◎楼市黄大大团队（ID：HouseLeader）

01

不知不觉中，住房问题，已将香港所有阶层、所有利益集团都绑架了。

2017年，TVB出了一部香港纪录片《有楼万事足》，把一众内地“房奴”看得感慨万千：原来最绝望的，还是香港的年轻人。

40岁的贸易公司老板Chris，外号“50元哥”，他规定自己每天的生活开销不超过50港币，用2G的手机、步行上下班、在学校冲澡省水费……

32岁的市场经理Inky，为了买房一天只吃两顿饭……

23岁的普通公司文员Macy，获得外号“105%姐”，因为她每个月要求自己存钱达到月工资的105%，秘诀就是吃用都靠爸妈和男友，炒点股票，只为了早日买下属于自己的房子……

“有瓦遮头”，看似简单的四个字，却是无数香港人的梦想。

“50元哥”坚持了8年，终于存够了300万港币，再贷款300万港币，买了一间不到60平方米的房子。

有的年轻人只能租“货柜”，一间3500块港币，环境很差，一下雨，蛇虫鼠蚁就跑出来了。

有时，居住不仅关乎体面，甚至关乎生死。

今年年初，64岁的TVB演员刘何志在凌晨4点拍完戏后，露宿街头，翌日被发现猝死在海滨的长凳上。

这几年，香港房价引发的社会问题，就常常刷屏，引发群嘲或悲悯，但各方似乎都求解无门。

近日，人民日报、新华社、中央政法委“长安剑”同步发声：解决住房问题，香港不能再等了！

这一次的风波，折射出香港社会深层次矛盾，其中最突出、最迫切、最让人诟病的就是住房问题。

以李嘉诚等为代表的大地产商，又一次站在了风口浪尖。

央媒呼吁，香港各界要放下局部和私人利益，积极寻求出路，打开死结。

02

香港房价到底有多高？

香港连续第9年位居全球最负担不起住房的城市。房价中位数是716万港币，家庭收入中位数是34万港币，房价收入比高达20.9，比第二、第三名高出许多。

TOP1：中国香港Hong Kong         房价收入比：20.9倍

TOP2:  加拿大温哥华Vancouver      房价收入比：12.6倍

TOP3：澳大利亚悉尼Sydney         房价收入比：11.7倍

平均一个家庭不吃不喝20年，才能买得起一套房，冠绝全球。

香港的豪宅，多次刷新亚洲最贵记录。最近的一次是，港岛东半山一处新楼盘成交均价137万港元/平方米，一套450平方米左右的豪宅价值约6亿港元。

在令人瞠目结舌的房价背面，是许多港人的居住水平之低，与香港这样一个高度发达经济体的形象极不相称。

目前，在香港申请公屋，平均轮候时间已延长至5.4年，几乎是20年来最高的。

在香港交通快捷方便、楼宇繁华体面的背后，有着大量低收入人群栖身在“鸽子笼”、“棺材房”或狭小、不安全的劏房里。据统计有20万人左右。

如果说一线城市是“蜗居”，他们就是不折不扣的“蚁居”。

面对逐年上涨、动辄每平方米20余万港元的高房价，香港基层市民和青年一代只有“望楼兴叹”，中产市民也叫苦连天。

前述TVB的《有楼万事足》纪录片，背后正式这样残酷的社会现实。

“有楼万事足”，其实恰恰是楼房严重不足，整个香港社会，陷入了“买不起又跌不起、不够住又建不起”的怪圈。

03

在解决住房问题上，港府基本上扮演了一个悲情角色。

翻看自22年以来的施政报告，房屋和土地供应一直是港府的头等大事。

港府不是不努力，从董建华的“八万五计划”，到梁振英提出加速修建公屋，再到林郑月娥“明日大屿”计划，都因种种原因搁浅，错失诸多历史契机，终致民生郁结。

1995年底，董建华上任后提出“八万五计划” ：每年兴建8.5万套住宅，10年内让香港7成家庭都有自己的房子，轮候租住公屋的平均时间缩短至3年。

此时香港已经高度依赖房地产，从1984年《中英联合声明》到1997年间，13年来楼市平均涨了11倍。但金融风暴的到来，一下子改变了大势。

钟镇涛、张卫健、吴君如等明星都因房价大跌，一夜之间变成穷光蛋。张卫健只好到大陆拍戏，用了六七年的时间才还清债务。

董建华的“八万五计划”，一时千夫所指，被认为是造成楼价暴跌的“元凶”。50万有房中产走上街头，抗议香港房价下跌，要求港府救市，让董建华下台。

2000年6月，董建华首次承认，“八万五”建屋目标已经“不存在”。

港府的努力宣告流产，香港错失良机。

去年，香港行政长官林郑月娥又提出了“明日大屿”的设想，在大屿山周边填海造岛，可新增最多40万个住宅单位，容纳110万人居住，这超过香港总人口的1/8。

她还提出要开发新界340公顷棕地，提供6万个香港人急需的中小型住宅单位，其中6成为保障住房。

刘德华为明日大屿录制了宣传短片《让下一代看见》，他问，“你觉得香港还有没有希望？”

“我知道一讲到填海，就会有很多反对的声音。但，你想让你的下一代，见到一个怎样的香港？”

很多有识之士都看到，香港如今的困境根本原因就是土地问题，只有重启大规模填海才能缓解。

遗憾的是，这条路还是没有走通。

因为来自各方面的阻力——无论是填海造岛，还是开发棕地，总是会有各种环保组织、NGO、反对者站出来，“从香港的未来考虑”“理性发声”，导致这些议题在久议不决。

就连代言明日大屿的刘德华，也被骂得很惨，在网上遭到人身攻击。

04

港府所面对的障碍，既有来自有产阶级的“民意”、环保人士的抗议，也有自身财政的压力。

第一，香港的财政收入结构，是政府在住房问题上的掣肘之痛。

都说内地“土地财政”严重，其实香港才是内地“土地财政”的祖师爷。

由于香港是自由贸易港、避税天堂，无论是企业所得税、个人所得税都非常低，而且2006年取消了遗产税，所以财政对土地的依赖程度更高。

算上土地出让、物业、印花税等，港府收入大概一半以上来自房地产业。高房价、高房租已经成为香港最大的隐形税收。

如果不想办法在土地上做文章，高价卖地，香港政府就很难在金融、贸易、物流产业少干预，少收税，成为世界上最顶尖的自由港口。

这种土地财政与税收财政之间的平衡，任谁都难以精妙把握。

第二，土地长期供应不足，也跟香港生态环保理念发达有关。

根据1976年《郊野公园条例》与1996年《海岸公园及海岸保护区规例》，占总土地面积比重高达近37%的郊野公园与特殊地区受到保护，无法开发。

已开发的24%的土地中，住宅用地占比仅7%。

填海造地一度成为香港政府新增土地的重要来源。但从2005年后，因大量环保人士抗议，政府填海造地几乎停顿。

第三，香港土地1108平方公里，竟然到现在为止只开发了24%的土地，还有大片土地闲置。

香港青年人只要手中有钱，就会倾向于购买小户型房子，凑足首付，等待房价升值换大房。背负高额的房贷，他们当然不希望房价下跌。

这样的人群有多少？一个很尴尬的数字，香港住房自有率仅为48.5%，不到一半，但也是一个庞大的群体。

租房人群中，近30%的人口居住在政府提供的公共租赁住房中，只有17%的家庭居住在私人租赁市场。

香港的新房供应不足，二手房交易占比超过70%，最高达到90%。也就是说，几乎都在有房群体和无房群体中进行利益博弈。

一半对一半，形成对峙局面，很容易酿成汹涌民意，进退维谷。

05

香港财政司前司长梁锦松，曾经形容香港青年生存现状为“上楼无望、上流困难、上位无门”。

房价演变为社会问题的过程中，以李嘉诚、李兆基等为代表的大地产商，该承担多大的责任？

我认为，这里有三个问题需要厘清。

一是，房地产业在逐步发展成为社会经济“庞然怪兽”的过程中，会逐渐出现“虹吸”效应，将各行各业的人才、资金和生产要素吸纳进来。

最新一期的福布斯富豪榜上，香港富豪清一色的地产商，前50名占了一半。

李嘉诚靠塑料花起家的，李文达是靠李锦记蚝油发家的，新鸿基地产的郭家最早是做杂货批发生意，但后来都选中了房地产。

从根本上来说，自49年至今，香港都充当了中国和世界交往的“超级联系人”，经济飞速发展，物业价值“水涨船高”。

香港的地产商，不以盖房子著称，主要是靠不同阶段持续、大量购入物业，越做越大。

因此，房价下跌主要影响他们的既得利益，直接拉低资产的估值。从这个角度看，地产商是作为既得利益者，成为解决房价问题的阻力。

二是，香港的地产商，其实不像内地主要靠规模获取利益，他们的利润很多是来自收租。

李嘉诚在2017年出售的中环中心，作价约人民币350亿，每年的租金就能收40亿元。内地的地产商，开发地产一年的利润率，还达不到这个数。

李兆基的香港IFC，据说每年租金可达百亿；郭氏家族的环球贸易广场ICC，每年租金超过50亿。

香港地产商不喜欢用规模来赚钱，更喜欢利用时间差来赚钱，在内地，香港开发商盖房子也是出了名的“慢”。

他们总是在市场低迷的时候拿地盖楼，等到地产复苏的时候才开始卖楼，获得巨大的利润。

“香港的开发商越来越保守，不去开发，收租就算了。”

从这个角度来看，香港的繁荣兴旺，从长远来看符合地产商的利益，这也是他们支持稳定的重要原因。

三是，在香港，地产商绝不仅仅从事房地产开发，他们掌握更多的民生命脉。这才是人们对他们寄予厚望，也容易愤怒失望的原因。

包括李嘉诚在内的四大家族，除了房地产，还影响着整个香港的金融、电力、码头、电信。

一位香港小学生写的作文《李家的城》，曾疯传网络。从屈臣氏、百佳、7-11到惠康，香港街头随处可见李氏产业。作文“感叹”说：香港内一切的商店，不论是哪种的类型，全是诚哥带给我们的欣赐（恩赐）。

套用一句蜘蛛侠的名言，能力越大，责任越大。

香港富豪很多是低端制造业发家，搞起房地产后，没有去进行制造业升级，更没有去发展科技产业，也没有能够动用自身的政治、经济、社会资源，而眼睁睁看着房价飞涨，成为最大的受益者。

香港楼宇的“天价”对谁有利，答案或许并不难猜。

06

今天香港已成为一座被房地产高度绑架的城市——

还没买房的年轻人感到绝望，已经有房的担心房价下跌、资产缩水；

政府难以离开土地财政，又解不开“民意”的死结；

地产商想要“在商言商”，赚市场化的差价利润，却不得不背上抬高房价的沉重骂名…

日前，香港政团民建联召开记者会，要求特区政府引用《收回土地条例》，大刀阔斧收地兴建公屋。

香港不仅要“有效市场”，也需要“有为政府”。

尽管香港主流媒体称该条例是解决土地问题的“尚方宝剑”，但这些大量的闲置、荒废土地，要成为港人的安居之地，为时尚早。

2018年3月16日，年届90的李嘉诚宣布退休，记者问他年轻人“要不要买房”？

李嘉诚回答：“不能把买房看得太重要，如果女孩子说没有房就不结婚，那如果是我，我就会说，不如趁年轻你再找一个吧。不可能很年轻就要买房。”

这位鲐背之年的“邻居老头”，似乎还没很深的感受，年轻人早已等不及了。

越来越多的年轻人，不再愿意困守狮子山下，选择成为“北上港青”，最流行的选择，就是成为“湾漂”、“深漂”。

香港青年协会青年研究中心的调查显示，半数香港青年愿赴大湾区创业。

年初，粤港澳大湾区发展规划纲要宣布，要打造“宜居宜业宜游”的优质生活圈，超越了以往产业合作的层次。

当时，林郑月娥就表示，会有措施打破香港和内地的隔阂，粤港澳大湾区居民证正在执行中，已有10万港人申请。

香港是中国的香港，也是大湾区的香港。

求解香港房价问题，不能用一时一地的眼光。答案也许在香港之外。

其实，中央已经给出了答案：随着粤港澳大湾区壁垒的打破，人口、资源等要素充分流动，香港不仅有狮子山下崎岖的“海角天边”，还拥有世界级大湾区的海阔天空。

风物长宜放眼量，香港不仅要下功夫解决土地供应，更要看到大势所趋，未来已来。

本文作者 | 黄狮虎