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西港烂尾楼有望解决?国际资金表示愿意投资

The following article is from 柬单网plus Author Miles

在此之前,柬单网独家发布【西港城市“烂尾楼”整理修复计划】系列文章,今天继续发布第四篇系列文章,欢迎阅读。

(一)《西港与北海的共同命运,都曾被博彩业和投机大潮洗刷的小城市》

(二)《不明确、不合规、不健康:西港城市烂尾楼的“混合型”难题 》

(三)《国际不动产投资师杨建平:柬埔寨拿什么与新加坡合作?》

西港问题的解决,需要新加坡的国际资金,更需要国际资金相关组织的介入。但柬埔寨缺乏与国际资金打交道的经验,习惯用中国模式进行交易,虽然管理效率高,但资金成本也高,大大增加了项目投资成本。柬埔寨需要接受国际资金通用的合作方式,才能推动国际资金真正长期进驻。

六七十年前,新加坡来柬埔寨学习,说金边是东方的小巴黎。今天柬埔寨应该向新加坡学习,走上国际化、科学化、法治化之路。

为此,柬单网专访国际基金权威人士,探讨国际资金是否存在解决西港城市烂尾的可能性?柬埔寨又如何让国际资金长期进驻?


口述:国际基金权威人士

采访:Miles

整理:潘美琪



我前后去了6次柬埔寨,感觉这里很多年轻人朝气蓬勃,很有活力,每次都会发现,柬埔寨又有了新变化。这个国家虽然不大,人口不多,但它市场不小,各个领域需求都很大。这么多年,柬埔寨政局稳定,各种投资的项目也很活跃。

从投资人的角度来看,柬埔寨与其他东南亚国家对比优劣势还是比较明显。除了市场需求旺盛、政局稳定,还有土地私有、前景可期,这些都是优点。

但不足的是,它仍需加大招商引资方面的力度。柬埔寨稍微大点的项目都处于国家层面,所谓的“加大力度”,指的就是国家层面的力度。譬如港口、机场、高速公路、水利项目等等,这些涉及国计民生的项目,主要是依靠中国企业支持。像不久前刚开通的金港高速,就是采取与中资企业合作的办法。

但在东盟十国里面,柬埔寨向外招商的力度不大,主要是中柬之间的招商,才是站在国家政府层面之间的合作。就国际市场而言,柬埔寨以国家名义进行国际招商引资的重大项目,还是很少的。

在中国,各级政府都有一个招商部门,连带省级、市级、县级,都出台了很多优惠政策。但我在柬埔寨没看到。他们一般是依赖国际援助,或者是中国援建。

而且,譬如我对柬埔寨某个项目感兴趣时,我不知道要去找谁对接。有朋友说是这个部门,有朋友说是那个部门,如果柬埔寨能组建一个跨部门的服务机构,类似中国的招商部门或者行政中心,直接由总理府直属管辖,这样会更有效率。

该找谁,如何找,许多当地朋友也说不清楚。有人待了十几年,也有人待了五六年,都是走了许多弯路才了解情况。

对于小型项目,比如办一间加工厂、开一间超市,这些可能走弯路,损失不大。但对于国际投资客来说,时间就是效率,效率就是金钱,总不能常驻在那里摸索。


(图源于网络)

国际投资客的流程就是考察一遍,发邮件,了解前期项目的准备工作,然后进行投资决策,时间不允许他们在一个地方为一个项目慢慢摸索。

许多中国中小型企业来到柬埔寨,都是先熟悉附近环境,学做人,拉关系,这些占了很大比重。

像国家层面的大项目,就不能用这种方式解决,成本太高。类似西港的问题,其实是需要国际的长线资金解决。

目前柬埔寨国内资金尚不具备这种条件。所以亟需一个跨部门的服务机构,特别是在疫情后多数中小型企业经营艰难的情况下,需要大型国际资金进来,同时也需要国家层面的政策服务或者背书了。

比如说中国各级政府的各种PPP项目,是政府在后面进行无形背书,资金才可能进入当地进行长线投资。

在我了解到的东盟十国中,印度尼西亚就做得很不错,它各个部门都设置得很清晰。比如国外投资找什么部门,谁负责担保背书,国家重大项目由什么部门负责都很明确,甚至在网站上都能查清。

西港是东南亚一个著名的城市,因为无序的扩张失了节奏,现在营商环境、城市形象都处于一个比较混乱的阶段。但这1100多栋烂尾楼,仍具备完善修复的可能性。

新加坡不仅有这方面的投资机构,还有丰富的经验,有望解决西港的问题。不过柬埔寨政府需要做好招商引资服务,让投资者拥有长线投资的信心。

第一,给投资者10年或者20年政策不变的承诺,像委托处理的优惠政策、各方面综合的政策不能改变,国家给予支持并背书。

第二,成立一个国家层面的治理小组,由建设部、土地主管部、财经部等几个主要部门组成,按国际惯例来办事,而不是按国内的惯例办事。

第三,委托本地知名企业寻找便宜的长线投资资金,比如能10年或者20年做到长期持有、长期投入的这种资金。中国的资金不便宜,需要短期暴利才能支付银行利息和各方面成本。但新加坡的国际资金利息非常低,能通过长期投入来赚取利润,这种比较适合西港。

以我们基金来说,我们更关注的是中长期的投资回报。不过按照柬埔寨现有的一些情况,我们也比较担心。比如各个部门在实施过程中不稳定,影响执行层面的稳定与效率。


(图源于网络)

而且,假使新加坡资金想要投资,也很难找到对接方。比如债权人找谁?业主是谁?对于投资客来说,不会自己去做业主,而是需要找一个当地的业主合作。

譬如西港1100多栋烂尾楼,有100栋是你的债权,那我就和你合作,我把资金注入你的企业里去。

按照我们国际资金的性质及管理能力,我们愿意参与到西港城市烂尾楼的建设中。

我们本身就是走长线投资这一路,低谷的时候买进,能长期拥有物业,等5年10年后在高峰期看看怎么向国际上抛售。但现在的问题是,我们找不到业主来对接,也找不到政府相应的文件政策,对于政府而言,也许根本就没有这些机构和这方面的服务。

原先中国也存在这个问题,但后来改革开放几十年,中国政府针对重点难点的问题都成立专门的小组、机构去解决,就看柬埔寨政府能否学习中国政府。

柬埔寨的资金渠道可以有多元化优势,毕竟东盟里还有一个新加坡金融中心在做资金调剂,可以承担项目一部分信用风险。

如果我们参与西港烂尾楼的项目投资,无论是承包整个项目,还是分批次去解决,我们可以与债权人,或者本地企业一起去协商合作。

我们选择的业主项目方,一般都是成熟的公司,不然我资金再充裕也是白费。东南亚有许多工人不愿意加班,那一年的施工量是多少?政府审批这些手续要多久?是整体投资还是分批投资,得看合作的企业是否有能力敦促政府提高服务效率。

我们投资的项目,主要是以经济适用房、工业园区,港口、高速公路、桥梁、机场和新城建设等国家项目为主。我们在全球都有做投资,已经十几年了。

柬埔寨政府部门缺乏与国际资金打交道的经验和常识。在中国,如果一个投资公司投资一个项目,可以先签一个意向合作书,约定好多久没有到资多少资金,那政府可以把这个项目收回去。总之先确定文件手续再谈到资时间。

但在我印象中,柬埔寨没有这种投资意向的框架。它需要先看到投资方的钱。譬如我想要投资,他们会问你有多少钱?钱在哪里?在哪家银行?让我看看你的钱。其实在国际上这个是违法违规的,本项目的文件手续没有办好,其他项目的资金是不允许用来冒名顶替的,可能在中国是允许的。

因为国际金融机构投融资有个过程,很可能要3、5个月,但柬埔寨官员却要看现成的,这种操作方式感觉没有和国际接轨。

以我们十几年的经验来谈,我们一般不和政府接触。一般中资企业习惯与政府接触,但国际金融机构或者国际资金,不会与政府接触。我们会寻找和选择当地的一个成熟企业,与合法合规的股东或者董事合作,不要黑名单的人,而且这个公司比较成熟,不是空壳。

我们会与对方企业一起制定投资计划,再由他们与政府对接办理好各方面的文件。中国的这个模式虽然好,管理效率高,但资金使用成本也很高,目前不容易实施。

以上是国际基金权威人士的看法。

此外,杨建平先生也提出了自己的见解。他认为,解决西港问题,柬埔寨可借鉴新加坡的“淡马锡模式”。

淡马锡模式,指的是新加坡淡马锡控股公司的经营方式。这种经营方式是以客户为导向,批量处理中小企业贷款担保申请、审批、放贷及风险控制,即建立“信贷工厂”提供中小企业融资。

淡马锡公司有着优质的治理模式,拥有淡马锡100%所有权的新加坡财政部在公司内部起的作用很小,真正起到关键作用的是公司特殊的董事会构成,由政府公务员兼任公司董事,分层递进的控制方式和有效的约束机制。

(应采访者要求匿名,同时感谢杨建平先生指导)

延伸阅读:《逃不出西港:谁能解绑中国投资人的手脚?》

西港城市“烂尾楼”整理修复计划

出品单位:柬单网

出品人:Miles

特邀嘉宾:国际基金权威人士

项目主持:Miles

记者:Miles 朱小孟 潘美琪 韦其梦

营销运营:袁宇鹏 苏蕴怡

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广告:sales58cam/记者:jiandanwang168



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