关于地产两则超重磅！
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文|子木 来源|子木聊房
今天A股、港股全面飙红。
午后北向资金一度流入大盘超40多亿，创下近期新高。
准备上天台的朋友，停下脚步，注册了外卖员的股民，含泪而泣，隔壁搞证券的公司，尖叫了一下午……
人生中四大喜之，“久旱逢甘雨”，来了！
原因，正是今天召开的《刘鹤主持国务院金融委会议研究当前形势》。接下来子木将通稿核心内容排列组合，从大局出发，后专门解读楼市。
我前几天在一篇稿子中，提到一个词，“资本市场无序紧缩”。
意思是当赚钱预期普遍低落的时候，人们宁可把钱放在裤兜里吃灰，也不愿意往出投资一毛。
当下疫情反扑、俄乌摩擦、全球通胀，三大利空合力，靶向打击预期，造成当下史无前例的艰难。
这时候最重要的是“管理预期”，给市场信心。
在中午的会议中，强调：
有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策，国务院金融委将根据党中央、国务院的要求，加大协调和沟通力度，必要时进行问责。
大白话解释为，行政部门搞事情前必须通气，最好不要出台任何利空市场的政策，否则找你们“算账”。
“算账”是国内最强调控，没有之一，参考2020年对楼市调控问责，一夜之间全部冻结，所以可以解释为，接下来资本市场只有利好，没有利空。
这正是大A跳涨的主要原因。
不出意外，今年市场会逐步松弛，负面消息搁浅，监管可能要睁一只眼闭一只眼，对大平台之前的反垄断制裁，可能要暂停一段时间。
再来看房地产。
地产行业是近两年除教育之外，最惨的行业。
去年年底，现金流紧张的开发商纷纷爆雷，今年开年，即使是健康的开发商，也面临着市值下跌。
为什么？销售不畅。
刚刚克而瑞数据公布，1-2月百强房企销售额普遍腰斩，1月，同比降低39.6%，2月，进一步下滑了23.5%。
随后地产股同步跳水，领跌大盘，基本遭遇了股灾。
往日里高光无限的房企齐刷刷躺进ICU。
所以会议重点提到：
关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。
防风险有两层含义：
1、银行烂账
2、烂尾楼
我最关心的是第二个问题，现在每天都有人在后台问我，某某开发商的房子能不能买？会不会烂尾。
买房子变成了抽奖事件，这个市场注定是扭曲的。
在这里可以明确告诉大家，监管部门已经下发通知，所有开发商和买房人之间的所有资金往来，必须通过第三方监管账户。
监管账户必须在售楼处对外公示。
言外之意，签合同付款时，瞪大眼睛，只要资金进监管账户，这盘就是安全的。
我打听过很多楼盘，去年烂尾的，已经在陆续复工，中奖买房人保持好心态，国家接下来会重点处理化解风险。
最近最懂中国楼市的黄市长强调：
“房地产依然是支柱产业，必须稳住，国家队可以入场，收购兼并。”
在五条救助方案中，我认为最后一条最为中肯：
“政府可以回购一部分库存房屋，回购高端的去做人才房，中低端的用户新市民的保障房。”
之前合起伙来做买卖，赚得盆满钵满，现在合伙人遇难了，也得“吐一吐”，帮助度过难关。
做买卖得长久不是。
但是让我忧心的是，从去年开始，全国土拍市场上，国家队已经按着民企的脑袋在地上摩擦，开发商整体趋向于“国有化”。
这样对买房人各有利弊。
好处是，国家队资金雄厚，烂尾风险降至最低，坏处是，市场缺乏有效竞争，服务水平是否会停滞不前，甚至掉头向下。
其实面对楼市最重要的是，提高“造血”能力，而不是输血，能让这个市场彻底活起来。
之前2月信贷数据比市场预期掉了一半，尤其是居民长期贷款（买房贷款），是2007年以来第一次负增长。
虽然春节对楼市成交有影响，但不至于这么冷淡，要知道这可是在放水预期下的反应。
所以会议上重点强调：
切实振作一季度经济，货币政策要“主动应对”，新增贷款要保持适度增长。
注意这个词，“主动应对”，银行要主动点，把水引出去。
事实上，从3月后开始，那个熟悉的场景又回来了，身边的朋友反映，每天都能接到银行客户经理电话，拼命推贷款，利息很低，年化4%左右的一大堆。
与此同时，全国各地房贷利率赛跑式下调。
过去我的预测还是保守了，以为“5%”利率是常态，现在看来，4字头才是正道。
长三角新一线苏州，大部分银行已经将房贷利率降至4.6%左右。
郑州把留郑大学生利率降至4.7%。
重庆，据传有银行按揭满1年，只需要提前存入剩余房贷的5%-10%给银行，房贷利率就可以转成4.2%，跟不要钱似的。
广州1月份首套房贷利率最低5.65%，现在是多少？最低4.8%，基本是跳水式下调……
还有一些小银行私底下推出定制化理财产品，利息极低，很多业主把钱借出来还房贷，相当于变相降低了之前的房贷利率。
而在监管层面，之前的严格控制，门槛审核也变得松弛不少，银行今年最重要的任务本就是，把钱贷出去。
现在又得到“主动出击”的指示，可以预见3月后的信贷市场，该有多么泛滥。
熟悉市场的朋友，应该发现，今天这一幕和2015年极其相似。
2015年前后，我们总共用4轮刺激，彻底启动房地产市场，一线城市立竿见影，二线城市用了半年时间。
而正在，因城施策下，货币传导效率会更高，一线已经回暖，二线城市紧跟其后，不出今年5月份，就会出现规模性逆转反弹。
尤其是一二线城市买房人，注意买房节奏的把握。
我一直强调，买房要观“势”，无论是对是错，是高是低，来了你就得挪屁股跟上，永远吃不了亏。
而吃亏的，是那些以为自己能胜得了势的人。
刚刚得到最新消息，房地产税的出台又搁置了。
情理之中，我之前讲过很多次，房地产税出台短暂对楼市是大利空，经济不稳楼市不稳，就没动力出台。
那些抱着“房地产税击碎房价”的空军可能要再一次失望了。
狼来了，狼来了，狼真的还会来吗？
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