二手房「周交周期」排名！这些城市和板块的房子最好卖
The following article is from 镁地产 Author 陈一朵
今天这篇，纯干货。
买房如何选地段？究竟什么样的地段有发展前途？这是一个老生常谈的话题。上一次，我们从控规的视角分析了一篇《什么地段的房子有前途？看完这些控规图秒懂！》
这一次，我们给出一个新的视角，一样的简单粗暴、一样的通俗易懂，也一样的有说服力，请老铁们搬起小板凳、拿出笔记本记好啦：
看一个板块二手住宅的「成交周期」。
“成交周期”反映的是房子的流动性，房子的成交周期越短，说明它越好卖，流动性越好。
我们平时买房，关心得最多的往往是这个房子能不能涨，却忽略了它在二手市场好不好卖，也就是“流动性”怎样。对任何一个资产来说，流动性都是非常关键的指标。
那么，二手房的“成交周期”数据哪里找？贝壳找房APP上就有。
贝壳网对“成交周期”的定义是：库存房源量/近30天成交房源量，周期越短，说明房子越好卖。
这个定义有点类同于一手房的「去化周期」
以广州为例，大到每个行政区、中到每一个板块、小一个楼盘，都有成交周期数据。尽管这个数据可能受调控政策、业主心态等因素的干扰，但在相当程度上还是反映出房产“流动性”的。
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成交周期多久算长？多久算短？用数据说话。
我们先看看广州整体的成交周期。据贝壳11月数据，广州二手房的平均成交周期是25.9个月，也就是说广州人平均卖一套二手房，需要要花25.9个月，这个“流动性”在全国主要城市中属于中上水平。
其他城市的情况呢？我查询了一下，北京是11.4个月，上海是9.5个月，这两个城市可以列卫第一档。
第二档，深圳是24.8个月，杭州是19.5个月，成都是20.1个月，武汉是25.7个月，广州是25.9个月。
第三档，厦门是32.9个月，苏州是37.4个月，东莞是38.9个月，长沙是41.1个月，佛山是46.9个月，南京是48.6个月，重庆是62.5个月。
从以上数据，可以观测到这些城市当下市场的成交活跃度。
其中上海二手房的成交周期是最短的，平均只有9.5个月，足以说明上海楼市当下的活跃度。北京二手房的“成交周期”仅高于上海，只有11.4个月，说明北京二手房的活跃度也很好。
北京、上海的房价处在全国最高一档，流动性也处在全国最高一档，足以说明核心城市房产的可靠性。任何时候买入核心城市，都不会错。
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继续来看我们所熟悉的广州，11个行政区的成交周期如下：
可以看到，二手房成交周期最短的是黄埔，其次是天河、越秀、荔湾、南沙、海珠、番禺。从化、增城、白云和花都成交周期最长，均超过了广州的平均值，算是拉了全市的后腿。
细心的朋友会发现，各区二手住宅成交周期的排名，与成交总量的排名不太一样。
下面是广州中原研究发展部整理的数据，可以看到，今年10月份，二手住宅成交前三名分别是海珠、天河和番禺。而成交周期前三名是黄埔、天河和越秀、荔湾（并列第三）。除了天河在成交量和成交周期上均列第二，其他几个区的排名完全不一样。
图源：广州中原研究发展部
这是因为，成交周期和成交总量是两个不同的概念。
前者反映一个区域的房子好不好卖，偏向于“质”；后者则反映这个区域卖出了多少房子，更侧重“量”。
天河区二手房的成交周期和成交量均能排到第二，足以说明天河楼市的坚挺，我们一直强调的“广州楼市中的「天河主义」”真的不是吹。
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当然，行政区的范围太大了，只能非常粗糙地反映这楼市的流动性，参考价值有限。所以我们需要细化，看看每一个板块的成交周期。
结合各板块成交周期可以发现，如果一个板块的成交周期少于广州平均成交周期（25.9个月），那基本就是合格的，至少没有拖后腿。如果把这个标准再提高一点，成交周期低于20个月的板块，基本可以比较放心地买入。
以珠江新城为例，要想知道它哪个板块最好卖，看哪个成交周期最快。贝壳数据显示，最好卖的是中区，成交周期仅12.8个月。其次是东区，17.5个月，最后是西区21.9个月。
这跟市场的反馈基本一致：中区靠近中轴线，距离公共配套如广州图书馆、广州博物馆、花城广场等最近，加上小区整体品质不错，因此流动性最好。
东区有汇悦台、广粤尊府等顶豪力撑，深受高净值人群青睐；西区整体品质差一些，要么商用太多，要么靠马路，要么没有小区，流动性也受到影响。
不过，即便是珠江新城中区，也不是全广州最好卖的板块。还有板块成交周期甚至低于10个月，比如知识城、琶洲，可以说非常优秀了。
成交周期低于15个月的板块（部分）
参考成交周期和市场反应，可以说，这些板块内的房子真的很好卖，属于闭眼买也不容易出错的选择。
如果你觉得还不够直观，我们随便找两组竞品板块PK一下：
科学城VS万博：前者成交周期仅14.2个月，后者成交周期高达72.8个月
广钢新城VS黄村（牛奶厂）：前者成交周期为38个月，后者为22.5个月
谁的流动性强，一目了然。
各大热门板块的成交周期，我也给您列出来了，拿走不谢：
制图：镁地产 数据来自贝壳APP
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龙生九子，各有不同。一个板块有那么多楼盘，怎么选呢？从成交周期这个纬度来看，当然要选低于所在板块平均值的，这样才能跑赢板块。
因为范围小，整体水平相对一致，所以一个优质楼盘的成交周期，应该明显低于所在板块的成交周期。
珠江新城中区本来就是热门板块，成交周期为12.8个月。具体到板块内的楼盘，成交周期多在10个月以内。其中成交周期最短的当属中海花城湾，仅3.7个月，绝对的王者之盘。
嘉裕公馆以4个月的成交周期紧随其后，中海璟晖华庭、隽峰苑、利雅湾流动性也不错，分别是4.3个月、8.5个月、9个月。这几个楼盘都属于有小区花园的，因此流动性明显高于同板块其他小区。
这么贵的房子，居然还卖得这么快，也只有在天河区这种核心地段才会有这样的奇迹。
同样处于天河区的牛奶厂板块的几个盘，流动性好到出乎意料：华润天合成交周期6个月，金地天河公馆5个月，而它们的二手房放盘价快到7万/方了，非常扛打。同板块的招商雍华府表现就差一些了，成交周期要18个月。可见，即使在优质板块，也要有硬实力打底。
再看另一个热门板块客村，它的成交周期为19.8个月，低于所在的海珠区25个月的水平，算是还不错的板块。但也不能乱买，这个板块优先考虑珠影大院，它的成交周期仅4.5个月，流动性远高于同板块的金影花园（14个月）等小区。
而前两年的大热门万博板块，没想到因货量过大等原因，成交周期高达72.8个月。
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在一朵查找资料的过程中，也发现一些有意思的特例。
比如，部分楼盘明明市场叫好，但反映到成交周期上表现却很差。
例如因学校优质而“母凭子贵”的万科东荟城，上周成交周期高达39.8个月，远远高于黄埔平均水平。
为什么流动性这么“差”？很大程度上是因为业主过度抬高房价，导致买家望而却步。
再比如，一些大楼盘整体成交周期不行，但具体到某个组团亮眼。
东方新世界成交周期是25个月，但其中的熹园仅4个月。碧桂园凤凰城成交周期为45.9个月，其中放盘量最大的凤馨苑成交周期27.6个月。
也有反例。祈福新村成交周期为20.2个月，位于中区的康怡居却要46个月。
所以，我们看房时既要看板块的整体流动性，也要分析具体的楼盘、组团产品的特点。
虽然成交周期这个数据挺好“用”的，但也有注意到，有的小区放盘量有限，个别盘的成交周期会影响到整体数据。
贝壳APP每周统计一次数据，受放盘情况不一的影响，数据上下浮动也正常。我们不要只看单一一周的成交周期，可以连续几周观察这个数据。总之还是上面那句话，具体问题要具体分析。
还有一些楼盘，我们找不到成交周期数据，这只能说明它们太小众了，成交量太少了。这种楼盘买了之后，下家可能不好找，不是最优选择。
还是我们经常强调的一句话：买房要随大流，千万不要选小众盘，要不然流动性会是个问题。
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