这座绝地反击的小城市，拥有全中国羡慕的红利，能否成为下一个东莞？ ​

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这座绝地反击的小城市，拥有全中国羡慕的红利，能否成为下一个东莞？

Original 黄狮虎、齐以和楼市黄大大 2021-07-25

◎楼市黄大大团队（ID：HouseLeader）

广东“四小虎”之一的中山，急了！

它面临40年来最艰难的时刻，去年前三季度经济增速全省垫底，绝地反击，力图重振虎威。

即将于2023年开通的深中通道，将让这座小城市，获得全中国羡慕的红利——同时与广州、深圳陆桥接壤。

上一个享受如此红利的城市，是四小虎中最牛的东莞，背靠深圳，倚世界工厂之势，经济总量直逼万亿。

中山，能否成为下一个东莞？这里的楼市，还能投资吗？

中山如何破局？近期媒体报道连篇累牍，让人捏了一把汗，深感紧迫，也充满期待。

“面对存在问题，我们不能沉浸在历史的功劳簿上，继续孤芳自赏；不能亦步亦趋、原地踏步，甘做温水里的青蛙。”

除了土地、工业、投资等问题，房地产无序发展也被认为是拖累中山经济的一大原因，也是破题重要一环。

也有观点认为，中山近年来房价飙升，“高房价”成为经济下行的“罪魁祸首”。

对此，你黄狮虎作为在中山工作过的媒体人，应邀给中山写了一封信《如何避免“高房价”阻碍中山重振虎威？》，发表在中山日报上。

过去5年，深中通道开建的大利好，吸引了大批投资客前来，拉动房价持续增长。

“临深效应”一定程度拉升了房价，是可以理解的，并非中山独有。

那么，中山房价过高了吗？

中国房价行情网数据显示，2019年11月，中山二手房均价为12234元/㎡。

在大湾区横向比较，中山房价排在第六位，低于广深和珠海、佛山、东莞，但高于惠州、江门、肇庆。

从全国范围来看，中山房价排在第48位，和南宁、唐山、泉州、太原等市相当，比中山的GDP总量（约第60位）要高出一些。

总体而已，中山的房价已经出现“过高”的苗头。

靠近深中通道桥头堡的南朗镇、火炬开发区、港口镇等，房价涨幅是整个大湾区最高的。

民众镇的5年房价，更是暴涨了222%。提前透支的涨幅，让中山楼市进入漫长的横盘期。

经济的“塌陷”让形势更不乐观。

去年10月，中山恒大某盘价格从1.4万/㎡降到了9500元/㎡，打懵了前期的业主们，引发举牌抗议。

从城市经济的基本面看，最大的希望，仍然寄托在2023年竣工的深中通道上。

中山北部与佛山相连，也紧挨着广州南沙，西临江门，南接珠海。深中通道从东部的马鞍岛接入，将打通珠三角两岸大动脉。

中山与顺德、南海、东莞并称广东四小虎，经济活力十足。

在珠西板块，中山与珠海经济体量接近，竞争激烈。

尽管珠海定位核心城市，但中山的经济总量，其实高过珠海一截。

2018年，中山GDP为3632.7亿元，是珠海的1.25倍。虽然已经远远落后于东莞，但单独来看，中山仍比顺德、南海经济规模大。

当前，中山怎么了？主要问题出现在制造业。从10年的跨度来看，中山工业占GDP的比重就从2008年的56%下降到2018年的46%，下降了10个百分点。

2011年以来，规模以上工业增加值有4年在下降，其中2017年更是下降了18.66%。

企业利润在减少。规模工业利润总额从2011年的331亿元，下降到2018年的219亿元，减少了近三分之一。

这背后，是城市经济发展质量不高，缺少龙头企业引领。

佛山有美的、碧桂园、格兰仕，珠海有格力，更不用说深圳的华为、腾讯，中山却找不出一家“超级巨头”。

在科技创新竞争白热化的今天，满天星远远比不上一颗月亮。

中山的经济发展，还严重受限于土地和城市建设。

它是五个“市管镇”的地级市之一，下辖6个街道、18个镇，非常分散。

镇域经济发达，各镇都有自己的特色产业，比如小榄镇的五金、古镇镇的灯具非常有名。

一镇一品，造就了中山辉煌，也带来了突出的土地问题。

越是经济发达的镇，土地开发就越厉害，在经济最牛的古镇、小榄，国土开发强度已超过70%。

反而是经济落后的镇，可开发的土地多，但不易统筹。这种格局，一时难以打破。

同时，中山城区建设比较滞后，一直缺少强有力的中央商务区，可以辐射统领全市的发展。

你去中山最繁华的市区看看，很难找到CBD那种车水马龙、熙熙攘攘的感觉。

从人口吸引力来看，中山房价水平已经很难大量吸引人口流入，要打赢“抢人大战”，靠低房价效应“不够用”了。

过去30年，中山常住人口从未出现下跌。从1990年的124.9万，到2010年突破300万人口。

但到了2018年底，常住人口却仅有331万，8年来人口增长非常缓慢。2018年，中山常住人口增长5万，远低于珠海的12.5万，佛山的24.9万。

当前，随着“地随人走”政策落地，各大城市的“抢人大战”已经爆发，做大城市人口规模，创造人口红利成为共识。

现在，中山仍有一定的优势。2018年，中山居民人均可支配收入46865元，比佛山、珠海略低，已经是相当发达的水平。

从房价收入比上看，中山更是远远低于深圳、珠海。

这也是为什么，中山必须hold住房价相对“洼地”的优势，完善配套政策，以持续吸引人口流入。

过去5年，放眼整个大湾区，有一个奇怪的现象：房价涨幅最高的区域在中山（民众），最低的区域也在中山（古镇）。

在深中通道利好刺激下，东部南朗、火炬，港口、民众等镇区，都出现房价的大幅上涨。

尤其是基数较低的民众镇，5年涨幅高达222.1%。南朗涨幅也达到了152%，与深圳南山区相当。

（来源：中国房价行情网）

但这难以掩盖一个现象：部分经济发达的镇区，楼市明显异常，涨幅反而远远低于市场均值。

比如中山经济第一强镇小榄，5年来房价平均涨幅仅45.6%，相差距甚远。

更别提灯都古镇，5年来房价平均只涨了12.3%。背后，无疑折射了产业镇的转型困境。

这样的“冰火两重天”，也恰似当下的中山，巨大的机遇与挑战并存。

中山重振虎威，迫在眉睫的是产业镇的转型与振兴，但长远来看，当系于东部最有希望的那一片土地。

楼市分化的背后，是经济格局的“大洗牌”。

在大湾区，有一个区域和中山东部楼市很像：东莞的临深片区。

民众、南朗、东区、港口的涨幅和规律，和东莞的寮步、大岭山、凤岗非常类似，都是受到深圳辐射最直接的地区。

正是依托这一片区，东莞谋划建成了松山湖，承接深圳溢出的产业、人口资源，吸引了华为、大疆等最牛的企业入驻。

在深中通道开通后，中山绝不应成为下一个“惠州”——房子多得卖不掉，价格也起不来，只是度假和休闲的去处。

中山应向东莞取经，做深圳的“产城”，而不仅仅是“睡城”。

东莞吸引华为，显然不全是靠低房价。还有“世界工厂”发达的制造能力，充沛的人力资源，以及不逊色于深圳的政务服务能力。

现在，整个中山都在盼望着深中通道早日开通。从深圳转移的产业、居住人口，将是这座城市的希望。作为深中通道的桥头堡——翠亨新区，更是重中之重。

翠亨新区拥有突出的区位，位于南沙、前海、横琴三个国家级新区和广深港澳四大城市两个“同心圆”的圆心位置，对接广深港澳科技创新走廊。

目前港澳青年创新创业平台初具雏形，已有近20个省、市重点产业项目扎根落户，例如哈工大机器人集团华南总部、中科院荧光检测技术等重大项目。

当年，财经作家吴晓波曾以“少年英雄出中山”来形容中山改革创新之锐气、雄心和活力。

在卧虎藏龙的改革开放初期，中山孕育了威力、乐百氏、小霸王等一大批名企，走出了段永平、何伯权等一批“年龄不过30岁上下的少年英雄”。

凭借这股锐气，中山人建成了38个国家级产业基地、18个省级科技专业镇，打造出装备制造、电子信息、家用电器等一批千亿级产业集群。

如今，风急浪高，险滩激流，中山亟待逆势突围。

当房价虚高、实体经济减速同时来临，它必须奋起刚勇，借助深中通道落成、广州地铁18号线延伸的外部利好条件，二次创业，重新崛起。

重振虎威的“胜负手”，仍然在于实体经济。期待中山未来更好！

◎本文作者 | 黄狮虎齐以和

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