公寓到底能不能买？给你一句痛快话
The following article comes from 镁地产 Author 镁姨
沉寂已久的公寓，最近卖到爆。
据克而瑞数据统计，截至7月15日，广州一手公寓今年已成交15618套，同比大涨115.3%。行情之好，远超住宅。
同时，广州一手公寓去化率加速，原本高企的库存也在回落。同样是克尔瑞的数据，截至6月底，广州一手公寓存量为131.5万平，现存23263套未售公寓。
“若按照过去12个月的消化速度计算，去化周期回落至12.1个月，成功降至正常水平。”
01.
广州公寓的行情，为何今年突然启动了？
镁姨认为，最主要的原因是政策利好。
一方面，广州去年底对公寓限售政策进行了松绑，规定2017年“330新政”（公寓对个人限售）前批准的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人也可以购买。
此外，近日还有一个新政，被视为公寓市场的利好。7月16日，广州印发了 《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，来支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。
核心内容就是推进“商改住”政策，支持已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。
虽然有“只能出租，不能出售”的限制，但这一新规还是让公寓市场欢呼雀跃：公寓名正言顺多了居住的用途，还能享受住宅的水电气价格，使用成本降低。
所以大家都认为，新规将进一步刺激公寓市场，愿意租公寓的人多了起来，投资公寓的人也会相应增加，从而促进成交。
02.
看到这里，如果你对公寓动心了，请先摁住钱包，稍等片刻。我们先来搞清楚，这些政策利好的是谁？
根据房产专家邓浩志的分析，政策规定的只有成栋，成片的商、办类物业才能推行“商改住”，而普通投资者手上持有的零散的公寓并不适用“商改住”政策，新政应该是只针对那些想做租赁业务的企业，而非小业主。
换句话说，“商改住”利好的是企业，和个人投资者其实没多大关系。
其次，“商改住”政策不允许改后的物业以任何形式进行销售，开发商的积极性不会太高，因为租赁的利润太低，实在不是个什么好生意。
当前，一二线城市的租金回报比，普遍只有2%左右，低到可怜，想靠租金回本太难，开发商对“商改住”缺乏实际动力，这项新政对市场的影响估计很小。
03.
另外一个事实大家千万不要忽略，大家想一想为什么政府要不断地给公寓市场释放利好？根本原因还是公寓的供应量非常大，去库存压力大呀。
随着房价的攀升，各地政府现在都有一种“产业空心化恐惧症”，希望城市土地尽量建写字楼和科技园，留住产业。
毕竟，住宅是一锤子买卖，卖完了地就收不到钱了，而产业用地则能带来源源不断的税收，更有利于城市的长远发展。
在这样一个逻辑下，各大城市商办物业的供应量普遍很大，有的甚至过剩，而住宅用地的供应则十分克制。很多城市在大力推动租赁住房，其实也是对高房价的一种无奈，只能通过租赁的方式来缓解老百姓的住房难。
而在商办物业中，公寓往往占据了相当大的比重，这类产品基本过剩。从供求关系来看，投资价值普遍不大。
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04.
所以，对个人买家而言，“住改商”真的是一个利好吗？
镁姨的回答是：只要公寓不稀缺，就不要对它寄予过高的期待。
其实，不管政策怎么变，公寓的本质逻辑仍然没有变。
公寓的优势是总价低，容易上车，对刚来大城市的小年轻来说，吸引力颇大。而且，租售比相对较高，大城市100万的公寓，每年收租三四万问题不大，这一点比住宅强，相当于买了一个大额理财产品，不算太差。
不过，公寓的劣势同样很明显，这类产品往往面积极小、不能上户口，使用用途很窄，并非刚需产品，投资氛围浓厚，不像住宅那样有非常强大的需求支撑。再加上在二手市场的税费高，流动性差，升值空间不是没有，但普遍小于住宅。
所以，很多人买公寓，都是赌租金上涨，而不是物业升值。
05.
应该说，过往经验表明，大城市公寓的租金涨幅还是比较可观的，特别是互联网民宿的兴起，盘活了大量闲置的公寓房源。
不过，现在又有新情况，国家正在出台各种“稳租金”的举措，比如加大供应、不允许房东当面涨租，深圳甚至给租金设定“政府指导价”。
近日，住建部公示了16个“2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市”，中央每年将给396亿元财政补贴，支持这些城市的租房市场，“用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台等与住房租赁市场发展相关的支出。”
此举将加大租赁市场的供应量，力保租金平稳，涨租可能更为艰难。
例如，连曾经信心满满的万科，都难以坚持“万村计划”（将深圳城中村的自建房长期租下，改造成长租公寓），放弃了一部分签约房源。
原因就在于做长租公寓投入太大，租金达不到预期，据说回报率仅为1%-2%。万科宁愿违约，也无法坚持下去，可见运营压力之大。
06.
最后，镁姨再给大家分享一个在“住改商”政策上，比广州更给力的城市——佛山。
早在去年7月，佛山就印发了《佛山市人民政府办公室关于推进商业、商务办公用房改建为租赁住房加快租购并举住房制度建设工作的通知》。去年底更是规定商业类房产也可参与入户、入学积分。
如此大的支持力度，是否刺激了公寓市场呢？
还是来自克而瑞的数据，截至今年6月底，佛山一手公寓存量高达227.1万平，同比增加53.1%，仍有38111套未售货量。若按照过去12个月的消化速度计算，去化周期攀升至21.5个月，远远高于正常水平。
佛山的产业发展在全国领先，公寓市场还是陷入了如此尴尬的境地，其它二线城市的情况呢？镁姨不敢想。
写到这里，镁姨也该给句痛快话了：只要公寓市场的本质逻辑不变，无论政策如何变化，买公寓都只是一项收益平平的投资。能赚钱，但一般只相当于购买一个大额理财产品，不要有过高期待。
在没有其他更好选择的时候，也不是不可以接受，至少比99%的商铺和那些租不出去的远郊住宅让人放心。
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