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短短几天,楼市出了几个大事情

文琳资讯 2024-04-12

The following article is from 子木聊房 Author 子木

文/子木



端午节过完,基本宣告上半年正式结束,无论收成如何,下半年更应该多努力一把,不然一不小心国庆节了,之后就过年不远了。

 

节日期间,又目睹了新生儿降临与老人的迟暮,岁岁年年循环交替。年龄越大,感觉时间过得越快。

 

这段时间楼市发生了很多事情,比如郭树清喊话楼市,深圳控制人口,湖北省放开落户,厦门严查炒房……

 

介于篇幅,子木索性一篇文章都盘点了,大家也看个痛快。

 


1

沉重代价


首先是陆家嘴金融论坛上,银保监会主席郭树清谈到关于房地产的一句话,上了热搜。

 

原文是这样的:

 

那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富,正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。


这话说得非常狠,是郭树清的风格。

 

郭树清对房地产一直都深恶痛绝,上次在一场大会上还特地指出来,“房地产是中国最大的灰犀牛”,必须摁住。

 

的确,历史上最典型的金融危机,比如日本泡沫危机、美国次贷危机,都源于房子这玩意。

 

但我认为这今天这句话并不是绝对的。炒外汇、炒黄金和商品期货,赚钱的有,但风险不可控,玩砸了的人有很多,但这么多年买房子玩砸的人却相对很少。

 

道理很简单,央妈发钱没停过,M2越来越高,而老百姓的投资渠道又太少,只能往楼市里放。

 

久而久之,楼市成了国民财富的主要蓄水池,这跟美国“国民财富都在股市”里,是一个性质。

 

但是,郭的话一定是在传递信号,作为银保监会主席,对中国资本市场的底子了如指掌,比如2018年对P2P做出预警,紧接着理财产品开始连环爆雷,直至消失。

 

郭的态度同样也是中央的态度,接下来关于房产投资或者投机,打击一定还要更严厉,楼市调控只会越来越紧。

 

现在中国房产价值总和大约400万亿人民币左右,超越了美国+日本+欧盟的总和,说实话,泡沫风险不小。

 

但子木认为,泡沫主要集中在“产业落后,人口流出”的地区,这些年房价下跌的城市比较多的,比如东北、西北、地区的三四线城市。


甚至一些经济不错,但人口持续流出的地区,比如江浙一带的县城,房价有的炒到2万多块钱。

 

而“经济人口”双增长的一二线城市,房价会维持“大涨小跌”的趋势,向上攀升,过去是,现在是,未来也是,因为底层逻辑没变过。

 

对于2021年来说,大家一定要谨防一些“有价无市”横盘或者持续阴跌的三四线城市,这些城市的投资客,大概率如郭树清所说,要付出惨重的代价。

 


2

痛下决心

 

第二条新闻来源于深圳,近期深圳规划和自然资源局出台草案:

 

计划在15年内新增200万套住房,到2035年,常住人口控制在1900万人内。


说实话,这几年深圳对于楼市的操作是最“迷”的。

 

深圳虽然地少人多,经济迅猛,但曾经有一个万个方法可以压制房价。

 

然而结果却反着来。豪宅税、2020年后大幅下调房贷利率、经营贷套利,三波操作,直接让深圳房价大涨特涨,超越北京、上海,登顶全国。

 

尤其是学区房,动不动就是20万一平米,让教育高出一个地球的北京学区房都为之汗颜。

 

至今我都没搞懂,管理能力这么先进,对土地财政的依赖度基本为0的深圳,当初为什么要让房价涨得这么“野蛮”,完全不给年轻人留希望。

 

唯一的解释可能是,把这些有钱人摁住狠狠割一波韭菜。

 

出台二手房指导价政策后,深圳房价一夜入冬,估计到明年都缓不过来。而且未来只会越来越严,因为这个先进示范区已经被中央的眼睛盯死了。

 

换句话说,深圳现在已经被列入房住不炒的“反面教材”,跟长沙是对立面。

 

这次在15年内新增200万套住房,比之前定下的170万套,多了30万套,在长期来讲,加大供应对于稳房价起到根本性作用,也在情理之中。


不过即使200万套住房给足了,依旧填不住这个缺口,深圳的房子还是稀缺的。

 

但后面这一条,“常住人口控制在1900万人内”,着实在意料之外。

 

因为从建市开始,深圳就把人口放在了第一位,“来了就是深圳人”更是传唱已久,而现在,也学着北京和上海控人口了。

 

如果2035年常住人口要控制在1900万左右,那么未来15年,每年人口流入要控制在10万以下,而过去10年,深圳每年人口流入在71万左右。

 

不好听的讲,为了达到目标,每年深圳要拦截61万人口流入……

 

至于怎么拦截,北京和上海就是很好的老师,通过大量腾挪低端产业,比如什么大型批发市场,低端写字楼,还有通过城中村棚改,把握手楼拆了,变成高楼大厦。

 

房租成倍上涨,住不起了,就没法在深圳呆了。

 

不过深圳跟北京不同,大湾区对外来人口有天然吸附力,所以如果深圳大量转移低端产业,控制人口,那么这些产业会带着人口,进入周边城市,所以在房地产层面,利好周边城市。

 

但子木一直比较抵触,用控制人口来给城市“减压”,参考日本东京,我们其实需要建设更多的交通设施,让东莞和惠州珠海中山,这些卫星城,来承担居民居住需求。

 

比如我在深圳上班,但交通发达,坐一个小时地铁,就可以去周边城市居住生活,这才是真正的城市群化。

 

在这一点上,应该好好学习大禹治水,不在堵,而在于疏。

 


3

没什么用

 

下面这则新闻,来自于湖北省。

 

深度放开放宽城市落户限制,取消除武汉市外全省其他地区落户限制。


意思是,除了武汉,湖北所有城市都要放开人口政策。

 

子木可以很负责任的说,“没用”。

 

“天上九头鸟,地下湖北佬”,湖北人的聪明是出了名的,但是湖北这个省份发展极不均衡。

 

现在外地人聊起湖北,只知道武汉最强,但第二是谁,十个人有九个都会摇脑袋。

 

湖北是大省会战略实施力度较强的一个地方,在用全省大量资源养一个城市。


在这种情形下,湖北年轻人只有两个选择,要么去北上广深,要么就留在武汉。

 

而这几年由于四大一线城市房价快速高涨,武汉大学生外流现象开始逐步减弱。

 

其实武汉落户也很容易,其他湖北省内城市更不用多说。

 

这次放开落户,不排除救市的可能性,因为现在湖北除了武汉,其他城市的房价和人口流入出现“双低迷”状态。


即使放开,也只能让湖北省内城市周边乡镇农户更容易成为城里人。这种一市独大的地区,除了核心城可以投资以外,其他只有自住属性。

 

不过这是一个大趋势,未来会有更多的城市加入到这场竞争中。

 

 

4

痛改前非


最后说说厦门。

 

厦门近期对楼市炒房客进行联合围剿,共查出违规流入房地产资金共17.93亿元,其中炒房组织被查出1.01亿。

 

看到这个数字,让我想起去年深圳查经营贷,查了一个月,报告查出“0”元。

 

这么看厦门有关部门真是下了狠手。

 

据厦门的中介朋友讲,不单是查金融,炒房团伙被查出好几个,获利的都被追缴税款,严重的统一被带到局子里了,一大批中介公司被强制停了业务,鸡飞狗跳的。

 

厦门楼市我之前说过,是不输于深圳的炒房热土。

 

福建有钱人都想把钱放进厦门楼市,房价已经远脱离了当地年轻人的收入范畴。


年轻人拼了命努力赚钱,都是为了服务这些中老年人群体生活,典型的劳动力剥夺。

 

厦门过去拿着政策红利,实体经济没发展起来多少,反而房价蹭蹭上涨,这次痛改前非,严打房价也是在对刚需表态,留一些空间。

 

不过这次大查对厦门房价不会伤筋动骨,因为厦门资源太稀缺了,尤其岛内,寸土寸金,即使这个地方没有经济发展,靠环境、教育和医疗资源都可以撑住房价。

 

不知道大家有没有发现,现在楼市调控跟过去完全不同了。

 

过去房价上涨,上面一管,下面消停一段时间,然后又放开了,极其暧昧,而现在,仿佛从顶层直接切入楼市,根本不给地方考虑和暧昧的机会。

 

比如之前的海南房价,断臂禁入,比如深圳,冻结交易,比如厦门,严惩严罚,现在的调控力度,是真正不留余地的“刮骨”。

 

其实看到这一幕,子木感到比较欣慰,因为楼市趋于理性健康,风险才会降低,良性成长,才能给大家呈现出真正的价值。


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