观点 | 从商业地产视角——看新冠疫情对房屋租赁合同履行的影响及分析
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自2020年新冠疫情爆发至今已三年有余，商业地产租赁市场似乎逐渐适应在疫情背景下的生存之道；然而，2022年3月上海爆发的新一轮本土疫情，着实又给到商业地产租赁市场一沉重打击；在此情境下，无论是出租方还是承租方均面临相当的前行压力，随之也潜藏了一系列的租赁合同纠纷；故本文将结合现行的相关政策指导意见，以及司法实践和本所以往的法律服务经验作出相关之探讨及分析。
一
出租方是否需要减免租金？
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自上海本轮疫情爆发以来，国家及上海市层面均及时出台了一些有力的纾困政策及司法指引：
最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知 （法发〔2020〕17号，2020年5月15日） | 上海市高级人民法院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三 2022年版 （2022年4月10日） |
承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。 | 承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持。 |
承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。 | 承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。 |
结合以上梳理的相关租金减免政策及司法指引，不难看出，若承租方确因受疫情或者疫情防控措施影响，则无论是国有房屋还是非国有房屋的出租方，均有义务合理分担疫情所带来的损失；其中，国有房屋的出租方应严格按照现行政策的规定及要求，主动执行落实相应租金减免举措；对于非国有房屋的出租方而言，虽未强制要求出租方进行租金减免，但也鼓励倡导积极承担社会责任，基于公平原则作出必要的租金减免。
二
出租方是否应该主动减免？
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1、国有房屋出租方
国有房屋出租方应严格按照现行政策的规定及要求，主动执行落实相应租金减免举措。
2、非国有房屋出租方
结合现行政策及司法实践，立足于上海本轮疫情及封控情况，本文倾向建议非国有房屋出租方根据实际情况的基础上主动进行相应租金减免，主要考量如下：
（1）政策鼓励非国有房屋出租方在与承租方协商的基础上主动减免租金，并可优先享受相应税收优惠等各类政府扶持政策；
（2）若主动减免，可结合实际情况自主决定减免范围及减免幅度，有利于掌握减免范围及减免幅度的主动权，一定程度将避免司法机关自由裁量高出预期的减免范围和/或减免幅度；
参考案例一：上海浦东苏宁易购商业管理有限公司与上海万达广场置业有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审案件民事判决书
（2021）沪01民终13362号
补充协议已经明确约定了租金优惠金额、支付期限、万达公司取消租金优惠的情形等内容，现浦东苏宁易购公司未按约定期限支付租金，已构成违约。在万达公司明确函告取消租金优惠的情况下，浦东苏宁易购公司应按照未减免前的租金标准向万达公司支付相应租金。至于浦东苏宁易购公司主张逾期支付租金的违约金计算标准过高，因双方在租赁合同中对逾期付款的违约责任有明确约定，且在双方就租金优惠达成补充协议后，浦东苏宁易购公司仍然未能按约支付租金，违约情形明显，双方约定的日万分之三的违约金计算标准亦在合理范围内，故对浦东苏宁易购公司的该项上诉意见，本院不予采纳。
参考案例二：陈某1与上海殷兴实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事案
（2021）沪02民终1428号
疫情确实给出租人和承租人均带来影响,承租人如需减少租金支付,需与出租人协商。协商不成,由法院定夺,而不能拒付租金。因陈某1经营困难,殷兴公司已经给予其一个月免租期,故疫情开始的一个月,陈某1并不需要支付租金。但陈某1以还需和殷兴公司协商租金减免为由,一再拒付租金,显属不当。陈某1上诉称按照规定,因疫情合同解除其不应当承担违约责任,依据不足,本院不予采纳。
（3）根据最高院以及上海法院涉疫情纠纷处理的相关指导意见，在疫情形势下，对于承租人违反合同约定逾期支付租金的情况，法院往往不会支持出租方仅以承租人没有按约定期限支付租金为由而单方解除合同的请求；但若在出租方给予主动减免后，承租方仍拒绝履行相关义务，则承租方该等违背行为显然违背了“鼓励交易、利益平衡”的司法裁量原则，其被认定违约的可能性就较高。
参考案例一：上海畅迈教育科技有限公司与宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审案件民事案
(2021)沪02民终9072号
原审法院认为,宝和嘉力公司与畅迈公司之间的房屋租赁合同关系合法有效,双方当事人均应恪守履行。畅迈公司的经营在一段时间内确实受到了疫情的影响,但租赁物的使用价值并不必然丧失。双方可以协商处理疫情期间的合同履行、租金支付等事宜。在未能协商一致的情况下,畅迈公司作为承租人,仍负有支付实际占有系争商铺期间租金的义务。其逾期支付租金,已经构成违约,宝和嘉力公司享有合同解除权。
本院认为:对于涉案合同的解除,双方当事人均无异议。畅迈教育以疫情因素为由上诉主张免除违约金,但对于疫情因素的影响,作为出租人宝和嘉力公司已经采取了减免部分租金的措施。
畅迈教育也并非是因疫情因素拒绝解约,而是在宝和嘉力公司主张解约之前即停止经营,并未主张继续履行涉案租赁合同。畅迈教育的行为,根据合同的约定,足以认定为违约行为,原审法院也考虑了疫情影响,将违约金调低至约定标准的三分之一。畅迈教育主张全部免除,缺乏事实与法律依据,本院难以支持。原审判决并无不当,裁决结果可予维持。
参考案例二：景某某与上海良舍投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事案
(2021)沪02民终9072号
景某某逾期支付租金且在疫情对经营影响减弱及良舍公司同意减免部分租金的情况下仍拖欠租金未付,显属违约,应承担违约责任,良舍公司主张租赁保证金无需返还及违约金13,000元的诉请,合法有据,法院予以支持。
参考案例三：上海泛美真空阀门有限公司与上海车墩资产经营有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
（2021）沪01民终8738号
本院认为，泛美公司主张车墩公司应当按照上海市人民政府关于疫情期间减免租金的政策文件精神减免泛美公司三个月的租金，上述政策文件的适用主体为国有企业，但就现有证据而言，尚不能认定车墩公司属于国有企业。而且根据本案双方于2020年3月18日签订的《XX镇新冠肺炎疫情防控租金减免申请表》，本案双方已经就疫情期间租金减免数额达成一致，故泛美公司要求车墩公司免租三个月，缺乏依据，本院不予支持。
此外，当前疫情形势下，出租方主动减免租金不仅有利于树立企业良好形象及口碑，取得承租方信任，同时也有助于开发、吸引更多潜在客户，发展长期良好稳定合作关系，以短期部分的租金收益损失换取长远角度的稳步持续发展，实现互利共赢；而且也能够避免出租方被卷入诉讼/仲裁纠纷、丧失减免及解除主动权、难以追究承租方违约责任等风险，帮助出租方摆脱无法最大程度减少损失以维护自身利益之困境。
三
出租方给予租金减免的考量依据？
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（一）了解影响租金减免的关键因素？
1、租赁房屋无法正常使用的原因，是否与疫情或疫情防控措施之间存在直接因果关系
2、租赁房屋无法正常使用的期间，从何时起算至何时终止
3、租赁房屋无法正常使用的程度，完全无法使用还是部分经营业务受限
（二）结合上述关键因素，可根据以下4个方面综合考量如何减租
1、从房屋是否属于国有考量
文件名称 | 国有房屋减免租金政策 | 非国企房屋减免租金政策 |
国家发展改革委等十四部门 2022年2月18日，印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》的通知(271号文件) | 2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金; | 各地可统筹各类资金对承租非国有房屋的服务业小微企业和个体工商户给予适当帮扶，鼓励非国有房屋租赁主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失，对减免租金的房屋业主，2022年缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，鼓励各地可根据条例授权和地方实际给予减免。 |
国务院国资委 2022年3月28日，印发《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》（国资厅财评〔2022〕29号） | (1)各中央企业要按照271号文件要求，对2022年被列为疫情中高风险地区所在县级行政区域(参照国家行政区划标准)内承租中央企业房屋的服务业小微企业和个体工商户减免当年6个月租金(四季度被列为疫情中高风险地区的，要通过当年退租或下年减免等方式足额减免6个月租金)，其他地区减免3个月租金; (2)普遍减免3个月租金工作要力争在上半年实际完成主体工作补充减免3个月租金工作要在列为中高风险地区后2个月内完成; (3)对于转租、分租中央企业房屋的，要持续加大工作力度，推动减租政策有效传导至实际承租人 | / |
上海市人民政府办公厅 2022年3月29日，关于印发《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》的通知（沪府办规〔2022〕5号） | (1)承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金; (2)存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人; (3)对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可以减免相应的房产税和城镇土地使用税； (4)因减免租金影响国有企事业单位业绩的,在考核中根据实际情况予以认可。 | (1)鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体; (2)对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可以减免相应的房产税和城镇土地使用税； |
上海市国资委 2022年3月31日，印发《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》 | (1) 实施主体:上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团(含委托监管企业)及纳人合并报表范围内下属企业; (2) 适用房屋:实施主体自有经营性房产和使用权房，其中，使用权房是指依法建立公房租赁关系、执行市政府规定租金标准，由本市相关国有企业负责经营管理的公有非居住房屋; (3) 减免对象:最终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户; (4) 减免期限:第一档，普遍免除3个月租金，所有地区内的最终承租方，2022年免除3个月租金，2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租;第二档，增加免除3个月租金，租赁合同存续期间，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域内的最终承租方或按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租方，以及全年经营亏损的最终承租方，2022年再免除3个月租金，2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。 | / |
从上述政策可以看出，2022年明确的房屋租金减免政策是针对国有产权房屋。对于非国有产权房屋，相关部门并无强制减租规定，但持建议、鼓励的态度，并承诺为主动减免租金的出租人提供相关税收优惠。
2、从疫情封控措施考量
时间 | 封控地区 | 具体内容 |
2022年3月1日至3月11日 | 上海各区出现新冠疫情确诊病例，部分地区被调整为中风险： 普陀区石泉街道宁强路33号石泉社区文化活动中心（3月1日） 松江区九里亭街道永辉超市沪亭北路店（3月3日） 嘉定区马陆镇宝安公路3705弄1号（3月4日） 徐汇区徐家汇街道漕溪北路1200号（3月6日） 静安区北站街道河南北路233号（3月8日） 浦东新区沪东新村街道长岛路281（3月9日） | 前述地区执行中风险地区疫情防控措施 |
截止至2022年3月27日 | 上海中风险地区累计19个： 嘉定区（3个）：嘉定工业区娄塘路760弄、嘉定区马陆镇康年路261号工地宿舍、嘉定区江桥镇增建村柴中村民组 浦东新区（6个）：惠南镇听悦路920号、日京路88号、北蔡镇联勤村冯桥南宅、北蔡镇鹏飞路411弄6号、浦东新区康桥镇苗桥路935弄19号、浦东新区北蔡镇御北路235号 闵行区（5个）：梅陇镇虹梅南路1578号、江川路街道剑川路综合服务中心工地宿舍、梅陇镇许泾村八组、闵行区梅陇镇行南村三队、闵行区华漕镇许浦村三队 金山区（1个）：金山卫镇学府路1811弄 黄浦区（2个）：打浦桥街道局门后路9号、打浦桥街道顺昌路612弄20号 崇明区（2个）：长兴镇长明村21队、崇明区长兴镇新港村15队 | 前述地区执行中风险地区疫情防控措施 |
2022年3月28日5时起 | 浦东新区全区，奉贤区全区，金山区全区，崇明区全区，闵行区浦锦街道、浦江镇，松江区新浜镇、石湖荡镇、泖港镇、叶榭镇实施封控 | 封控区域内，所有企业实施封闭生产或居家办公，保障市民生活和城市基本运行的水、电、燃油、燃气、通讯、交通、环卫、粮油肉菜供应等公共服务类企业除外。 |
2022年4月1日3时起 | 浦西地区实施封控 |
从上述封控地区及时间上看，随着上海疫情防控措施的升级及封控范围的扩大，封控区域内企业先后实施了封闭生产或居家办公等措施。根据上海高院相关指导意见，“承租房屋确实受疫情或疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持”。因此，出租人可结合运营项目所处地块的封控通知、措施、时间考量，并视情况支持给予受疫情影响严重的承租方相应租金减免。
3、从承租人业态考量
就教育培训业态租户，根据上海市教委于2022年03月11日发布的通知：“自3月12日起，上海市各类培训机构和托育机构不得开展线下培训和托育服务。”因此，该类租户受到疫情政策对于经营方式的限制，租赁合同的履行可能受到一定程度影响。
就电影院、点播院线业态的租户，考虑到其承租的房屋属于以人员密集活动为主题的场所，为配合防疫管控措施，亦可能对合同履行产生一定影响。就上述两种业态租户，出租人可参考相关政府、行业主管部门的通知，根据租赁房屋的使用情况、受限制情况、遭受的实际损失情况、复工情况综合考量是否减租及减租内容。若承租人确因疫情封控措施导致营收严重受损的，也应在申请租金减免时提供“因疫情影响营收产生重大减损”的材料，作为双方考量减租的依据。
就零售、便利店、超市业态及餐饮业态的租户，若属于保供企业/单位，并能够通过线上软件、电商平台营业的，则可以视为仍在占有、使用该房屋，承租人仍应按照租赁合同内容履行支付租金的义务。
4、从其他因素考量（享受的纾困扶持政策）
根据上海市人民政府办公厅关于印发《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》的通知中第五部分“支持困难行业恢复发展”，对餐饮等生活服务业、零售业、旅游业、交通运输业、会展业及受疫情影响较大的养老机构、普惠性幼儿园等行业困难企业和市场主体，各行业主管部门均出具了相应金融贷款优惠、行业补贴、税收优惠等纾困扶持措施。在承租人已经享受上述扶持优惠的情况下，再申请租金减免时应将损失扣除已扶持部分，不可有转嫁损失、“杀大户”、“搭便车”、道德绑架的心理。
四
租金减免的形式及操作建议
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在相关政策以及司法实践均导向租赁双方就合同履行作积极协商的情况下，则我们亦建议双方基于互谅互让的原则妥善处理相关争议，以免扩大矛盾导致不必要的损失与纠纷；据此，我们结合疫情以来的相关司法实践经验，提出以下几点实操建议，以供参考：
❖
给予承租人的建议
1、保留承租房屋经营受到疫情或疫情防控措施直接影响相关证明材料：包括政府或相关部门责令停业的通知、出租方要求停业的通知、营业收入明显下降的证明文件等；
2、积极与出租人协商租金减免方案，但在双方未能达成一致约定前，避免擅自提出终止合同，以免因自身怠于履约的行为而面临违约风险；若确存在难以继续履行合同的不可抗力/情势变更情形的，则也建议与出租人通过友好协商形式处理合同终止事宜；
3、若承租人并无可以终止合同的合法事由，仅因疫情或疫情防控措施而导致经营困难，而又难以与出租人就租金减免达成一致意见的，则也建议承租人基于公平原则，并结合自身受影响程度，至少支付疫情期间50%以上的租金，以表明自身履约诚意；同时，可保留通过诉讼途径根据最终裁量方案与出租人结算应付租金，以避免不必要的违约风险；
4、基于租赁合同为长期性合同的性质，租金减免并非解决争议的唯一途径；承租人也可积极与出租方探讨其他合同变更方案，例如延长合同租赁期限，装修期优惠、营运推广支持等，以达到共赢目的。
❖
给予出租人的建议
1、根据承租人提供的相关损失证明文件，合理作出租金减免安排；针对承租人超出合理范畴的租金减免申请或合同解约申请，应当及时给予书面回应，明确出租方的具体减租方案以及要求承租人继续履约的主张，以免因沟通不畅而扩大争议；
2、在双方能够就出租方给予的免租政策达成一致的情况下，建议双方签署书面形式对相关事宜进行明确；同时，考虑到出租方给予租金减免的根本目的，仍以合同履行完毕为前提，故建议出租方可增加约定，以承租方付清截止一定期限以前的租金并在剩余租赁期内严格遵守租赁合同各项约定为给予其相应免租扶持之前提；
3、在减免协议过程中，建议出租方可进一步完善合同条款，对日后疫情等不可抗力事件的应对作出提前安排及约定，例如：进一步明确房屋受疫情影响程度以及相对应的减免措施，以及明确在未达成一致方案前，双方应积极履行合同，任何一方不得在条件未满足的情况下擅自终止合同；
4、在日后租赁合同签署过程中，进一步完善不可抗力的相关约定，并考量要求租户购买业务中断险等商业保险，以转嫁有关经营风险，避免将过多疫情风险转嫁于同样承受经营困境的出租方。
综上，笔者建议，在当前疫情形势下，无论是出租人还是承租人均面临相当经营困境，各方均应秉持互谅互让的原则，以维系双方长久的合作关系；并且，值得注意的是，本轮疫情不同于2020年疫情爆发初期，现阶段疫情纠纷的司法实践已经趋于成熟，商业地产租赁合同作为典型商事合同，租赁双方应当对疫情风险有所提前预判，故在此情况下，任何一方都不能借疫情为由，将过多风险转嫁于对方；即任何擅自解约或长期拖欠租金的行为，均可能面临被追究违约责任风险；唯有双方秉持诚信原则，妥善处理矛盾纠纷，才是有效避免各方损失、实现共赢的良策。
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