房价跌下神坛的温州，正在干一件惊天动地的大事，即将触底反弹？

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房价跌下神坛的温州，正在干一件惊天动地的大事，即将触底反弹？

Original 旺角黄局长楼市黄大大 2021-07-25

◎楼市黄大大团队（ID：HouseLeader）

温州是一座富甲天下的城市。

2018年，温州金融机构中的住户存款高达6620亿元人民币，加上现金、流动资产和海外存款，温州人的民间资本据信超过一万亿。

而且，温州有70万人在海外创业发展，布局了庞大的商业网络，有175万温州人在全国各地创办了数万家工业企业。温州人掌握的财富富可敌国。

所以，温州的房价曾一度被抄到全国第一，市区均价三四万元，比北京上海还高。最贵的楼盘可以卖到9万/平方米。

不过，2011年温州发生了民间借贷危机，很多昔日显赫的老板跑路，企业倒闭的事时有发生，经济走到边缘。

与此同时，楼市泡沫崩溃，房价腰斩一半，此后横盘了好几年。尽管2016年后全国各地房价轮动上涨一两倍，温州的房价也没有暴涨。

现在，温州的二手房均价2.1万，在全国排在第十五名，对于一个GDP只有6000亿元出头的城市来说，这个价格，着实不便宜。

那么，温州的房价会回到当年的高峰吗？这里还值得我们去投资吗？

先上一张图片。

这是温州市的地形地貌图，完美的阐释了什么叫做“八山一水一分田”。温州人均耕地面积不足0.3亩，土地资源比黄金还要稀缺。

这也导致了温州的主城区面积很小，主要是沿着瓯江冲积平原一路发展，形成30公里的狭长城区带。

土地瓶颈极大的限制了温州发展。早在2011年，这里工业用地价格就高达1767元/平方米，折算下来，一亩要117万元，排名全国第二，仅次于深圳，比北京、上海、南京都要高。

对于实体经济来说，这个天价根本无法承受。因为土地成本一定会转嫁到产品价格上，降低市场竞争力。

于是，两个苦果发生了：一是在外温商不愿意回归。二是本土企业好不容易发展成巨头，需要扩大工厂时，也只能逃到更便宜的地方去。

为了解决这个发展瓶颈，温州人一直向东走，布局一件惊天动地的大事情：疯狂围填海，再造一个海上温州。

这是今天温州最大的城市战略。

看看下边这张图，是不是大有一种苍茫大地，我主沉浮的感觉？

虽然2018年7月，国务院发布了禁围令，除国家重大战略项目外全面停止新增围填海项目审批。温州好些规划就此夭折。

但是据不完全统计，那些经正规审批并围出来的面积，加起来超过了258平方公里（38.73万亩）。就“建成区面积”而言，约相当于两个大同，三个莆田，半个沈阳大小（不含新民市）。

这些极为宝贵的土地资源，成为温州招商引资的承载平台，帮助温州经济强有力的复苏。

早在2005年，“温州模式”就结束了黄金时代。尽管这里是中国市场化程度最高的地方，民营经济增加值占比GDP可达80%，包揽了“中国鞋都”、“中国电器城”、“中国制笔之都”、“中国锁都”等称号。

但不可回避的事实是，温州的经济增速长期徘徊于全省倒数第一二名。

2011年爆发民间借贷危机，更是让温州雪上加霜，出生人口下跌，常住人口下滑。

不过到了2015年，温州突然实现经济增速8.3%，全省排名整整前移了7位，从倒数变成了前三甲，而且此后每年都能保持这种态势。

同样是15年，温州人口止跌反弹，进入了连续的稳定增长阶段。人口规模不但不萎缩，反而开启了虹吸模式。

为什么会这样呢？

原因，就是之前围填海造出的新大陆，陆续投入了使用，让温州得以扩大招商引资，项目落地。

2015年前后，正是这些产业项目进入开工/投产的高峰期。

（项目非常多，此处省略一万字）

2014年力诺流体科技进园生产，这是全国工业自动化阀门领域前三强；

2016年中科光电投产，年产超过9.6亿支陶瓷插芯和3亿支芯尾纤。这家企业生产的超精度陶瓷插芯产品全球市场位居第二；

2016年温州新科实现搬迁投产，成为国内贵金属和有色金属超细微粉体材料生产规模最大的企业；

2018年威马汽车年产20万辆新能源汽车的生产线开始运行；

……

这里头，除了本土龙头企业的再投资扩大规模，还有不少是在外温商的回归项目。比如说华峰集团，中国民营企业500强。

于是，社会新增了就业岗位，政府收获了GDP和税收。固定资产投资、规模以上工业增加值滋滋冒烟。大大刺激了温州经济发展。

原本温州的产业结构是比较低端的，但是这几年，新造大陆帮助温州产业升级，并且城市格局焕然一新，从瓯江时代跨入了东海时代。

这是一个积极的信号。至少温州找到了一条突围的路径。

所以我对温州房价的复苏上涨，是持有谨慎的乐观态度的。这一次，温州的房价应该是真的触底反弹了。

近一年的房价走势图来源：安居客

如果是刚需改善客，我觉得现在就可以入手了。

瑞安VS乐清

温州是一个多中心城市。

主城区主要就三个：鹿城区，瓯海区，龙湾区。洞头区2015年9月才撤县设区，加上远离大陆，主要发展农渔业，就不算是传统市中心。

此外，温州还管辖五个县，代管三个县级市，从北到南分别为乐清、瑞安和龙港（2019年从苍南县当中撤镇设市）。

几个县级市的经济实力都不俗，乐清是中国防爆电器生产基地、中国精密模具生产基地，瑞安拥有中国汽摩配之都、中国针织名城、中国包装机械城等16张国字号经济金名片，龙港则是中国印刷城、中国礼品城。可谓一村一品，一镇一业。

从经济体量来看，温州最高的区域反而不是主城区，而是乐清市，2018年的GDP是1078亿元，鹿城区排第二，1024亿元，接下来是瑞安，948亿元。

乐清明显是扛把子的那一个。

不过，就楼市的角度而言，瑞安的等级要高过乐清。主要三个理由。

第一，在获得国务院批复的《温州市城市总体规划（2003-2020年）》（2017年修订）中，温州构建“一主两副三极多点”的空间结构。

“一主”是指以温瑞平原为市域主中心。换句话说，瑞安中心城区与鹿城，瓯海，龙湾共同构成了大温州的城市中心，而乐清市只是城市副中心，低了一个级别。

第二，温州的市域轨道规划，布局了3条地铁。其中规划S1线和S2线，预留S3线。S1线是连通几个主城区的，跟下边几个县市没有关系。S2线是南北大通道，分别连接乐清和瑞安，双方打了平手。

不过预留的S2号线，从温州中心城区出发后，会穿过瑞安，再与南边的平阳县、苍南县相连。

瑞安不仅多了一条地铁线，而且还是温州市中心跟平仓副中心交换的枢纽点，而乐清是交通末梢，区位优势不一样。

第三，瑞安市跟温州主城区陆路相连，可以连片发展，一体化速度更快。

两者的态势之高低，从房价上也可以反映出一二。根据中国房价行情网，瑞安二手房均价1.9万，高过乐清的1.6万。

尽管瑞安的人均GDP是6.6万元，低于乐清的7.6万元，但瑞安的房价就是要高一些。

城市往东

未来这座城市，一定是坚定的往东走的。尽管鹿城区、瓯城区发展最早，相关配套最成熟。

但是得力于温州坚持不懈的填海造地，目前龙湾区国际机场的东边，有一大片一大片尚未开发的区域。未来想象空间很大。

在温州市城市商业网点规划中，机场口-龙湾中心区就被列入温州两个市级商业中心之一，可见温州对这一带处女地的重视。

加之龙湾区这几年一直把“大拆大整、大建大美”作为重中之重的任务来抓，城市面貌变化很大。

因此，未来龙湾区值得重点关注。

◎本文作者：旺角黄局长

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