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以稳健发展为目标的首创置业 正在全面布局、蓄力长远

文琳资讯 2024-04-12

2020年,新冠疫情、“三条红线”等诸多不可抗力的出现,给房地产企业旧有的发展模式带来冲击,但同时也蕴含着大量的机会。


近日,首创置业正式对外公布2020年度业绩数据。期内,首创置业实现营业收入212.48亿元,同比增长约2%;营业利润18.01亿元;归母净利润9.82亿元;毛利率23.66%。


对比同期数据,指标有所下滑,但在背后,也可看见一系列业绩亮点,比如操盘项目比例提高、回款创历史新高、土储布局进一步优化、财务安全性提升等等。


在业绩发布会上,公司管理层坦言受到了疫情和部分城市楼市调控的影响,但首创置业对公司发展策略的一系列调整仍然值得关注。尤其值得注意的是,与其他同行不同,首创置业并未对2021年的发展提出明确的数据指标,其中包括销售目标。


对于一家始终保持稳健发展的老牌房企而言,这一情况非同寻常。




回款创历史新高


近几年,首创置业一直保持稳健增长。2020年,公司实现全口径销售额人民币708.6亿元,签约面积292.7万平方米,签约均价人民币2.4万元/平方米。


其中,操盘项目签约销售额564.3亿元,占比近80%。三大核心城市圈实现签约额563.4亿元,占比约80%。长三角、粤港澳区域抓住市场窗口,签约额分别同比增长约12%、21%;武汉、昆明、厦门、郑州北新乡等其他潜力型强二线单核城市实现签约额145.1亿元,占比约20%,较去年同期提升近10个百分点,多区域布局成果初步显现。


2020年,首创置业回款创历史新高。公司实现并表销售回款人民币294.6亿元,同比增长11.8%。


在调控持续重压、市场环境并不乐观的情况下,首创置业多项目开盘即售罄,取得区域销冠,诸如北京禧悦学府、北京孙河项目区域,上海禧瑞荟、东莞禧瑞阅府等项目开盘去化率100%。杭州天阅云合源、苏州天阅湖滨雅苑、东莞禧瑞阅府、昆明誉华洲等项目开盘去化率超90%。这些数据表明,首创置业无论在区域布局上还是在项目实施中均秉持着优中选优、高能级、高质量的运营思路。



持续布局高能级城市,是首创置业的销售、回款双双得以保证的重要原因。


在全球货币持续宽松的环境下,购房资金优先向长三角、大湾区等核心城市群聚集,进而向周边辐射,可以说,2020年的房地产市场是由高能级城市点燃并带动的。随着各地政府“稳房价”政策的密集出台,加上流动性收缩,资金未来会继续向核心城市抱团,高能级的战略布局便显得尤为可贵。


起家于北京的首创置业,如今已聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈及潜力型强二线单核城市,实现资源优势聚焦与区域重点开发,并一直与各时期市场风向的相关性极高。由于积累了优势资源及丰富经验,加之土储优势,首创置业的护城河不断增厚。


2020年,首创置业严控投资节奏,优中选优,审慎投资,年内土地投资总额189.9亿元。虽然投资节奏较往年有所缓和,但也避开了盲目疯抢对未来业绩的侵蚀。


与此同时,土地成本得到了控制,区域布局也进一步优化。去年首创置业大幅降低了招拍挂拿地的比例,9宗地块为底价获取,平均楼面地价6126元/平方米,溢价率仅2.6%。截至2020年末,首创置业土地储备总建筑面积1683万平,总货值3007亿元,较去年进一步上升,可满足未来3年发展需求。




财务安全与融资优势


现金是房企的生命线。随着行业竞争日趋激烈、楼市调控常态化、新冠疫情等“黑天鹅”事件不期而至等影响,财务安全的重要性已经上升到前所未有的高度。


2020年以来,一系列房地产调控政策的发布,对房企的资金运用效率、融资结构等提出了更高的要求。比如,“三条红线”督促房地产行业降低杠杆率、控制有息负债规模;银行房地产贷款“两条红线”对房企的融资补血需求形成限制;“两集中”土地供应政策下,考验企业对土地市场的判断力和资金调度能力。


首创置业恪守稳健的战略思路,响应政策,积极主动降杠杆。2020年首创置业资产质量进一步提升。净资本负债率同比下降34%,现金短债比、剔除预收款后的资产负债率均逐步改善,杠杆风险控制收效显著。


首创置业当前与主要银行维持非常良好的合作关系,同时已经启动的减债计划,全力降低杠杆水平,严格控制债务规模。下一步公司会继续把控负债,降杠杆,将确保现金流的稳健、安全作为公司的一个重点工作,进一步向“绿档”进发。




之所以有这样的底气,原因有多个方面。


其一,首创置业将“创确保现金及流动性充足”列为阶段性经营策略重心,2020年动态强监控、实时跟踪去化和回款、考核强挂钩的强抓回款经营策略得到了良好成效。在疫情防控常态化与行业调控持续加码的情况下,实现并表销售回款人民币294.6亿元,同比增长11.8%。


其二,首创置业在融资端的成本压力相对较小,资金来源广泛,资金安全保障度更高。


有着国企背景为背书,加之稳健良好的信用背景,首创置业可以通过合理统筹债券、保险资金、资产证券化、供应链融资等融资方式,保持多元融资渠道畅通,获取低成本资金。截至2020年末,公司存量债务加权平均成本5.14%,稳居行业低位。


另外,首创置业在年内启动H股全流通申请,目前处于中国证监会审批过程中,业务落地后,可进一步拓宽融资渠道,增强企业股权流动性。


公司旗下的金融平台首金资本,与领先金融机构和龙头房企实现战略合作,也在拓宽地产金融渠道,去年年内新增资产管理规模逾百亿元。




“教科书般”的战略规划


市场环境瞬息万变,行业竞争愈加激烈,对房企提出的要求也越来越高。但财务安全、融资通畅、土储充实的首创置业,无疑已经抓住了下一轮市场的先机。


在近期的年度业绩会上,首创置业总裁钟北辰表示,2021年,首创置业将坚持“强基固本,稳中求进”的工作总基调,积极应对多重挑战及困难,执行以下发展策略:


1、调整优化业务布局及资产结构,推进低效资产盘活变现,聚焦资源发展主业,全面提升资产质量,增强业务抗风险能力,助力公司稳健与高质量运营;


2、坚决执行快周转策略,深入落实“369标准”(3个月取得方案批复,6个月取得施工许可证,9个月取得预售证),更加注重签约质量和效益,强调有质量的签约;强化开发推盘节点考核激励,进一步优化供货节奏,全力提高周转速度及去化水平;聚焦经营现金回款,全面升级考核体系,狠抓回款严控支出,持续提升资金周转效率;


3、践行安全稳健的投资策略,全面落实精准投资,加强区域分析,进一步严格投资标准,踩准投资节奏,优选高效项目,以市场化原则进行资源分配,紧跟国家发展战略,把握城市新机遇;充分发挥多元业务联动优势,继续强化非竞争性差异化方式取地,全面降低纯招拍挂取地比例;


4、加速推进公司管理提升项目——磐石计划,重塑管理体系,进一步升级管理体系的精细化、专业化、信息化水平,提升管理效能,向管理要效益;全面升级“首创智造2025”运营体系,整合优化产品线布局,以智能化发展覆盖全业务线,以制造业思维锤炼产品核心竞争力,实现核心产品线持续迭代升级,提升全价值链服务水平;


5、充分发挥自身优势,深度挖掘存量业务价值,持续锻造资产运营管理能力,整合打造综合性轻资产业务平台,实现创新业务可持续可盈利的业务模式;聚焦二级开发主业,围绕地产+文创、地产+科技等方向,强化业务线间的协同资源获取,实现多元创新业务为主业赋能;


6、发挥自身信用优势与资本运作优势,依托立体金融平台,积极应对严峻融资形势,大力拓展融资渠道,保障充足融资储备,同时多措并举持续提升流动性,坚决控制债务规模与杠杆水平,优化资本结构,进一步提升抗风险能力;充分发挥首金资本“金融+地产”组合优势,聚焦并突破大资金方合作基金平台及外部领先房企合作投资平台,助力主业高质量发展。


这些措施的针对性和实操性极强,有专家甚至认为,首创置业的发展战略,堪称行业教科书式的范本。其战略眼光和发展策略,很好地契合了当前的市场和政策环境,加之公司良好的基本面,将有助于公司在未来的发展中取得先机。


进入2021年,这种策略已经迅速收到效果。今年第一季度,公司累计实现签约面积约78.0万平方米,同比增长197.2%;累计签约金额约人民币176.6亿元,同比增长133.8%。截至今年3月底,公司尚有认购未换签金额约人民币23.7亿元正在办理换签手续。


有券商人士指出,首创置业正在为下一个周期进行蓄力,在楼市调控常态化的背景下,类似首创置业这样战略清晰、步伐稳健、模式先进的房企,将具备更大的竞争力。


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