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东莞没有市中心,因为到处都是市中心

孙不熟 城市战争 2019-04-23



文|孙不熟


印象中好像很少写到东莞,今天就说说这个地理位置和城市结构都颇为奇特的城市。


前两天看新闻说,东莞滨海湾新区城市总体规划成果汇报会举行,总规提出把滨海片区打造为东莞城市副中心


看到这条新闻的第一感觉是,东莞也有自己的滨海新区了,这个新区意义重大,对东莞来说,有如南沙之于广州、前海之于深圳、浦东之于上海、滨海之于天津。


将其定位为城市副中心,估计也是参考了南沙副中心的提法。看到“副中心”这个概念,我感兴趣的是,东莞的正中心在哪里?一直以来,这都是一个让外地人感到蒙圈的问题。


举个例子,早年外地人坐火车到东莞,明明到了东莞站,却发现到市区还有三四十公里,原来东莞站在遥远的常平镇,和东莞市区八杆子打不到一块,足见东莞的城市结构与一般城市显著不同。为了解决这个问题,东莞站后来被更名为常平站,而相对靠近市区的石龙站更名为东莞站。


问题是,新的东莞站也比较偏,外地人想到东莞市区来,还是得费一些周折。这个问题直到今天也没有很好的解决,包括广深铁路以及广深港高铁、穗莞深城际在内的三大干线,都不经过东莞市区,这三条轨道在市区之外构建了常平、虎门、望洪等多个交通枢纽。


所以,东莞一直存在市中心与交通中心的偏离问题,令传统市中心的存在感大打折扣。不仅如此,东莞市中心还和产业中心也存在较大的偏移现象。


东莞是全国为数不多的几个不设区的地级市,俗称“直筒子市”,全市共有28个镇,4个街道,一个经济功能区(松山湖高新区),宏观上被划分为六个片区:


六大片区在地理上的分布图如下:



这六个片区的经济发展,大体上比较均衡,可谓各霸一方,扁平效应大于中心效应。


六大片区中,经济最强的是滨海片区,经济总量排名前5的镇街中,有三个在滨海片区,其中虎门第一、长安第二、后街第五,光是这三个镇的GDP就占了全市的20%。著名的步步高、ViVO、OPPO以及多个知名服装品牌都位于这个区域。


这里不仅是产业重心,还是东莞首屈一指的交通中心,广深高高铁、穗莞深城际都在这里设站,拥有虎门港这个不小的港口,沟通珠江口两岸的虎门大桥也从这里接入。不仅如此,滨海片区因为地处珠江口,还靠近深圳空港、广州南沙、深圳前海等显贵片区,想象空间巨大。


可以说,滨海新区得天独厚的区位优势、交通优势、产业优势,都极大地分散了东莞传统市中心的注意力。


仅次于滨海片区的热门片区,也不是城区片区,而是近年来红得发紫的松山湖片区。众所周知,这里因为华为而名震全国,并吸引到一大批高新基础企业落户。松山湖之于东莞,有如南山科技园之于深圳、科学城之于广州,是东莞的创税大户,其知名度和存在感也远超东莞市区。


第三热门的片区也不是城区片区,而是东南临深片区。这个片区的产业原本并不算很强,但因为靠近深圳这个富亲戚,近年来成为买房客心目中的一片热土。特别是塘厦和凤岗两个镇在地理上已经插入深圳腹地,与之形成合围之势。未来随着多条地铁与深圳接驳,这里的发展潜力不可小觑。


城区片区的存在感只能排到第四,包含了莞城、东城、万江三个街道,以及石碣镇、高埗镇两个镇,这里是东莞的行政和商业中心,也是科教文卫中心,全市最好的学校、医院、文体场馆基本都集中在这里。东莞近年来倡导的“强心”战略,主要也是指的是这个片区,如果在东莞本地工作和生活,选择这个片区,能享受到最好的公共资源。


水乡新城片区的经济实力相对较弱,但因为靠近广州,未来有望享受广州的资源外溢,且有穗莞深城际通过,其发展潜力也不可小觑。


第六个片区是东部产业园片区,这里原本是广深铁路在东莞的枢纽,早年凭借铁路优势,承接了不少深圳的制造业,但近年来随着传统制造业的衰落,这个片区的注意力开始下降。


总体来看,六大片区,每个都有自己的发展极,都有自成一体的小生态,外围区对中心城区的依赖度远远没有广州、深圳那么大,这导致东莞是一个中心度极低、扁平度极高的城市


东莞这种独特的城市结构,本质上可归因于比邻而居的广深两位大哥。今天的东莞是中国唯一一个夹在两个一线城市中间的城市,而且离香港不远,三个邻居对东莞形成“左拉又扯”之势,再加上其产业根基是制造业,而不是服务业,这都导致东莞的城市资源很难形成凝聚之势。


这一点可从经过东莞的铁路规划就能看出,无论是广深铁路、广深港高铁还是穗莞深城际,这些铁路在广深境内时首先考虑的是服务当地客流的需求,而一到东莞,主要考虑的则是如何降低建设成本以及如何更好地服务广深,东莞自身的需求可能没有放在优先位置。


东莞这种独特的地理位置,一方面为东莞带来源源不断的产业外溢,但也极大地冲击了其对城市资源布局的主导权。未来的东莞,不存在一个像广州天河这样的强中心,而应该是一个多中心乃至碎片化的城市,这样的城市也没什么不好,至少可以成为中国城市化多样化发展的一种探索。


有人说,东莞是中国地理位置最好的城市,中国只有5个一线城市,其中有三个包围着东莞,把广深港说城“环东莞城市”,好像也没什么毛病。


再说个重点——买房。


六大片区中,首推的还是东南临深片区,毕竟这里拥有较高的睡城价值,对深圳上班族来说,有极大的刚性需求支撑。


第二推荐松山湖片区,因为这里的产业和居民都很新,对外地人有比较大的吸引力。


第三是滨海片区,这里的交通枢纽优势很好,经济很强,地理位置也好,但产业结构偏传统,对外地人的吸引力还不是很大,暂时屈居第三。


城区片区的话,聚集了东莞最好的商业和科教文卫资源,比较适合自住,但因为缺乏重要的交通枢纽,产业结构也没有很大亮点,对外地人吸引力不大,其投资潜力暂时屈居第四。


水乡片区和东部片区,经济势力较弱,且无其他明显亮点,对外地人的吸引力很小,暂不推荐。有关东莞买房的具体建议,可扫描文末二维码进入知识星球提问。


编者注:孙不熟是公众号“城市战争”创始人、广州市房地产协会专家委员会委员、广东卫视《财经郎眼》特约嘉宾、华南城市研究会副会长。


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