◎楼市黄大大团队（ID：HouseLeader）

一个重磅信号：全国楼市的风向标，北京房价出现全面下降。

过去两三年，中国房地产市场经历了最长的一段盘整期。“房住不炒”政策连贯性叹为观止。

新的变化悄然发生。

11月18日，界面新闻报道称，除了东西城的学区房，北京二手房全面降价。

有会员提出这样的问题：

“2017年首付六成在北京北边买了一套总价400万左右的房子，现在已经跌去了五六十万，目测一时半会儿难以回调，我应该出手止损，还是坚守北京？”

有的会员还会问：

“最近央行降息，北京吹风调整普宅标准，是不是新一轮宽松已经来了，北京是不是还可能等来2020年的一次小阳春？”

北京楼市房价永不跌的神话，已经被“房住不炒”明显动摇了。但西城区、东城区，却神奇地屹立在中国房价最牛区的位置上，雷打不动。

北京楼市，开始成为一个不可预测的存在，最大的不确定性出现了。割肉还是坚守，投资者陷入难言的煎熬。

另一边，深圳迎来超级利好。2019年10月，有数据显示，深圳的二手房均价首次实现对北京的超越，正式成为中国房价第一城。

默默承受阴跌的，还有上海和广州，不紧不慢地下降，留下一堆猜想。

深圳房价超过北京，是一次偶然的逆袭，还是不可逆转的趋势？

一线城市的房价，还会继续跌下去吗？

这一年来，中国一线城市房价谁跌得最惨？

北京的房产中介，日子很难过。有些片区和2017年高峰价相比，降幅在15%-20%不等：“放眼全北京，今年二手房就没有涨过。除了东城、西城的学区房，其他二手房价基本在跌。”

连王菲住的明星楼盘、地处望京西园的大西洋新城，价格也从2017年每平10万元的高点跌到今天的8-9万元，大户型每平至少要跌掉2万块。

其实，在高位被套牢的一批购房者，放到哪个城市，都是最悲剧的接盘侠。

把目光放到近一年，才能看出一线的调整已经逐渐显露出趋势来了。

跌得最惨的其实不是北京。

房东们挂出的二手房均价，可以较好的反映市场预期的变化。

以贝壳研究院的链家挂牌价作参考，近一年来，北上广清一色下跌，只有深圳扭扭捏捏地上涨。这个也比较符合最近房地产交易的直观感受。

北上广的房东们都在降价卖房，议价空间持续加大，证明二手房越来越难卖。其中，北京同比下降了4.8%，上海降了2.9%，广州的房东最务实，挂牌价降了15.7%。

而同期的深圳，受利好政策刺激，一路保持上涨势头，近一年二手房挂牌均价上涨了1.6%。房东们看好深圳，对出手的房子相当有信心。值得注意的是，大概在8月升格为“先行示范区”之后，深圳的二手房挂牌均价已经超过了北京。

但挂牌价不是最终的成交价。

经过买卖双方好一番博弈和较量，最后的真实交易价格究竟又跌去多少呢？

国家统计局的10月70城二手房价指数显示，深圳和上海同比分别涨了4.7%和1.1%，而同期北京跌了1.5%，但广州仍然还是跌得最惨的，跌幅为2.4%。

但市面上的房价数据俨然又是呈现另一番局面。

房天下的二手房成交价显示，上海一年来跌了6.6%，跌幅最大，广州跌了0.3%。上海和广州都属于横盘式阴跌，钝刀割肉最痛。

北京的二手房价反而还涨了5%，只是涨幅没有深圳的13%大。

但中国房价行情网的数据显示，这一年来四大金刚的房价一毛钱都没跌，全都在涨。

所有的房价数据都包着一团谜。没有一个公开的全网二手房成交价，会让个人的决策变得困难。风向的变化更多时候是水面下的暗涌，很难察觉。

深圳超越北京、成为中国房价第一城，是否不可逆转？

中国房价行情网的最新数据显示，10月份深圳二手房均价为65,364元/㎡，环比增长1.07%，首次超越北京。

后者的二手房均价环比下跌1.61%，为64,265元/㎡。

房天下的数据显示，虽然深圳尚未超越北京，但房价差距已经在缩小。10月北京二手房价比深圳多了2,531元/㎡，上个月的差距是4,531元/㎡。

短期内两城房价可能还会有反复。

比如最近深圳取消了“豪宅税”、将普通住宅的标准线抬高之后，官媒在密集吹风北京也要适时调整。北京的普宅、豪宅标准和首付比例直接相关，如果北京调整了普宅，其实也就相当于给小部分人降低了首付门槛，对市场来说是有短期利好的，它可能会带来房价的小反弹，也可能是成交量的小反弹。但短期因素无法改变长期趋势。

从长期来看，深圳超越北京、成为房价第一城是板上钉钉的。

最根本的原因，是深圳的住房供给不足，而人口还在不断涌入。路口大爷的好朋友旺角黄局长掐指一算，深圳未来二十年的住房缺口极其庞大——

根据《深圳市住房建设规划（2016-2020）》，2011至2015年深圳合计安排建设住房约60.3万套，其中商品住房累计新开工约35.7万套，保障性住房累计新增安排约24.6万套。2015至2020年，深圳计划供应新增住房65万套，其中商品住房30万套，保障性住房和人才住房供应35万套。平均下来，2015至2020年每年住房供应量大概在12.5万套。

2018年深圳出台《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，文件中指出，2018年至2035年深圳市新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。平均下来，2018年至2035年每年的供应量大概在10万套。

而2018年深圳常住人口为1302万，按照家庭平均规模3人计算的话，深圳有434万个常住家庭户。根据《深圳市住房建设规划（2016-2020）》，目前深圳全市常住家庭住房自有率尚不足40%。

以此估算，深圳尚有260万户家庭没有自有住宅。这些家庭目前大部分通过租赁以及小产权房解决住房需求，但长期来看，他们还是有购买商品住宅的需求。每年10万套上下的住房供应，远远满足不了需求。

加之现在北京、上海做减量发展，常住人口负增长，而深圳近年来人口流入激增，每年保持在50万人左右。增量需求叠加存量需求，未来深圳的住房缺口极其庞大，房价仍会持续上涨。

按照现在深圳的势头和北京的平稳，楼市龙头易位，大概率也就是在接下来一年里的事了。

不过，深圳能在全市房价上和北京掰手腕，具体到区上，却不一定能撼动北京的地位。

未来，中国房价最贵的十大区会出现内部大调整。

2019年10月，中国最昂贵的十大区，毫无意外都分布在一线城市。除了房价一直炒不起来的广州，北京和上海都占有4席，深圳占有2席。

房价的至高点是靠教育、金融、权力经济支撑起来的西城区，其次为东城区。而深圳频频出现上千万豪宅的南山区，均价暂时排到了第5-6名左右，不同的数据提供商会有一些小出入。

随之深圳改革再出发、北京减量调定位，这份排位的调整在未来也是自然而然的事情。

很明确的是，深圳南山区的排位只会再往前靠拢而不可能后退。

在北美，房价最高的城市不是金融中心纽约，也不是政治中心华盛顿，而是旧金山。那么，在对标旧金山大湾区的粤港澳大湾区里，深圳的房价又会对标谁？人口、资本、最高端的产业都把票投向同一个地方时，结果会是什么，不言而喻。

不明确则来自于帝都内部。

在网上也看到其他人向房产博主说出了内心的纠结：

“坐标北京丰台卢沟桥，房价确实跌了不少，我家户型最高成交价420万，现在着急的307万就出手了。一直犹豫现在换不换成丰台的学区房，单价6万5左右，学区房还是抗跌的。或者现在的房子不卖，在家附近投资一套小户型？现在250万的房子，10年后能涨到500万吗？”

作为投资者，坚守还是割肉？这个问题不会出现在深圳，只会出现在北京，这说明了什么？市场预期变了，大家都看不清楚北京楼市的未来。

北京是目前中国楼市不确定性最大的城市，比如：

北京减量、淡化经济色彩之后，未来房价要靠什么来支撑？

学区房政策大变天，在教育资源和房价脱钩的趋势之下，学区房还会是最抗跌的吗？

东西城若合并为中央政务区，交易门槛越来越高，这里的房价还能稳住全国第一区的位置吗？

科创中心的定位是否意味着北京还有可能和深圳一争“中国硅谷”的地位？

……

放眼全球，几乎找不到一个可以给北京未来发展路径作参考的全球一线都市。

比如，韩国的首尔也建新城，但首尔疏解的是首都功能，迁都世宗，而在首尔内部，经济资源的聚集能撑起首尔江南区的高价。

比如，美国的华盛顿也不是经济中心，即便这里是美国权力的聚集地，但这里的房价没有纽约高、更没有旧金山高。

中国的政治经济学注定了北京就是北京，它是中国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。那么，中国是否会开创另一个局面出来呢？

未来中国房价至高点是在最靠近市场的地方，还是最靠近权力的地方？

这些只是中国楼市巨变的冰山一角，更多影响个人决策的变化，还在水面下进行着。

本文作者：路口大爷

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