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中国最牛卫星城,不是环京的燕郊,不是环深的凤岗,而是......

李星星 楼市黄大大 2021-07-25

◎楼市黄大大团队(ID:HouseLeader)


地段砖家黄大大,今天拍哪里?昆山!


它是中国最牛的县级市,多年占据百强县“一哥”宝座。2018年GDP达到3832亿元,经济体量相当于山西的省会太原。


中国卫星城何其多,而昆山在其中绝对是耀眼明星般的存在,因为它是中国实力最全面的卫星城,几乎没有“短板”。


燕郊只是北京的“睡城”,缺少产业支撑;东莞凤岗正在逐渐承接深圳的产业,但自身“造血能力”和环境优化还有差距……


但昆山不仅承接了上海的刚需人口和产业,自身产业体系成熟,发展动力强劲,并且它还是上海人蜂拥而至的一个养老目的地。


中国最牛的卫星城,非昆山莫属。昆山哪个区域最热,非花桥莫属。



昆山曾经是个“屌丝”,多年来紧紧依靠上海,从传统的农业县逆袭为百强县“一哥”。


1978年,昆山市GDP仅为2.42亿元,排名苏州末位。2018年已达到3832亿元,增长了1585倍,人均GDP达23.03万元,比深圳还高。


昆山的腾飞和历次转型,都是紧紧抱住上海的“大腿”。


在1980年代,昆山积极引进上海的技术外溢,实现了从农业到工业的第一次转型。1990年代,随着浦东的开放发展,昆山紧跟上海发展外向型经济,积极引进外资,实现了经济的二次飞跃。


2000年后,昆山依托上海向高新制造业、现代服务业转型,实现第三次转型。


今年10月,《人民日报》发布的榜单显示,昆山包揽全国百强县市的综合实力、绿色发展、投资潜力、科技创新、新型城镇化质量“五个第一”,连续15年位居全国综合实力百强县市首位。


如今,昆山本产业已经发展成熟,不满足于承接上海的产业,还要通过科技创新支撑产业转型升级,自发增长后劲十足。


去年,昆山在福布斯中国“创新力最强的30个城市”中居全国县级市首位,入选科技部“全国首批创新型县(市)建设”名单。


昆山经济技术开发区,在2018年国家级经济技术开发区中排名第五,以一个县级市的体量,直接与广州、天津、北京的经济技术开发区“掰手腕”,可见实力之强。




在产业联系密切的基础上,昆山形成了大量与上海往来两地通勤的人口,通勤频次和密度,环沪没有第二个地区能与之匹敌。


每天来往于上海和昆山的人口数量,远远超过太仓、吴江、嘉善、苏州市区等地的总和。


长三角各区县与上海市域跨城通勤规模(数据来源:《2019长三角城市跨城通勤年度报告》)


可见,昆山是上海最重要的“睡城”和“产城”,甚至可以说,几乎成为上海的一个“区”了。


除了产业联系密切,如此大的通勤规模形成,还有两大原因。


一是,昆山和上海的距离最近,尤其是花桥,简直是嵌入在上海的版图中。地理上的优势,让昆山成了“近水楼台”,承接了上海大量的通勤人口。



第二大原因是,昆山到上海的交通极其便捷,可以全面碾压其他环沪地区。


昆山不仅有通上海的高铁,还有通上海的地铁。从上海虹桥站乘高铁,最快仅需17分钟就能到达昆山南站,两地每天高铁车次超过110趟,密度极高。昆山的花桥,还成为了上海地铁11号线的始发站,直接接入庞大的地铁网络。


相比之下,太仓最快也要2021年才开通直达上海的高铁。嘉善有直达上海的高铁,但需要30分钟左右。南通的启东,开通到上海的高铁还处于计划阶段。



除了地铁,使用上海绕城高速公路也非常方便,从花桥开车到上海市中心,直线距离也就30公里,只需40分钟,比金山、奉贤等远郊到市中心还便捷。


如今的花桥已不仅是昆山的花桥,更是上海的花桥。


近日,同济大学发布了《2019长三角城市跨城通勤年度报告》,以上海中心城区为中心城市,挑选出花桥、昆山、苏州工业园区、太仓和嘉善等5个跨城通勤的热点地区,与上海的7个郊区新城进行比较。


结果令人大吃一惊。


在流入上海市区通勤的人口规模上,花桥以1720人的样本数量,超过了青浦、临港、南桥、金山、城桥这5个上海的郊区新城,仅次于嘉定、松江,排名第三。


这说明,大量在上海市区就业的人口,选择了花桥作为首选的居住地。

这是因为,比起上海的很多郊区新城,花桥具有更高的性价比,通勤成本和住房成本更低。


从通勤成本看,由花桥地铁站至上海主要就业中心,所需时间在90分钟以内,换乘次数不多于一次,价格在8元以下,这是很多上海的年轻人选择它的原因。


从住房成本来看,安居客2019年11月的数据显示以上海市中心“人民广场”为起点的地铁90分钟通勤圈内,花桥的商品房均价最低。


从花桥乘坐地铁出发,78分钟可到达人民广场,而其均价在2.2万/㎡左右,与附近的嘉定区相比低约1.3万/㎡,性价比非常高。


未来,苏州建设S1号线也将接入花桥,让这里进一步做实“上海的后花园、苏州的前厅”。


这条地铁西连苏州市区和工业园区,途径昆山,在花桥境内新设3个站点:花溪公园站、西环路站、展览中心站。预计2023年投入运营。




昆山加冕最牛卫星城,还有一大优势:养老。


这是其他承接产业转移的卫星城,完全不能比的。因为昆山还是一个文化底蕴深厚、环境雅致的江南水乡,城市面貌也非常优美。


淀山湖水网交织,著名的“江南第一水乡”周庄就在昆山,千灯古镇、甪直古镇、锦溪古镇都深受游客喜爱。整个昆山,河湖水系众多,中间夹杂古镇村落。全市共有生态休闲设施37处,城市公园71处,远超太仓、吴江、嘉善,更比其他环沪地区多得多。



这几年,上海的老龄化程度不断加剧。


截至2018年底,上海市户籍老年人口已达503.28万,占户籍总人口的34.4%,远远超过了20%的深度老龄化标准。即使按常住人口计算,老龄化程度也超过20.7%。


巨大的养老需求,本地无法满足,必然要外溢出来,异地养老。据调查,有三成的上海老年人会选择异地养老,其中绝大部分选择“短期”异地养老。


这样一来,环沪地区实际上成为上海的养老首选地,而昆山就是上海人最喜爱的一个选择。


昆山与上海文化同源,交通、生态、医养设施都有优势,子女来往和照料非常方便。2012年,已有7%的昆山居住人口是奔着养老而来。


资料来源:昆山市养老服务设施专项规划


上海人有多爱到昆山养老?


澎湃新闻报道,花桥的一个社区里,7346套住宅中就有2000多户是上海户籍的,占比接近三成,可以说是相当高了。


目前,上海人只需要办理异地就医备案手续,就可以在昆山使用上海医保。未来,配套的异地住院、急诊、门诊直接结算等手续都将逐步完善。



正是在上海人民的强力加持下,昆山的楼市进入“快车道”,房价一路猛涨。


从2010年6658元涨到了2019年上半年的20177元,足足涨了203%!其中,城西、城南和花桥均价已步入2万元/㎡大关。


(数据来源房天下,其中2019年均价数据为上半年数据)


(图片来源昆山房产,数据来源房天下,为当地11月数据)


根据艾普大数据的统计,2018年沪漂对上海周边城市的购房意愿中,昆山属于第一梯队。


(数据来源:艾普大数据)


目前,花桥仍然是整个昆山最受欢迎的区域。2019年上半年,花桥以6007的新增预售量遥遥领先。



花桥楼市,异常火热!


自身稳居全国最牛百强县,昆山源源不断地承接中国第一经济强市——上海的外溢人口,又连接着中国最强大的地级市苏州。经济兴旺、交通发达、环境优美、房价洼地……种种“王牌”集于一身,构成了全国最牛卫星城的最大底气。


参考文章

朱 杰 ,王 沣,葛 峰《长三角深入一体化语境下的沪昆关系研究》

澎湃新闻 《长三角有个淀山湖︱在淀山湖边养老》

同济大学建筑与城市规划学院·空间分析与决策支持实验室《2019长三角城市跨城通勤年度报告》



本文作者 | 李星星

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近期,长三角很热!国家发布长三角一体化规划,超级上海再次加冕“龙头”,环沪卫星城迎来春天。尤其是昆山,凭借上海地铁11号线躺赢,与上海真正打成一片……

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