各位书友大家好，今天我们继续讲中国楼市的前世今生，这也是老齐第一次开课讲一份研究报告，我也希望这变成我们的另外一种形式，毕竟这也是学习的一部分。而且是很深度学习的一部分， 也希望听听大家的反馈。

昨天我们讲了2008年之后，房地产由于4万亿的刺激，开始飞天了。房子已经变成了一个货币化的工具，沦为了金融炒作的对象。2010年，随着经济的复苏，我们又一次调转了枪口。觉得这么炒不是回事，弄不好会造成恶性的影响。结果又开始调控，2010年4月开始连续出台国4条，国10条，进行所谓的史上最严调控，这次重新提高了首付比例，要在2013年前落实保障房470万套，保证新开工630万套。上海和重庆推出了房产税的试点，但最大的杀手锏还是限购。用行政化的手段，对楼市进行控制。

限购的政策可以说是立竿见影，房地产销售面积从2009年的增长76.9%，以下跌到了负增长30%瞬间市场被冰封。但是别忘了，2008年我们放出了那么多的货币，这些货币可是不安分的，到处乱窜。特别是房地产调控，但碍于经济增长，不敢大幅度的收缩货币，所以仍然是宽松的局面，结果2012年，随着央行两次降准和降息，房地产销售开始回暖，2012年下半年，一线楼市小幅回升。房地产再涨一波，但也许事情又该终结了，因为这次上涨很明显房地产已经是强弩之末，没涨多久。楼市就传出了非常不好的消息，温州跌了，炒房团被套。杭州也要跌，整个的全国楼市在2013年和2014年都陷入了比较萧条的局面，到2015年的时候，我们去各地调研，大量的开发商手上的楼盘全都出现资金问题，很多其实已经是烂尾了。有的资不抵债只能去借高利贷，或者通过民间金融来融资，2014年兴起的P2P，很多都支持了房地产领域，成为了最后的续命稻草。2014年的5月，70个大中城市房价环比下跌，此时宏观经济面临巨大的困难。于是如坐针毡，比国家更困难的是地方，终于在一个月后坐不住了。2014年6月，呼和浩特打响了松绑限购的第一枪，人无头不行，有了挑头的，大家纷纷效仿。2014年底，除了北上广深其他城市基本放开了限购令。

金融政策上也开始为炒房提供各种方便，2014年9月，央行和银监会发布930新政，二套房的认定标准，从认房又认贷，改为认贷不认房。换句话说，你只要手上贷款还完了就可以继续贷款。不管你有几套房。这就已经撕下了最后一层伪善，赤裸裸的支持了炒房。2015年的330新政，给这把火上，继续浇油。二手房营业税免征期由5年改为2年，二套房首付比例降低到4成，公积金首套房首付降低到2成。然后同时，2015年连续4次降息，中长期贷款利率下调到了如今的4.9%，在2015年底，我们经济工作会议提出了化解房地产库存。这时候就像我们说的，限购的效果带来的就是一地库存，为了解决这一地的库存，我们又只能返回头去刺激房价。

但这次显然事与愿违，我们本想去库存，但结果却造成了一二线城市房价飙涨的后果。2016年出现了新的房地产局面，那就是一二线高房价，三四线高库存的局面。很多人都看到了一线暴涨，于是纷纷卖掉老家的房子，抢着到一线城市去付首付。这就在亟待去库存的三四线，却变成了补库存。直到去年10月份，一二线城市，加大限购力度之后。成交量大幅下降，这才将资金从一二线城市赶出，驱赶着货币奔向三四线城市，才起到了一定的去库存效果。但随后，麻烦又来了，那就是很多三线城市瞬间被炒高，本来是一线城市的买房恐慌，这下传递到了全国范围。更糟糕的是，由于边际效用递减，房地产拉动经济的作用越来越差。反而资金全都流入了房贷领域，有几个月信贷基本上被房贷大包干。相当于银行变成了炒房的最大接盘侠。而经济并没有明显复苏的迹象，民间投资甚至已经断崖式下跌。全国经济已经陷入了全民炒房之中。

此时我们才如梦方醒，知道事情已经越来越糟糕。再次刺激房地产去库存拉动增长，是完全错误的，这制造了一个更大的麻烦出来。于是去年7月首次提出抑制资产价格泡沫，并在去年8月，央行重启14天逆回购，之后又重启28天逆回购，锁定短期利率支持长期流动性，拉长期限提高资金使用成本，隐性加息已经开始，去年10月分开始，中国债券市场开始见顶回落。流动性紧张和市场利率提升的作用不容小觑。

然后也同样是从去年10月开始，继北京重新严格调控房价之后，全国20几个城市快速跟进调控。限购限贷，提高首付已经成为了标配。宏观上我们也提出了因城施策的主张，于是各地纷纷开始了调控竞赛，往往一个城市刚想出了新点子，很快就被全国推广。去年底的经济工作会议，我们更是首次提出房子是用来住的不是用来炒的，给房地产发展定调。也首次提出长效机制，综合运用金融，土地，财税，投资，立法等手段加快符合国情的房地产长效调控机制。既要抑制资产泡沫，也要防止出现大起大落，但明眼人都明白，这时候更重要的是要防止大落。但房价仍然像脱缰的野马一路狂奔，而且已经造成了全国的恐慌，在两会之后，北京再出重拳，挑起了新一轮的调控军备竞赛。重启了认房认贷的武器，并直接把商住房纳入了限购政策，一下让商住房的炒作者血本无归。随后各地仍然继续跟进，厦门直接宣布买房，自房本下来之日起，2年不允许上市交易。随后广州和青岛也复制了这个政策，希望进一步锁定楼市炒作的流动性。

通过这两天的梳理，我们基本已经把房地产这些年来的路讲清楚了，任志强说的一点都不错，在中国房地产是属夜壶的，用的时候就到处找，把他拿出来，他很重要，但不用的时候就把他一脚踢开，看见他都嫌脏。老齐这里补充一句，现在这把夜壶已经基本尿满了，再也尿不进去了。而且也已经越来越脏。特别是在2016年制造了这么大的麻烦之后，不知道会不会彻底吸取教训。那么我们也来总结一下，房地产政策哪些有效哪些是昏招。

首先，金融杠杆是我们必然要调整的，放松的时候首付下降到2成，调控的时候二套房最高提高到8成，这个政策可以说是调控的标配，一方面可以减少炒房的资金来源，压制需求，另一方面更是要规范银行，让银行从炒房中撤出。避免银行成为最后的接盘侠。

其次，限购，行政手段直接将很多人剔除在购房之外，这也是典型的压制需求，这些人不让他买，他就心里更加慌张。越不让买越想买，最后就造成了需求集中释放，本来不着急买的，趁着不限购也要先买一套。因为很可能后面就不让买了。所以最后造成了政策效果就是越来越极端，只要限购一放开，需求就如喷泉涌出。刚刚还要去库存，转瞬间就要限房价。啪啪打脸！而且越来越频繁。那么只限贷不限购行不行呢，全款买可不可以？这里面有个操作难度，就是你得能够限制民间的非法集资才行。否则，会有很多集资来的钱，配资来的钱，四面八方涌入一线城市，全款也能继续炒。

第三，利率政策，加息周期对于楼市来说是致命的打击，92年前完成了一轮加息，2007年前，又是一轮加息，还有2011年也是加息，加息之后楼市都出现了调整。也出现了经济下滑。而降息之后，都引发了楼市回暖甚至疯狂，比如2009年，2012年和2015年，可见货币宽松对于楼市来说确实是一针兴奋剂。

第四，土地财政，这是中国楼市不断上涨的根本原因症结所在，楼市失去了市场的调节机制，完全变成了计划经济的产物，所以导致了供给和需求的严重失衡，误导了预期，自然也就扭曲了价格。

第五，交易税费。这是限制流动性的手段。增加摩擦成本，也是对炒作的一种惩罚性政策，但可惜在一个强烈的卖方市场之中，这种摩擦成本无疑会被转嫁，最后变成了房价进一步上涨的一个推动力。并未起到应有的作用

综合来看，目前常用的调控手段，已经基本失效，增加土地供给这个武器，未必像传说中的那么神，因为首先开发到上市要经历漫长的周期，其次这中间有很多环节可能会出问题，这几年光炒地皮不开发的开发商也不再少数。甚至地方政府主动囤地的也有很多。再加上捂盘惜售的，非法集资炒房的。土地供给增加，未必能反映到最后的盘面上供需的变化上来。而且最重要的是，增加供给真的要是成功了，未来又得面临去库存的局面。一去库存调控一松，房价又得涨。所以我们这几年其实没少这么左右挨耳光。

所以这就是目前房地产调控的困局，房子已经过度金融化了。不再是那个只用来住的商品了，对于金融化的产品你增加供给也未必有用，比如在大牛市之中历来都是发新股最多的，再融资最多的，但股票依旧涨的很好。而根据金融市场的经验，往往打击投机炒作，打击资金杠杆能够起到奇效，反正2015年的股市，就是严查场外配资后发生的崩盘。要不就得等着他自己把自己玩坏了，或者被隔壁老王带坏了，好比2007年美国金融危机爆发，A股才见顶回落。

楼市这次会怎么样呢？是被限购完全冻结，还是炒楼资金链断裂，又或者等几年后房产税出台，还是连续加息后刺破泡沫，也许兼而有之。还有一个问题就是，什么时候能够长记性，泡沫完了库存，库存完了泡沫，我们什么时候才能够从这样一个游戏里面跳出来？原来我们习惯于玩这样的游戏，因为还有一个舒适区可以待，比如放开楼市限购真的还有1年左右能够迎来增长，增长之后才是过热。而限制之后也会有惯性，能够让我们的经济还能继续惯性高增长一块，现在则发现你刺激经济也未必起来，反倒是马上就过热，想要的效果没有，却产生了更严重的麻烦。而你往下一压，反而遭遇更大的宏观风险。舒适区没了，是否能够让我跳出这个死结，还是拭目以待吧。只能说希望不要再听到降首付或者放开限购去库存这样的刺激就好。

我们用了两天时间，为您重现了房地产这几十年来的历程，现在您应该对于楼市有了更深层次的理解，我们可以一起讨论。