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政策叫停10多年后重启!决战2023年:楼市信心如何捍卫?

文琳资讯 2024-04-11

The following article is from 杠杆游戏 Author 张银银

2022年12月21日,证监会官网发文称,允许符合条件的房企“借壳”已上市房企,允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。
房企借壳上市在2010年被实质叫停,如今再获肯定,引发市场关注。
文章还说,大力支持房地产市场平稳发展。全面落实改善优质房企资产负债表计划,继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具,更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债。落实好已出台的房企股权融资政策。
同时,加快打造保障性租赁住房REITs板块。
回顾近段时间以来,政策面对房地产的支持简直数不胜数。暖风不断,楼市信心能恢复吗?2023年房地产会好吗?杠杆游戏觉得关系的其实不仅仅是地产,而是更多。
1
房地产最强暖风吹个不停
过去一年多时间,地方和金融机构在购房准入门槛、税费、首付、利率等方面,其实一直在放松。但是对楼市提振的效果不明显。
原因大家都懂。
进入2022年12月,我们深刻感受到,最高层提振包括房地产信心在内,让经济生活更好恢复的决心。
也正是因此,房企借壳上市被叫停十余年,如今重获支持。
其实近期,除此之外,最高层级的政策暖风不断。
1)比如12月14日,《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》对外发布。第一部分“全面促进消费,加快消费提质升级”就提到,“房住不炒“的定位不变,希望促进居住消费健康发展。加强房地产市场预期引导,探索新的发展模式,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
在人口净流入的大城市,扩大保障性租赁住房供给。同时提到无障碍设施建设,促进家庭装修消费,增加智能家电消费,推动数字家庭发展等——房地产产业链很长,非常重要,当然,上述措辞也让部分朋友感到提振可能不够,既要又要,怎么行?
2)12月15日,刘副总在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞,在发言中提到“房地产是国民经济的支柱产业”。
“对于明年中国经济实现整体性好转,我们极有信心。”他指出,房地产是国民经济的支柱产业,针对当前出现的下行风险,我们已出台一些政策,正在考虑新的举措,努力改善行业的资产负债状况,引导市场预期和信心回暖。未来一个时期,中国城镇化仍处于较快发展阶段,有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。
再次强调支柱产业,提振市场信心意图明显。
3)12月15、16日,中央经济工作会议提出,有效防范化解重大经济金融风险,要确保房地产市场平稳发展,扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作,满足行业合理融资需求,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况。
会议提出要坚决依法打击违法犯罪行为,支持刚性和改善性住房需求。要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
4)11月以来,以“金融16条”为代表,允许房企债务展期并加大对房企融资支持力度、后续商业银行积极跟进落实资金支持、“第二支箭”“第三支箭”先后落地,一定程度改善了房地产企业的资金面。
图表来源|中银证券(特此感谢)
据各机构数据,三箭齐发,房企们至少获得了3、4万亿元的授信。
一些房企还发布了股权融资计划。
2
信心是个综合性问题
尽管此前也有各种救市,但11月的地产表现依旧不好。
前11月份,商品房销售面积121250万平米,同比下降23.3%,其中住宅销售面积下降26.2%。商品房销售额118648亿元,下降26.6%,其中住宅销售额下降28.4%。
11月末,商品房待售面积55203万平米,同比增长10.0%。其中,住宅待售面积增长18.0%。
前11月,房地产开发企业到位资金136313亿元,同比下降25.7%。
其中,国内贷款15823亿元,下降26.9%;利用外资66亿元,下降26.6%;自筹资金48994亿元,下降17.5%;定金及预收款44601亿元,下降33.6%;个人按揭贷款21870亿元,下降26.2%。
12月20日,财政部数据显示,今年1-11月,全国政府性基金预算收入6.02万亿元,比上年同期下降21.5%。
其中,国有土地使用权出让收入5.12万亿元,比去年同期下降24.4%。
2020年前11月,国有土地使用权出让收入为6.51万亿元,同比增长12.9%。
2021年同期,该数字为6.76万亿元,同比增长3.8%。
各地也想了很多办法,比如付款周期延长,增加供地轮次,找人兜底。
从销售和买地角度,我们可以感受到,市场信心尚未恢复。
房地产信心,在杠杆游戏看来,不仅仅是房地产的,而是对经济和个人有没有信心。
从中央经济工作会议开始到12月20日的国常会,对此有全盘的思考。
比如最近这一次国常会说,实施稳经济一揽子政策和接续措施,为应对超预期因素冲击、推动经济运行由下滑转为回稳发挥了重要支撑作用。这些政策措施仍有释放效应空间,特别是重大项目建设和设备更新改造,在当前和未来一段时间对扩投资带消费仍将发挥重要作用。

现在工作做好了对明年稳增长也会起更多成效,要抓住时间窗口,狠抓政策落实。

具体来说:

一是对落实稳经济一揽子政策措施,抓好填平补齐,确保全面落地。
二是推动重大项目建设和设备更新改造形成更多实物工作量,符合冬季施工条件的项目不得停工。
三是坚持“两个毫不动摇”,支持民营企业提振信心、更好发展。支持平台经济健康持续发展。结合实际促进服务消费有序恢复。落实支持刚性和改善性住房需求、保交楼和房企融资等16条金融政策。
为国际贸易投资洽谈提供最大程度便利。随着优化调整疫情防控措施的有序推进落实,要统筹协调保持经济回稳态势,为明年经济增长打好基础。
特别是第三点,太重要了。现在重心回到经济上来,困难还会持续一段时间,但我相信只要坚持走正确的路,我们信心逐步是可以恢复很多的。
当然,要恢复到过去“买房就是赚钱”的阶段,也不现实,且是中国经济不能接受的。
无论如何,2023年经济大干一场,是非常迫切的。
3
2023年楼市走势:信心捍卫年
国海证券的夏磊老师做了一份“2023年房地产市场展望”的研报,杠杆游戏看完觉得很多分析和判断非常不错,我简单介绍一下,并谈谈自己看法。
1)2022年供地少,明年新增住房供应有小缺口。当前已供地量仅为去年全年一半左右。2022 年前11月,全国住宅用地共成交规划建筑面积9.1亿平米,占去年全年的 51.4%,与往年成交量相比,供给不足。
2019-2021年全国住宅用地成交建面分别为:21.0亿平米、23.5亿平米、17.7亿平米。
图表来源|国海证券(特此感谢)
当然,2022年尚未结束,12月还会有些供应。但2022年整体供地少,这是无法逆转的。
2023年,杠杆游戏认为,这会反映到开盘上。
2022年预计全国商品房销售13亿平米、商品住宅销售11.4亿平米,假如明年销售略有提升,那么2022年的土地供应显然有点不够。
当然,现在市场上存在很多开工未销售、甚至未开工的历史地块,总体上2023年新房供应基本平衡。
2)一线市场可能热度较高。2022年前11月,一线城市住宅用地成交建面2643万平米,占全国比例为2.9%。全年预计2800万平米。
预计2022 全年,一线市场住宅销售3773.3万平米,2023年预计住宅销售3848.4万平米,那么2022年给供地,显然会出现一些缺口,要靠存量项目供给。
总体而言,2023年一线市场起码不会更差。
3)二线城市处于供需平衡的临界点。国海证券预计二线城市2023年住宅供给存在 0.1亿平米左右的缺口。
2022年前11 月,二线城市住宅用地成交规划建面2.1亿平米,占全国比例为22.8%,预计全年二线城市住宅用地成交建面在2.2亿平米左右,假设100%形成有效可售供应,对应明年2.2亿平米的住宅供给。
如下图,预计2022年全年住宅销售2.1亿平米,2023年2.3亿平米,那么将有0.1亿平米缺口要靠存量项目供给。
图表来源|国海证券(特此感谢)
二线市场当然也是要细分的,热点城市2023年的供需缺口或许更大。
4)三四线市场可能还是疲软,有供给过剩风险。三四线城市供地总体充足,不缺地,缺人、缺韭菜。
保交楼,大概比什么都重要。这是决定更多人是否愿意买房的基础。
综上,杠杆游戏认为2023年无论房地产还是经济,非常重要,如果2023年能稳住、止跌回升,2024年及以后,我们的信心才会更足。
2023年,我觉得可以定位为“信心捍卫年”。
本文未标注出处的图表,均源自官方公文,特此说明并致谢
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