◎楼市黄大大团队（ID：HouseLeader）

在中国的区域版图中，有一个十分特殊的城市。

一方面，它是环境优美的海滨幸福之城，被誉为“最像新加坡”的花园城市；另一方面，对于它的争议从来没有停止。

因为，它太小了。其人口不到200万，GDP不过3000亿。

它就是珠海。10年前就被定位为“珠西核心城市”，但这个火车头一直没有发力。

改革开放以来，珠三角东岸和西岸的差距逐渐拉大，东岸的深莞惠，GDP总量超过3.6万亿，西岸的珠中江还不到1万亿。

但巨变正在发生。东岸正是多事之秋，西岸却利好频传。

澳门证券交易所落户、腾讯智慧产业总部落地、横琴全面交岛进入倒计时……在澳门回归20周年之际，国家正在持续加持珠澳。

越来越多的迹象显示，珠海已经抛弃“小而美”的执念，以超常规方式迈向“强而美”的大城市。

下一个30年，珠海能否成为第二个深圳？

作为广东改革开放的特区“双子星”，珠海跟深圳一比，差距确实不小。

今天的深圳，已经成为一片万马奔腾的草原，全国都仰望的先行示范区。

珠海却像一湾优美宁静的海滩，小家碧玉，舒适悠闲。

2018年，深圳的GDP赶过香港，达到2.4万亿；珠海的GDP也追上澳门，大约3千亿。落差接近7倍。

深圳凭借靠近香港的优势，起跑速度特别快。

1984年，邓公视察深圳、珠海，给两个特区都给出了高度评价。但实际上，深圳的经济总量已经遥遥领先了。

1985年，深圳GDP总量达到珠海的4倍。

可以说，珠三角“东强西弱”的基调，在改革开放头几年，就已经奠定了。深圳是历史的宠儿，从开始就是一骑绝尘。

交通是珠三角西岸最大的瓶颈。

当时，珠海不要说承接香港的投资，就是接受广州的资源都很难。

连接珠海到广州的公路，1987年才开建。没有路那几年，从珠海到广州需要经过6个渡口，来往就得花一天。考察投资的客人，来了都摇头。

铁路就更不要说了。直到2011年广珠城轨开通，才结束珠海“地无寸铁”的历史。

虽然奋力开拓了机场、港口，但直到2009年，珠海港还是全国唯一未通铁路的深水良港，珠海机场也是全国唯一未通高速公路的大型空港。

不过，去年开通的港珠澳大桥，彻底改变了粤港澳大湾区的交通格局。

珠海一下子从边缘地带，跃升为区域交通枢纽城市，成为香港辐射珠西、粤西的桥头堡。

55公里的长虹跨海，历史性地把珠海和香港陆路相连，它成了全国唯一的一个，与香港、澳门同时接壤的城市。

这对珠海，是一个千载难逢的机会。

珠海与深圳最大的差距，并不在于产业、科技和营商环境等，而在于人口总量。

这从人均GDP就可以看出来。

2018年，深圳人均GDP是19.3万/人，排名全国第一。珠海的人均GDP是16.5万/人，排名全国第六，相差不大。

珠海的人均GDP，竟然比广州、北京、上海还要高。

所以，珠海的经济规模小，很大程度上是因为人口少。

改革开放40年，深圳的常住人口已经超过1300万，翻了十几倍。珠海却始终没有迈过200万的关口。

香港的面积比珠海还小1/3，1106平方公里，却承载了748万的常住人口，大约是珠海的4倍。

再看看城市环境特色与珠海最像的新加坡。

新加坡是岛国，国土面积719.1平方公里，还不到珠海的一半，但人口560万人，大约是珠海的3倍。

珠海有广阔的承载空间，完全有能力吸纳大量的人口。

根据珠海城市概念性空间发展规划测算，这座城市最多能容纳520万人。

事实上，去年，珠海常住人口规模已开始飙升，增速高达7.12%，力压西安、深圳等，全国最高。

如果这个速度保持10年，珠海的人口规模将翻一倍。

去年珠海出台“珠海英才计划”，引进创新创业人才2.7万余人，同比增长50.4%。

我们判断，珠海人口的持续扩张，绝不会是一个短期现象，接下来的几年，都将是珠海人口的急剧扩张期。

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因为珠海正在有意识地、主动地、快速地引进人口，扩大人口规模，做大城市能级。

扩大城市能级，是现任广东省委书记李希，给珠海提出的明确要求。

这显示一个非常清晰的信号——国家和省的高层领导对珠海的定位，发生巨大变化。

作为经济特区，珠海始终在高层的视野和关怀当中，拿到的国家资源倾斜不弱于广州、深圳。

珠海承担的政治使命，是促进澳门经济适度多元化发展，维护港澳地区长期繁荣稳定。

这也是珠海虽然体量较小，但始终被定位“珠西核心城市”的重要原因。

李希要求珠海：全面提升城市发展能级，打造支撑城市发展的大平台，不断提升城市功能品质，强化对珠江口西岸乃至粤西地区的辐射带动作用。

可以类比的是，高层领导近期在视察上海的时候，也明确要求上海要进一步提升城市能级，成为拉动力更强的超级大城市。

对珠海来说，这实际上就是明确的，要求珠海向深圳模式靠拢。

要知道，珠海的城市面积并不比深圳小多少。深圳是1997平方公里，珠海有1711平方公里。深圳的土地开发强度已经超过50%，而珠海的土地开发强度只有35%左右，还有很大的人口、经济承载空间。

珠海再做“小而美”的城市，不符合中央、省市高层的政治期待。

所以，珠海的下一步，一定是强而美的大城市。

珠海要变大，有非常好的城市建设和经济基础。

前些年，珠海可以说是有点“作”——规划和理念太超前了。

第一，珠海早在1980年代就瞄准高科技，拒绝发展“三来一补”企业和加工工业。在国际制造业转移阶段，珠海保护了环境，却错过了发展。

第二，珠海规划基础设施和城市建设，也是超前战略，对标国际最牛的三个城市来规划的。想要一步到位，导致资金投入过大，尤其是大港口和珠海机场，沉淀了大量资金，导致工业投资不足，反而错过了1990年中期以来的发展机遇。

这就造成了珠海城市环境超好，但经济总量相对较小的短板。“不要说辐射周边,不被人家辐射就不错了”。

这一点，也成了中央和省里高层的共识，要求珠海做大城市能级，在全国全省发展大局中发挥应有的影响力。

所以说，珠海一座城，牵动的是珠西和港澳，关系到整个大湾区战略落地，意义重大。

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正因如此，国家厚爱有加，给它发足了一手的好牌。

第一张王牌是横琴。

依托港珠澳大桥，珠海已经成为唯一和香港、澳门陆桥相连的城市，得到一轮重要的带动机会：不是实体制造业产业转移，而是最核心的服务业。

香港的金融、医疗、教育、娱乐、电信等产业过去因为政策限制的原因，不能在内地直接开展业务。如今，横琴自贸区的政策之门已经逐渐打开。

珠海的优势是宜居、成本相对较低、产业与人口的容纳空间大。服务业的核心要素不是机器和厂房，而是人本身，所以宜居、成本相对低是重要的加分项。

过去，因为没有港珠澳大桥，这些优势也无处施展。

如今，港珠澳成为一小时生活圈，两地人员的通勤可以当天往返，珠海在地理位置上相对深圳的弱势地位大为改善，这对港澳服务业人才的吸引力是巨大的。

第二张王牌是科技创新。

粤港澳大湾区规划中，明确提出了科技创新的核心地带，就是“广深港澳”科技走廊，其中澳门和珠海显然是重要的一极。

珠海自身的科技创新能力非常出色，综合创新能力仅次于深圳、广州。

在珠海，平均每一万人当中就有10.6家高新技术企业，排名全国第三，仅次于两个超级城市北京和深圳，比广州、杭州、上海都要高。

刚刚出炉的财富世界500强榜单，珠海格力电器跻身榜单411位，成为一张新的城市名片。格力电器就是珠海成长起来的代表性企业，也是中国最具创新品质的制造业企业之一，产品销售至全球160多个国家和地区。

小米的雷军、巨人的史玉柱、魅族的黄章、格力的董明珠……都是珠海孕育的创业者。

依托良好的科技创新能力，发展电子信息、装备制造、航空航天等产业，珠海有望建成广东世界级产业集群中的重要一极。

第三个张王牌是金融。

目前，澳门证券交易所方案已经呈报中央，希望能够将澳门证券交易所打造成“人民币离岸市场的纳斯达克”。

澳交所的方案，很可能在澳门回归20周年的时候，正式发布。未来，这里将成为大湾区4.5万家国家级高新技术企业上市的重要目的地。

横琴实施的15%企业所得税优惠政策，也对金融企业有巨大的吸引力，比目前通行的25%要低很多。

截至2019年4月底，横琴共有金融和类金融企业6558家，注册资本达10344.45亿元；财富管理机构资产管理规模达2.41万亿元。香港、澳门和内地的资金都在抢着涌入。

在澳门回归20周年即将到来之际，国家还会送来哪些“大礼包”？

珠海的未来，很可能成为人口500万左右、经济发达，与澳门高度融合的一座繁华大城市，GDP规模冲击万亿，辐射珠西、粤西。

当然，路要一步一步走，饭得一口一口吃。二次创业的珠海，刚刚启程。

尤其是横琴，要打造各种便利条件，与澳门融为一体，也方便香港市民居住、工作，成为通关便利、环境优美的后花园。目前，横琴的房价4-5万，只有澳门的一半。

目前珠海的均价是2万出头，未来很可能涨破3万。

这也是我们如此看好珠海的原因。

未来的珠海，将彻底颠覆“小家碧玉”形象，成为中国气派、国际知名的生态之都。

祝福珠海！

◎本文作者：黄狮虎

中国最牛的财经新媒体——“智谷趋势”，非常看好珠海的投资前景。其旗下房产平台“楼市黄大大”，跑遍了珠海横琴、金湾、唐家湾等地的上百个楼盘，遴选出最值得投资的项目，组织珠海专项考察团，把握投资黄金窗口期。

考察团将由知名大咖领队，提供专业“参谋”，考察珠海各大热点板块，选中最具潜力的价值项目。