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房地产都被归为“困难行业”了

文琳资讯 2024-04-11

The following article is from 杠杆地产 Author 杆姐

房地产都被归为“困难行业”了。
真不假，2023年2月6日，武汉发布16条稳经济措施，房地产行业被这样归类。
与此同时，最近房地产的消息非常多，有说火的，有说返乡潮没有，还有越来越多排队提前还贷的。同时较大城市的集中供地政策要调整，民企不少获得了新融资……
消息很多、很乱，不少杆友直呼看不懂。
有些朋友又在犹豫了，到底是房地产卷土重来，或仅仅逐步恢复中。杠杆地产近期做了一个梳理总结，3句话：
1）政策很强：“困难行业”房地产继续大松绑。
2）需求依旧偏弱：返乡购房不够热，提前还贷成风潮。
3）经济稳增长很迫切：地产小阳春能否实现受关注。
下文就是对此3点的展开，如果懒得看下文废话，看这3句话即可。
01

政策很强：“困难行业”房地产继续大松绑
房地产其实从2021年后半段就开始松绑，2022年政策持续松了一年。
但很遗憾，长达一年多的刺激，房地产竟然没有明显起色。这在我国房地产历史上，大概是没有过的奇观。
随着2022年末防控政策的大调整，2023年拼经济再次成为从上至下的共识，为了经济、就业也是不得不的必须之举。
而房地产是拼经济的重要抓手，上面的领导也重申了地产的“支柱产业”地位。
因此，2023一开年，对房地产进一步大松绑，也就是正常的事情。
我把近期上上下下、政策面、金融端的各种松绑政策做了一个总结：
1）各地既刺激居民买房，又刺激房企买地。被武汉定义为“困难行业”的房地产，在各地都得到进一步松绑。事情是这样的，2022年2月6日，武汉发布16条稳经济措施，房地产行业被归为“困难行业”。
其中提到，为减轻企业资金压力，在重点监管资金中增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点；
优化调整新建商品房预售条件，房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋等。
该政策还说，在保证城市功能和品质的前提下，新出让住宅项目原则上不附带宗地范围以外的建设义务；
同时下调竞买保证金，允许银行出具保函代替竞买保证金，除竞买保证金之外的剩余土地出让价款，允许在1年内缴清，特殊项目可2年内缴清。杠杆地产总结一下，就是希望房企敢于买地、愿意买地。
很多地方2022年房子不降价根本卖不动，应该说很多降价了还是卖不动。
除了这些，武汉此次额外发“房票”，限购区给每户家庭额外又发了一张“房票”。“本地人限购两套、外地人限购一套”的规定调整为“本地人限购三套、外地人限购两套”。
外地户籍买房可“先上车后补票”。
目的很简单，就是希望更多人买房。

图表来源|国金证券（特此感谢）
同时，近期哈尔滨也发布文件，提高公积金贷款的房龄年限和额度上限，对特定购房人群给予购房补贴。
各地的政策太多了，2月3日，南京发布文件称，对出售房屋后1年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；允许分区实施阶段性住房购买契税补贴优惠；
支持提取住房公积金支付购房首付款，减轻居民首付资金周转压力；在充分尊重居民意愿基础上，适当拓宽房屋征收货币化安置渠道。
2月1日，河南洛阳宣布扩大住房补贴范围，将申请租房补贴的人员范围扩大至全日制本科，申请购房补贴的扩大至驻洛部队、省属在洛机关事业单位以及城市区以外全日制专科（含）以上毕业生。最高购房补贴10万元。
1月31日，湖南确定各市州个人住房贷款首付比例下限。其中，长沙个人首套房贷最低首付比例降至30%，二套降至40%……
政策太多，我就不挨个一一举例了。
2）集中供地政策有调整。日前相关部门下发通知，提出将建立拟出让地块清单公布制度。
我们都知道，2022年房企拿地意愿降至冰点，土拍市场惨淡。
房企不买地，好多地都是地方平台公司自摸，有时候自摸都不给力。各地财政持续承压，穷疯了。

图表来源|国金证券（特此感谢）
此次提出的新制度未再限定供地批次，未强调集中出让，意味着执行两年的集中供地制度正逐步淡化。
这次，可能较大的城市可以多次发布出让公告，有序组织出让并推出清单内全部地块。未能成交的地块统筹纳入后续详细清单内。
一个词：灵活。让房企更有机会参加，更有时间准备钱参与。
其实2022年，较大城市的集中供地已名存实亡，多个城市都将当年供地批次从三次调整至四到六次。
3）不少城市新年首拍供应地块诚意十足。比如杭州供地本身不错，日前5宗地块，3宗触顶摇号、1宗溢价、1宗底价，总成交金额89.57亿元。
除此之外，长沙、苏州、郑州、成都、天津等地都挂出宅地出让公告，不少地块、价格都不错，希望开门红。
4）房贷利率“3”字头都出来了。多地近期密集下调房贷利率。
三四线、二线城市纷纷加入，最夸张的地方房贷利率降至“3”字头。比如2月1日，广西南宁住建局发布通知称，南宁阶段性调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整后利率下限为贷款市场报价利率（LPR）减60个基点。
按照现行LPR，杠杆地产注意到，当地首套住房商贷利率下限下调为3.7%。
反正目前，首套房4%左右利率的地方多得很。
5）促房企融资政策开始获得正反馈：总额“增长4成”，连一些困难房企都发债了。有消息说，“宝能系”曝低调融资。
21世纪经济报道就报道说，2023年1月，受春节假期影响，房企融资同环比大幅下降。但是跟2022年春节月（2月）相比，房企融资总额增长了超4成，其中，发债民企范围较之前有所扩大，海外债在连续5个月断发后终于再度重启。
克而瑞研究中心的数据显示，1月，80家典型房企的融资总量为543.59亿元，环比减少44.8%，同比减少44.2%。其中，债券发行了319.86亿元，环比减少11.9%，同比减少32%。
主要受春节假期的影响。
相比于2022年的2月，融资总量增长了40.1%。

图表来源|中指研究院（特此感谢）
信用债仍是房企融资主要渠道，据中指研究院统计，1月房企信用债规模占比58.4%。
其中，境内发债主体主要是厦门国贸、华润置地、华侨城等国企央企，另外，新希望、中骏、雅居乐等民企也成功发债，并获中债增不可撤销连带责任担保。
此外，海外债融资重启。
1月16日，华夏幸福在境外发行的总额为49.6亿美元的美元债重组方案，获得债权人投票通过。
世茂集团也在1月表示，其境外债重组工作也在持续推进中。
02

需求依旧偏弱：返乡购房不够热，提前还贷成风潮
政策多，但是需求端好像依旧不是很买单。
当然，有春节的因素。不过，比较遗憾的是，春节返乡购房潮2023年不明显。
武汉住建局数据显示，2023年春节以来，武汉楼市成交依然处于下降态势。
整个1月，武汉市新建商品住房网签成交6303套，销售面积74.5万平米，成交量环比下降62%，同比下降48%。
当然，不能完全这样看，2023年的春节较早。

图表来源|克而瑞（特此感谢）
2023年1月31日克而瑞公布百强房企销售榜单显示：
1）尽管疫情管控全面松绑、春节迎来返乡高峰，但假期期间房企推盘积极性不高，楼市略显平淡。单月百强房企销售同比下降31.7%，同比降幅较12月扩大0.2个百分点；
销售面积同比下降36.4%，同比降幅较12月扩大1.5个百分点。
2）强信用企业优势延续。重点监测的30家房企中，华发、滨江、建发、华润置地、招商蛇口、保利发展、龙湖集团单月销售额同比为正，分别同比增长19.3%、16.5%、10.3%、5%、4.6%、4.2%、0.9%。
3）近期行业信贷、债券及股权融资政策优化将有助于增强市场信心、缓解房企短期资金压力，但追本溯源行业困境解决关键仍在于销售端经营现金流修复，预计需求端政策有望进一步宽松。
有说销售不咋地的，也有消息说，环京、深圳行情很好。
总体而言，杠杆地产看到中指研究院数据监测，1月全国100个城市新建住宅平均价格为16174元/平米，环比下跌0.02%，连续下跌7个月。
分城市来看，一线城市新建住宅价格环比由跌转涨，微升0.01%。其中，上海、北京环比分别上涨0.04%和0.01%。
二线城市环比跌幅收窄，成都、杭州等房价环比涨幅居百城前列。
三四线代表城市中，除少数城市略有修复外，多数城市市场仍难掩颓势。
监测项目平均到访量有所提升，但购房者观望情绪重，实际成交较少。
二手住宅方面，1月，百城二手住宅价格继续调整，但部分城市业主预期回升，环比跌幅有所收窄。
与此同时，提前还贷从2022年后半段热到现在。可以说是再掀热潮，年轻人变聪明了？
现在很多银行怕购房者提前房贷，网上提前还贷板块直接下线，线下让你排队……
这说明很多人对自己未来的预期，依旧持不太乐观的看法。
人口负增长、经济受影响、就业承压……2022年给人的教训很深刻。
对于提前还贷，杠杆地产提示一句，如果有抵个税考虑，可以适当留点故意不还完，退税还是可以的。
同时，如果资金有压力还不完，剩余的贷款可以选择按揭时间不变，每月还款数减少，这样生活压力小一点。
03

经济稳增长很迫切：地产小阳春能否实现？
到了今天，杠杆地产认为一定要明白一个道理。我们救的不是房地产本身，而是经济和就业。
地产全国性大涨本身很难，人口和城镇化的趋势大家都是看到的。
这些宏大的道理按下不表，我只是想说，对于全国多数人来说，抢房的时代过去了。对于少数较大城市、较热门城市而言，即便未来还是有涨，但程度和过去不同了，也有房地产正常的周期。
个体的焦虑大可以少点。
不过，人人都迟迟不买、观察半天，经济和地方、房企，包括金融机构可就受不了。
经济一季度需要开门红，房地产修复一些是需要的。
最近有消息说，后悔没有买房的开始在环京上演，有项目涨价6-7万，犹豫的人直接傻眼。
还有的说，深圳楼市预期修复较快，房源比较“笋”的都已经迅速成交或者被业主下架，还在挂牌的不少业主直接涨价，多数业主的心理价位都有所提升。
环京和深圳都是过去行情的带头典型，应该说上述消息，对部分人群的情绪是有一定影响的。
上文杠杆地产也有写，二手房表现相对新房好一些。
1月贝壳50城二手房景气指数提高至25，较上月提高6，回升幅度较上月加大，也是自去年3月以来首次回升至20以上的景气区间。

图表来源|中泰证券（特此感谢）
分城市看，50城中九成以上城市景气指数较上月提高。
我无法判断小阳春能否迅速实现，但是一季度一定程度的修复，至少是可以的。
这也是稳增长迫切需要的。
防控政策的调整、连续不断的楼市刺激、经济就业的反弹，有理由相信，地产企稳可期。
于后期而言，地产可以松动的政策其实还有不少。
当然，人为制造一场虚幻的地产繁荣是没有意义，甚至非常坏的事情。决策层非常清楚。
归根结底，抓实体经济做大经济，搞好分配公平促进消费，两者结合起来，我国经济的可持续是能实现的。
于此，地产也将迎来长期较为稳定、平缓回落。
本文未标注出处的截图，均源自有关部门，特此说明并致谢
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