◎楼市黄大大团队（ID：HouseLeader）

买房办理商业贷款时，一般来说可以选10年、20年等年限，最长的是30年。

有的朋友往往为了“省利息”，尽量选择短期。

这篇文章要告诉大家的是，其实30年按揭房贷才是最划算的。30年期固定利率贷款是世界上最好的东西。

关于房贷，不要被表面的利息数字给迷惑了，一不小心就亏了。贷款年限里面，有很多经济学问。

房贷的还款方式有等额本息和等额本金两种，我们一般选等额本息。算一笔账：

假设你要买一套价值200万的房子，首付60万，剩下的140万，按照基准利率4.9%来计算：

• 假设按揭年数为20年，需要支付的利息一共是798932元。

• 假设按揭年数为30年，需要支付的利息一共是1274862.67元。

看到这组数据，可能很多朋友就不淡定了，贷款140万，光利息就要支付127万，想想就觉得亏。不如贷款20年，可以少40多万的利息，这不是更划算吗？

如果你也是这么想的，那你就陷入了一个误区，因为，利息总数少不代表这笔贷款更划算。

当你把货币的时间价值和通货膨胀等这些因素也考虑进去，你就会发现其实30年的房贷才是最划算。

如果你买房的时候能够贷到30年期固定利率贷款，那么一定要选它，完全不用考虑20年或25年的。

为什么？有以下三个原因：

（1） 首先，货币是有时间价值的。

现在很多人都会感慨，小时候一块钱就可以买到啥啥啥，而现在好像一块钱啥也不能买了。

我妈曾经算过一账：2008年，五百克的雀巢奶粉16块；2018年，相同配方的四百克的雀巢奶粉已经变成了35块。

30年后，同样一罐奶粉，你绝对不可能再用35块买到了。

因为货币越来越不值钱。

而另一方面，你的收入也是在不断增加的。

30年之后的你和今天的你，在支付能力上是不可同日而语的。这就是货币的时间价值。

比如今年你的月薪是9000，每个月3000的房贷是你收入的三分之一。而30年后，你的月薪是30000，每个月的房贷还是3000，只占你收入的十分之一。

也就是说，还款得越晚，你的债务也就相对的越轻。

你同样是贷了140万的房贷，20年以后的140万和30年以后的140万，哪一个更不值钱，当然是30年以后的更不值钱。

所以，我们当然要最大限度的利用货币的时间价值了。

这是第一点，货币的时间价值。

（2） 通货膨胀也是我们必须要考虑的因素。

通货膨胀率通俗的讲就是货币超发部分与实际需要的货币量之间的比率。目前看来，通货膨胀是不可避免的，因此，在贷款时我们必须把它考虑在内。

2018年中国的通胀率是3.13%，假设你在2018年贷款买房，你的真实利率是多少呢？

4.9%－3.13%=1.77%

这就意味着其实你贷款的真实利率是不到2%！这是一个非常低的利率了！

（ 图片来源：房屋屋）

我们再来看看近十年中国主要城市房价的涨幅，涨幅最高的上海已经超过了600%！

我们的房子一直在涨。

如此大额的资金，如此低的利率，30年如此长的年限，用来购买如此保值增值的房产。这个世界上，真的再也找不到更好的东西了！

为什么要把年限缩短呢？

（3） 第三点，是关于还款能力的问题。

大家可能直觉上会觉得，假设我20年期的贷款，每个月还款的金额多，是不是显得我还款能力比较强呢？

我们来看一组数字的对比。

现实中每个人的具体情况不一样，但是我们设定好同等条件来做计算，以达到一个比较。140万的贷款月供分别是：

• 20年期的贷款一个月的还款额是9162.22元；

• 30年期的贷款一个月的还款额是7430.17元。

那就意味着，你20年期的每个月多还了约1732元，看起来好像展示了你的还款能力。

但其实银行最看重的不是你每个月能还多少钱，而是你的债务和收入比。

假设你的月收入是20000元，一个月还9162元和一个月还7430元的比值是不一样的。

在银行看来，这个比值越高，可获得贷款的可能性就越小。

所以实际上你每个月努力去还更多的钱给银行，反倒是会让你将来更难从银行贷到款。

当你把这些因素也考虑进去，你就会发现30年的房贷比20年的更划算。

当然了，有的人不喜欢负债的感觉，想以最快的速度还完房贷，这是心理层面的因素，也是能理解的。

但是，我们大多数都是普通人，赚钱都不容易，买房更是不容易，想要最大程度的利用我们的钱，还是选择30年的房贷吧。

◎本文作者 | 黄永明、李星星