房地产正在资本市场大退潮

继蓝光发展、中天金融被强制退市后，地产股的退市风险还在蔓延。

今年5月初，A股9只地产股被实施ST或*ST，虽然被实施风险警示不意味着直接退市，但戴帽之后可能引发股价下跌，当股价下跌至1元以下，则可能触发面值退市。5月22日，戴帽房企再次迎来一波跌停。

粤泰股份、阳光城和宋都股份已经连续12天跌停，美好置业连续4天跌停，嘉凯城和泰禾集团连续5天跌停。

在持续的下跌中，美好置业、嘉凯城和泰禾集团，三家公司股价分别连续17个交易日、13个交易日、11个交易日低于1元。

按照A股规定，如果股票面值连续20天低于1元，就要被强制退市。

资本市场留给这些房企的时间，不多了。

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此前二十年，国内房地产市场高速发展，作为市场主体，房地产企业们也成为资本的宠儿。

银行、信托等各类金融机构的钱源源不断往地产行业里汇聚。根据用益信托的数据显示，在地产还未降温的2019年，房地产类信托每个月的募集资金规模都能达到600亿元以上。

依靠资金的驱动，房地产企业们迅速做大。膨胀起来的不仅是企业规模，还有老板们上市的决心。

2018年至2020年，房企扎堆赴港上市，正荣地产、弘阳地产、美的置业、大发地产、德信中国、中梁控股、银城国际、新力控股、金辉控股、港龙中国、上坤地产、祥生控股等这些房企均是在此期间完成了资本市场的登陆。

不管是为了上市地位，还是更宽松的融资渠道，这些耳熟能详的地产企业都曾风光无量。

彼时，老百姓的购房热情一浪高过一浪。房子不仅可以用来住，也是可以炒的。某知名大学教授更是喊出了未来北京房价每平米80万元的口号。房地产市场的“火爆”可见一斑。

然而，复杂的外部环境，叠加一场横空出世的疫情，让整个市场氛围全变了。

没来得及“刹车”的房企接连暴雷，债务违约、交房困难，曾经的宠儿变成弃儿，很多房企连上市地位都难保。

前有新力控股由于停牌时间过长导致被强制摘牌，而这家年轻的黑马房企2019年才成功上市，风头最盛不过两三年。

后有A股蓝光发展因股价持续低于1元而触发面值退市。这家曾被称为“四川一哥”的房企在2019年还跻身千亿军团，从辉煌到衰落，仅用了三年。

目前，A股还有包括美好置业、嘉凯城、泰禾集团、泛海控股、阳光城、粤泰股份、宋都股份、新华联、世茂股份等多家上市房企披星戴帽，退市风险一触即发；港股也还有13家内房股长时间停牌，比如中国恒大、世茂集团、中国奥园等，今年9月就是这些房企的除牌大限。

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根据房企的风险等级，可以将目前涉及退市的房企分成两大类别：

第一类是已经触发退市条件而进入强制退市进程的房企，例如蓝光发展和中天金融，两家房企由于股价连续20天低于1元已经被实施强制退市，股票已经停牌。

这类会不会退市，有待交易所的最终审核。

还有没有机会扭转局势？一种说法是，这类企业可以向交易所“申请听证或者提出书面陈述和申辩”，如果不顺利，那么最终就只能被摘牌。

被摘牌的企业股票会转去股转系统，股民手中的股票也会转去股转系统托管、转让交易，但是根据股转系统交易活跃度来看，从A股退市转去股转系统的公司都是有价无市，股民手中持有的股票基本相当于废纸。

第二类是还未被强制退市，但已经在退市边缘的上市房企。例如上述提到的已经被实施ST或＊ST的企业，这类企业如果想要扭转局面，可以适当采取市值管理手段，股东增持或者在二级市场买入股票，从而提振股价。

例如泛海控股的股东及其一致行动人在近期就开启了密集增持举动，而泛海控股的股价也由此得到提振上涨。截至5月22日收盘，泛海控股报收0.82元/股，虽然也低于1元，但从走势来看，不再是连续跌停的状态。

对于多数ST股票而言，由于企业经营本身存在问题，股价局势难以扭转，而持有这些股票的投资者则应该抓紧时间在仅剩下的公开交易日尽快抛售止损。

有一些企业虽然未被实施风险警示，股价也未跌至1元以下，但其股票面值低于2元，这类企业的管理层和投资者也应保持警惕。

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房地产企业从排队上市再到排队退市，市场风向已经彻底变了。地产股被投资者抛弃的同时，还在被债权人抛弃。

5月5日，佳源国际宣告清盘。在此之前，中国恒大、龙光集团、祥生控股等多家港股内房股都遭遇过债权人提起的清盘呈请，但真正通过执行清盘的几乎没有，佳源国际是第一家。这家规模不大的“网红”企业曾被业绩造假疑云笼罩，也曾发生过股价闪崩的情况，而此次直接被清盘也让业内小小震惊了一下。

归根结底，前些年的迅猛扩张给不少房企都留下了高负债的隐忧。当市场环境好、房子不愁卖的时候，房企能够有稳定的现金流入，这些问题尚能掩盖；但当市场下行叠加融资阻碍的双重困难下，房企资金口被堵住，这对于资金驱动的房地产企业们而言，无疑是被扼住了生存命脉。

那么房地产行业还会好起来吗？

不少房地产大佬都给出了他们的答案，会。

郁亮说，政策力度超预期，微光正在变成曙光。

胡葆森说：“看好中国城镇化这样一个大趋势。”他判断，房地产的至暗时刻已经过去，房地产行业在中国国民经济中的支柱产业地位短期内不可替代、不可动摇，且地产行业复苏已成定局。

俗话说，房地产行业的发展，短期看政策，长期看人口。目前，政策力度值已经逐渐拉满，而人口红利却在递减。

一组数据显示，2022年中国人口总数已开始下降，远早于之前的预期。中国城镇化率已达到65.22%，与中等发达国家水平接近，城镇化推进力度有望放缓。

《中国投资发展报告（2023）》认为，在人口下降、城镇化率放缓等因素叠加的背景下，中国房地产行业可能经历一个漫长的下行周期。

不过，一个可以预见的事实是，在经历了深度调整之后，逐步好起来的房地产行业一定是一个平稳健康、理性发展的行业，而在经历了大浪淘沙之后，留下来的房企才是真正的好企业，这样的企业未来才能带来给行业带来好的产品和服务以及旺盛的生命力。

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