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与广州一样,深圳将有5个市中心

孙不熟团队 城市战争 2023-11-25
对超大城市来说,一个“市中心”不够用!
种种迹象显示,超大城市正在批量复制自己的“市中心”。‍‍‍‍
2021年7月,广州被商务部列为五个率先建设的国际消费中心城市之一。同年10月,广州发布服务业“十四五”规划,提出要打造5个世界级地标商圈,分别是:

天河路—珠江新城、长隆—万博、金融城—黄埔湾、白鹅潭、广州塔—琶洲。

2023年10月,深圳市商务局发布《深圳市商业网点规划(2023-2035)(征求意见稿)》,同样规划了五个世界级地标商圈,分别是:

罗湖核心商圈、后海-深圳湾商圈、福田中心商圈、空港会展商圈、前海·宝中商圈。

对大部分城市来说,地标商圈往往就是一个城市的“市中心”,所以广深这5个世界级地标商圈,分别代表着两大城市的五个“市中心”👇



01‍
深圳一路向西!
打造5个世界级地标商圈

近日,深圳市商务局在其官网上公布了《深圳市商业网点规划(2023-2035)(征求意见稿)》(以下简称“规划”),公开征求社会公众意见。
规划提出,深圳要形成“世界级—全国级—区域级—社区级”四级商业消费空间结构,构建“5+7+42+N”的商圈体系,分别是5个世界级地标商圈、7个全国级引领商圈、42个区域级活力商圈、N个社区级便民网点👇

资料来源:深圳市商务局

其中,最值得关注的是5个世界级地标商圈,它们分别是罗湖核心商圈、后海-深圳湾商圈、福田中心商圈、空港会展商圈、前海·宝中商圈。

从区域来看,五个世界级地标商圈,罗湖占1个,福田占1个,南山占2个,宝安占2个,其中前海· 宝中横跨南山与宝安两个区。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍


这意味着,罗湖、福田、南山、宝安四个区,被认定为深圳的第一圈层。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍


这同时也意味着,深圳未来的发展方向,仍然是一路向西,尤其是南山与宝安,将继续引领深圳的未来。

从权重来看,罗湖与深圳湾两大商圈的优先级最高,被列入“近期重点建设商圈”,预计3~5年建成。二者也是深圳最成熟、也最具辐射力的两大商圈,毕竟这里分布着深圳两大顶流购物中心,那就是罗湖万象城与深圳湾万象城。


而另外三个一级商圈,福田中心商圈、空港会展商圈、前海·宝中商圈,则被列入“中长期潜力培育型世界级商圈”,预计要5-10年的发展。


从成熟度来看,罗湖商圈最为成熟,其次是福田中心区。福田中心区主要承担商务办公,是深圳最成熟的CBD,但商业氛围不算特别浓厚。


后海-深圳湾是填海而来的,算是后起之秀,近年来凭借深圳湾万象城、万象天地等顶流商业,成为深圳最当红的商圈。


深圳后海-深圳湾(摄影/小鱼)

前海-宝中横跨南山与宝安两个区,目前仍在起步期,算不上成熟。‍‍‍


空港会展商圈位于深圳机场周边,这里有世界最大的会展中心,展馆规模超过福田会展中心,但这里距离主城比较远,发展周期估计会比较长。


以下是深圳规划的5个世界级地标商圈分布图👇

资料来源:深圳市商务局
这五大商圈的细分情况如下:
资料来源:深圳市商务局
规划提出,到2030年,深圳社会消费品零售总额达到1.7万亿元,到2035年,深圳社消零规模接近2.5万亿元。‍‍
在规划中,深圳还盘点了一下商业家底:2022年3万平方米以上的购物中心约222个,年营收超30亿元的购物中心10个。“中国女装看深圳”、“中国珠宝看深圳”、“中国钟表之都”等成为深圳品牌标志。

02
南山区赢麻了!
深圳还将有7个全国级商圈

以上是五大世界级地标商圈,同时,深圳还规划了7个全国级商圈分别为:

蛇口海上世界商圈、龙华超级商圈、龙岗大运商圈、车公庙-下沙商圈、沙头角深港融合商圈、西丽高铁枢纽商圈、大鹏环龙岐湾‍

资料来源:深圳市商务局
按发展周期来看,近期重点建设3个:蛇口海上世界商圈、龙华超级商圈、龙岗大运商圈。
中长期潜力培育型全国级商圈4个:包括车公庙-下沙商圈、沙头角深港融合商圈、西丽高铁枢纽商圈、大鹏环龙岐湾。
分区域来看,七大全国级商圈中,南山区2个,龙岗区1个,龙华区1个,福田区1个,盐田区1个,大鹏新区1个
由此可见,南山区赢麻了,将拥有2个世界级地标商圈和2个全国级商圈。
深圳东部的龙岗、盐田、大鹏新区将各有1个全国级引领商圈。
以下是深圳7个全国级商圈区域分布:
资料来源:深圳市商务局


03
五大商业中心之外
深圳还有五大就业中心

编辑认为,一个城市的市中心在哪里,可以有两种方法,一是按强势的商业中心来划分,再一个是按强势的就业中心来划分。
以上说的是深圳的商业中心分布情况,下面来看看深圳的就业中心分布情况。‍‍‍‍‍‍‍‍
2019年,深规院联合创新实验室和百度地图慧眼联合发布了一个研究成果,通过大数据技术识别出深圳有五个最强势的就业中心,它们分别是:
高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”(人民南-东门-蔡屋围)片区👇‍
这个研究成果的统计方法是怎样的呢?简单来说,把深圳分为若干100m×100m的网格,然后提取其中就业密度大于3万人/km²的区域,并将其定义为就业中心。

统计发现,就业密度大于3万人/km²的区域目前只有高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”,它们各自的就业人数、平均就业密度分别如下:

五大就业中心就业数据统计(数据来自公众号“UPDIS“)


如上所示,高新园区的高密度就业面积、就业人数都排名第一,6平方公里的区域,共有31.44万人同时办公,堪称深圳最强势的就业中心。

高新园区位于南山区著名的粤海街道,与后海-深圳湾片区重合度颇高。南山区是深圳第一经济强区,仅一个区就有100多加上市公司,超过很多大城市乃至中西部省份。

正是因为有南山、有高新园区在,深圳CBD——福田中心区的首位度、存在感都不高,缺乏陆家嘴和珠江新城那种一统全城的气势。

数据显示,福田CBD的高密度就业区只有2.6平方公里,总就业人口是14.17万,均不到高新园区的1/2。

另外三个就业中心就要弱一些,其中,车公庙片区华强北也位于福田,华强北的产业大家很熟悉,车公庙则有招商银行总行等大企业集聚。

罗湖“金三角”有地王大厦、京基100等地标建筑,但高强度就业区面积在五大“市中心”中最小,只有1.4平方公里,总就业人数只比车公庙略高,和福田CBD差距较大。

从区域来看,五大就业中心中,罗湖占一个,福田占三个,南山占一个,显示福田作为深圳CBD在带动就业方面的深厚底蕴。‍‍‍‍‍


04‍
最牛的还是深圳湾片区

对比五大商业中心来看,既是顶级商业中心,同时又是顶级就业中心的,只有后海-深圳湾、福田CBD、罗湖核心区三个片区。

尤其是后海—深圳湾—高新园片区,无论是商业中心度,还是就业中心度,都是深圳NO.1的存在。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

也正因为如此,深圳湾是今天深圳房价最贵的片区,没有之一,包括深圳湾1号、深圳湾悦府、恒裕深圳湾等知名豪宅均位于这个片区。

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