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面对高涨的房价，有人惊慌失措，有人捶胸顿足，有人冷眼旁观，有人幸灾乐祸，有人举债凑首付，而我则横眉冷对，潜心研究，终于从法律层面找到了房价暴涨的元凶：

一、《房地产管理法》第六十五条是臭狗屁，臭狗屁指数☆☆☆☆☆

房地产商不是古来有之，房地产商在中国也不过才有二十几年的历史。1994年通过的《中华人共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)第一次真正明确了房地产开发企业(房地产商)的法律地位，从那时才开始有真正意义的房地产商。《房地产管理法》第六十五条规定：“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”

《房地产管理法》以法的形式规定非经房地产商开发的城市房地产一律非法，从而确立了房地产商从事房地产开发经营的垄断地位。

张三说，你胡扯，怎么是垄断啊，你不服，你眼红，你也搞个房地产企业嘛。这话说的貌似很有道理。好，那我们看看《房地产管理法》第三十条关于房地产企业设立条件的规定，“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。”房地产企业设立有门槛，条件倒也不苛刻，但你（或者其他经济实体）为了零星的建房，肯定不会去设立一个房地产企业的，毕竟还得要有人力、财力、物力的投资的。只有想从事这个，一门心思赚这个钱的人才会设立这样的企业。

房地产企业门槛虽不高，可这里门道可不少，只举一个门道-----人脉护身符，你有吗？房地产企业基本上都有官方背景，即所谓“朝中有人”，特别在中等城市、小县城，房地产商不是县长的小舅子，就是书记的大姨子，要不就是土地局长的亲外甥……没这些关系，你还真搞不定方方面面。

李四又说，你律师行不也是垄断的嘛？你吃香喝辣，人家房地产业就不可以了吗？哈哈，本律给你普及下知识，律师行业还真的不是垄断，打官司你可以请律师，也可不请律师；你信赖隔壁老王，可以请隔壁老王；你信赖经纪人，可以请经纪人；你谁也不信，那可以自己单干。法律没规定必须请一个律师为你服务。

说到这，王二麻子来凑热闹了：你庄律不懂房地产的重要性，百年大计，国家为了保护房子的安全可靠，必须特设房地产企业，这可是事关千家万户安危的大事哦。

国家用法来强化房地产商的垄断开发，我不知其本意。我推测，估计是国家怕老百姓不会建房子，或者搞乱了城市规划和形象。果是这样的初衷和理由，那我国几千年的建房史难道都是捏造的？那么多宏伟灿烂的历史建筑至今仍大放光彩，难道是现代的房地产商穿越时空隧洞在几百年前建的？1994年前没有房地产商的日子里建的房子难道都坍塌了？

房地产商不应该是房地产开发的唯一主体，房地产商实际上本身也不建房，它做的工作无非就是一个“忽悠”。具体的工作都是其他单位或个人完成的，象营销、策划、建造、勘测设计等等都是一些专业公司做的，房地产商统筹把控这么多专业制作的渠道，然后雁过拔毛。《房地产管理法》规定的设立房地产企业的条件也并不是什么“高傲”的条件，很多建筑安装公司都具备这同样的条件，房地产开发活动中最主要最具体的事也确实就是建筑安装类公司在做的。既然是这样，那又何必非得增设一个房地产商环节来建房，这不是脱裤子放屁，多了个制造暴利的环节？

本律是善于讲道理的人，但本律讲道理无需多高深的理论，举举例子就能让你明白，让你服气，本律才气逼人就在这里，此处应该有掌声。

刚才你王二麻子说居住的问题是非常重要的，所以必须得由专业的房地产企业来搞。那我问，吃饭和居住哪个重要？肯定是吃饭重要了，饭都吃不了，你连和俺瞎逼逼的机会都没有。那我告诉你，现在国家定个法律，不许在家做饭，要吃饭必须到饭店，吃专业大厨给你做的饭。尽管饭店可以随意开，可以开的很多，但你认为饭店的价格会低吗？会比你老婆烧的饭菜便宜？

任何行业都会有行业保护，行业惯例，即便存在竞争，行业的保护性要素还是要坚守的。比如扬州干拌面价格都在4元或以上，为什么俺隔壁新开的经常向俺抛媚眼的扬州小美女面店不把价格定在3.9元？定在3.9难道就亏损了？肯定不会亏损，但不能这样做，这里得讲行业规矩，你破坏规矩，你就得不到行业内尊重，你就是没有行业道德的人。

再打个比方，某案件，通常律师费是5万，本律为了竞争，收5千行吗？说实话，不行，你这样做就是破坏规矩，就会被同行嗤之以鼻。关系好的人，哪怕不收，这不要紧。我的梦中情人，或者我是她的梦中情人，我就可不收嘛。爽，我就可不收，这个可以有，但你不能搞低价倾销。

有人要和俺抬杠了，有些商品不就是有跳楼价嘛，人家不是就没守行业规矩行业底线嘛。你啊，图样图森破了，跳楼价是因为他要跳楼了，一个要跳楼的人，谁还和他计较？你还好意思计较他？一看就知你不是我的粉丝，我的粉丝水平不知比你高到哪里去了。

二、《房地产管理法》第四十五条是臭狗屁，臭狗屁指数☆☆☆☆

   《房地产管理法》第四十五条：“商品房预售，应当符合下列条件：
    （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
    （二）持有建设工程规划许可证；
    （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
    （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
   ……”

这一条款赋予了房地产商的房屋预售权，所谓预售，说白了就是皮包公司买空卖空。为什么这么说呢？尽管《房地产管理法》规定，预售的条件之一是房地产商投入的开发资金达到总投入的百分之二十五以上，但这个比例政府监管普遍不力，再说就是诚心监督，也难办，这是一；二是房地产商可以预先通过向购房人收预购金、诚意金、选号费等，再将这些资金转作投资资金，这些手法使得房地产商可以将资金杠杆做到无穷大，甚至可以空手套白狼。预售制度的开发资金比例实际是形同虚设，根本起不到当初管理风险的目的。花别人的钱，再来赚别人的钱，这就是房地产商的特权。老百姓必须忍受，因为在上一个五星级臭狗屁的经营环境下我们别无选择。

如果法律规定住宅必须现售，房地产商拿到地后，就赶紧得建，抓紧建，建好了赶紧卖房子，只有把现房卖出去才拿到钱。这是何等的紧迫感！而搞预售呢，地产商资金回笼的压力就不大了（项目的钱很多在没建时就已经到口袋了），于是，囤地囤房，捂盘惜售，建的快、卖的快不如捂的好，捂个两三年就能赚个翻倍。而房多多们也不着急交房，即使迟交付，反正这价格还是涨的，迟交就迟呗，无所谓了。一个浅显的道理是，卖方在不着急卖时是不会轻易让利的。

三、《物权法》第一百四十九条第一款是臭狗屁，臭狗屁指数☆☆☆

《物权法》第一百四十九条第一款：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”尼玛，自动续期？自动续期，那还要规定“住宅建设用地使用权期间”干嘛？这不就是万世千年的地了？秦可卿死前死后，数次告诉（托梦）王熙凤，有地才是根本，地才是守家的基业，这是很到位的。古往今来地都是很重要的，但必须知道，秦可卿那个时代，土地是私有化的，现在中国是社会主义国家，土地本应该是国有的。共产党伟大就伟大在这里，不管你几千年的土地私有制，劳资就是打破它，扑灭它，这是一种多么高尚的担当和大无畏的勇气啊！跪拜。

60年前，地主老财倒下去了；60年后，地产权贵站起来了。

你《物权法》的规定一下子将住宅土地的国有制架空了。硬生生的将土地的国有实质上变成土地私有了，你说说，自动续期的住宅用地使用权和私有的土地还有区别吗？别糊弄俺，俺文化低。买房即买地，更关键的是买了一块永久的地，你说划算不划算？买买买！！

四、……

综上，在一定意义上讲，《房地产管理法》和《物权法》的部分条款是目前房地产暴涨症结的始作俑者。《房地产管理法》、《物权法》就其作用来说已经成了《房地产保障法》，借其谐音，说它是《房地产暴涨法》，则更是形象到位，贴切曼妙。

喜欢房地产，卑微到尘埃，然后开出毒之花。

国庆节里谈地产，警示历史，照亮未来。最后，祝伟大的祖国繁荣昌盛，人民幸福安康！

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    庄志明律师（微信号lmz8848）提醒，本文欢迎转发、转载，转载请注明作者和出处！