均价还能稳在2万1左右，是比较合理的，能够与城市价值相匹配。
 
更何况，青岛又是人口净流入的北方城市之一，目前拥有近940万常住人口，有51.65万在校小学生，未来不必担心无人接盘。

 
不过，青岛的城市格局，“大饼”画得很大，不容易判断城市发展的方向。
 
西海岸新区是国家级新区，位于南边。
 
红岛经济区，位于西北位置，有传言市政府会迁过去。城市也还有可能向北延展。
 
当地的房价水平，也呈现出了从南到北、从沿海到内陆空间层面依次递减的趋势。
 
其中，中心城区和县市区存在分化，差距明显：
 
中心城区土地供应少但需求旺盛，房价水平更高；市北老破旧比较多，城市面貌比较陈旧，除了个别具备学区价值的二手房，其它涨的很慢，次中心城区和县市区的库存占比则比较大，去化率较低。
 
因此，选择在青岛长期投资，可考虑市南、李沧片区。
 
因为红岛经济区和黄岛区片区利好已经释放完毕，不太建议上车。
 
最后，无论青岛有多着急，脚踏实地改革创新，方能实现真正的经济转型。
 
也期待青岛在收获上合示范区利好后，迸发出更多城市活力。
 
为青岛加油！
 
本文作者：齐以和
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