导 读
深圳市委七届六次全会指出，“要大力培育发展总部经济、数字经济、平台经济、绿色经济、服务经济、飞地经济、楼宇经济、海洋经济等经济形态，勇于开辟新领域、制胜新赛道”，深圳市政府重点提出培育发展壮大“20+8”产业集群，福田区为深入贯彻落实市委高质量发展工作部署，强力打造深圳“新经济”中心，努力让新经济成为福田高质量发展的强大支撑和动力源泉。本系列观察报道将全方位、多角度展示福田新经济高质量发展图景，见证福田的创新与活力。
一栋楼宇，纳税最高数百亿元，税额堪比一座城，在深圳福田这样的亿元以上楼宇有125栋，而未来，或将更多。
近期，福田区授予平安国际金融中心“粤港澳大湾区现代服务业国际化融合中心”、大百汇广场“私募证券大厦”、万科创智云中心“福田科技楼宇”专业楼宇称号，还打造一批专业服务业楼宇，包括卓越世纪中心“高端服务业融合示范中心”、万科滨海云中心“国际专业服务中心”、博今商务广场“国际商务服务中心”、汉国中心“深港高端服务中心”等，辖区特色专业楼宇总数超30栋，总面积超400万㎡。
除专业楼宇外，福田聚焦打造湾区总部之都，着力打造中洲湾“科创总部大厦”、泰然立城大厦“湾区时尚总部中心”等总部楼宇，全区集聚超500家总部企业。
从向空间借力
到聚楼成产
再到“一楼一策”
如今
楼宇经济正在福田这片土地上
拔节生长
因为高耸入云的大楼，更像是向天空延展的黄金富矿，演绎着一个又一个产业传奇故事，链接着面向全球的广阔市场。
楼宇经济是近年来中国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，在高度集约的空间内汇聚人才流、资金流、信息流，创造持续的就业与税收，产生非常可观的财富效应、节地效应，以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进现代服务企业和都市型工业，从而培植新税源和新的经济增长点，促进城市经济发展。
福田“楼宇经济”如何形成？
福田“楼宇经济”的形成自有其根源。
30年来的高速发展，福田原有区位优势和劳动力比较优势逐渐减弱，区域内土地资源紧缺、土地价格攀升，这使得福田经济结构向金融业、现代服务业和都市型工业倾斜，进而突破土地有限、产业空间匮乏等发展瓶颈，促使单栋楼宇形成极大的经济体量。在高端楼宇的集聚作用下，政府引导企业退劣进优、腾笼换鸟，实现产业升级，企业紧扣产业形态和价值链的顶端，将企业决策、研发、营销和结算等环节留在福田，实现单位产业空间面积的产出最大化。78.66km²的辖区面积，2022年GDP5514.49亿元，地均GDP达70.11亿元/km²，位居深圳各区首位。△湾区智慧广场
招商银行大厦、平安国际金融中心、卓越时代广场，3栋深圳人耳熟能详的楼宇，其创收与知名度高度匹配。数据显示，3栋楼目前年缴纳税收均超百亿元，其中，招商银行大厦达25万元/㎡，相当于全区地均税收的107倍。由此，楼宇经济对福田的贡献可见一斑。事实上，福田区356栋重点商务楼宇承载了近22万家企业，聚集了4家本土世界500强企业、514家总部企业、283家持牌金融机构，以不到全市4%的面积贡献了全市近1/5的GDP、近1/4的社会消费品零售总额、进出口总额和税收收入，实现吸睛又吸金。
亿元楼宇多。税收过亿元楼宇数量达到125栋，位列全国第一。其中，百亿元以上楼宇高达3栋，仅次于北京西城。空间效益高。重点商务楼宇单位建筑面积税收达到7656元/㎡，其中最高的招商银行大厦达25万元/㎡，相当于全区地均税收的107倍。头部效应好。税收贡献前十的商务楼宇实现税收1418亿元，平均每家企业税收约700万元。
产业集中度高。福田区金融业高度集聚，金融集中度超过60%的商务楼宇17栋，其中平安、招商、中信、兴业、光大、国信等金融总部大厦集中度达100%。
专业楼宇多。截至目前，福田区已认定超30个专业服务、科技创新、国际金融等总部、专业楼宇（产业园区），总建筑面积超400万㎡。新引进长城基金、建银国际、乐金化学、友邦人寿等45家总部和行业龙头。楼宇特色显著。鲁班大厦坚持“一楼一业”，集聚了多家建筑装饰设计企业；嘉里建设广场吸引了微软、苹果、思科、戴尔等一批国际知名企业分支机构入驻，打造了外资总部特色楼宇；深圳建科大楼是全国首个通过验收的绿色建筑和低能耗建筑“双百示范工程”。
市场热度高、空置率低。近年来福田区甲级写字楼租金总体保持稳定，且空置率保持全市最低。
认可度高。福田区在2022年中国楼宇经济标杆城区和中国商务区综合竞争力中均排名全国前三，具备最成熟的商务环境和较强的品牌影响力。
硬件上“一高两多”
密度高，甲级写字楼每平方公里有2.1栋。
甲级写字楼数量多，共165栋，占全市总数的38.3%。
百米写字楼数量多，高度超100米楼宇183栋。
软件上运营优质
44家物业企业进入全市综合实力百强，万物云、金地进入全国品牌榜前十。
福田区34%的商务楼宇有专业的团队提供高品质运营服务，客户满意度均达90%以上。例如，星河产业集团搭建产业资源整合运营及圈层社交平台；万科滨海云中心为企业提供“一对一”服务。
高税收楼宇于福田“遍地开花”，毋庸置疑得益于福田在楼宇经济的布局。
近年来，福田区不断优化营商环境，吸引高端要素聚集。率先制定实施全国首个区县级中长期产业规划，并配套出台“1+9+N”产业资金政策支持体系，出台《楼宇经济和产业空间资源协同管理办法》，从楼宇运营、专业楼宇认定、低效楼宇改造、楼宇产业集聚等多方面，融合资金、空间、人才和住房等多维度支持企业发展。对于入驻区政府物业的企业，更有最低三折的优惠力度。对于入驻专业楼宇的企业，给予最高1000万元租金支持。对于认定为专业楼宇的运营机构，给予最高500万元运营支持。同时鼓励运营机构对辖区低效、老旧商务楼宇更新改造，鼓励对产权分散的低效楼宇进行统租，给予最高100万元运营支持。为更好统筹各类空间资源，福田区绘制全区产业地图，推出产业空间智能系统，整合产业空间存量、增量和规划用地，实现一图全览、一屏统揽，企业一键登录，即可生成专属的找房卡，精准匹配合适的空间和适用的政策。更有专员跟踪落地，为企业一键实现从企业诉求提出到政府部门响应再到服务效果评估的完整闭环，精准政策、暖心服务一键送达。目前入库楼宇800多栋，入库空间资源近3000万㎡。通过城市更新等方式，未来三年内福田还将释放产业空间超300万㎡，为福田楼宇经济高质量发展提供空间载体保障。高楼林立之下，如何做好存量文章，是福田楼宇经济所面临的新考验。作为全国楼宇经济的主阵地，近期，福田区出台《福田区楼宇经济高质量发展行动方案（2023-2025年）》，方案提出，到2025年打造专业特色楼宇50栋以上，智慧低碳楼宇20栋以上，税收亿元以上楼宇150栋以上的总体目标。具体而言，通过6大行动19项重点任务，实现楼宇经济发展质量全国领先、效益全国前列、模式全国先进，建成全国楼宇经济高质量发展引领区，为全国楼宇经济高质量发展提供“福田样板”。
重点推进“三大新引擎”开发建设，为招商引资和产业升级提供优质空间载体。统筹推进城市更新和国土空间治理，高效有序释放高质量空间资源。多措并举筹措低成本产业空间，满足重大项目、重点科研平台、重量级研究机构的特殊需求。梳理楼宇产业空间全域资源，实行产业楼宇任务清单化、责任化、项目化、节点化。整合产业楼宇资源一体化信息管理平台，提供一站式全方位的招商推介和政策咨询服务。优化产业导入前置工作流程，引导项目按照产业规划方向开发建设和招商运营。建立招商专员服务机制，主动与社会楼宇（产业园）探索“政府招商引导+服务需求对接”合作模式。打造楼宇经济全球招商会客厅，全方位展现优质营商环境。建立楼宇企业服务专员机制，加强产业资金、人才住房、政务服务等各项涉企资源整合集成力度。加快培育品牌优质楼宇运营商，引进先进的商业模式和管理模式。加强配套设施规划建设，加快产业公共服务设施规划布局。成立福田区高端楼宇物业联盟，为优质运营主体搭建互动沟通平台。推动老旧商业楼宇更新改造，定期推出创新型优质产业空间。支持功能性建筑改造为商务楼宇，释放出一批高品质、低成本的产业空间。探索“一楼一策”多元化更新模式，破解低效楼宇更新改造存在的政策性障碍。联合打造高品质专业化产业社区，增强细分领域的话语权和显示度。发展智慧楼宇服务体系，鼓励楼宇建设智慧化场景。打造绿色低碳楼宇，发展近零碳示范区。构建“政府+社会物业+科技企业”的科创产业空间新生态。可以看到，福田对楼宇经济的规划，不只是数量上的增加，还包含着科学、系统、长远的思考谋划。未来三年，福田区将运用空间拓展、城市更新、配套服务、运营管理、特色打造等创新举措，持续推出一大批高标准高品质楼宇，为世界一流总部龙头企业和成长型、创新型优质企业提供优质空间资源，为建设世界级湾区现代产业引领区提供重要空间支撑！