2021年楼市最大的“利空”
The following article is from 杠杆游戏 Author 张银银
12月14日，周一，冷的一笔，北方冷空气杀到。不过楼市算是有点新闻。
11月70大中城市房价变动数据出炉。按照官方说法：
各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅与上月相同或回落。
翻译一下，调控结果好像不错，比较满意。满意归满意，上周五（12月11日）召开了12月份的20多个人开的重要会议，很多分析师和经济学家只注意到会议通稿说：
促进房地产市场平稳健康发展……
但很少有人注意到，2019年12月6日相同的会议，根本没对房地产直接表态。
提和不提，这本身就是不同的信号。
另外，也是近期，有消息说，全国有22个热点城市由中央对商品房价格审批进行管控，对超出指标的城市会严厉问责。
真假不知道，但这个传闻本身也很有意思。这几件事放一起，杠杆游戏觉得有必要简单谈谈看法。
今天的文章，杠杆游戏把重要数据和分析融合，希望能为杆友判断形势提供一点裨益。
1、广州、北京确实值得注意。国统局城市司首席统计师绳国庆先生，在解读2020年11月份商品住宅销售价格变动时说，总结了一个长句，杠杆游戏的体会就是：各地搞得都不错。
具体来说，70个大中城市房地产市场价格涨幅总体平稳，略有回落。
甚至4个一线城市，新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月还回落0.1个百分点。其中，北京下降0.1%，上海和深圳持平，广州上涨0.9%。
二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。
特别好玩的中原地产张大伟老师，统计了9、10、11月的涨幅前10强城市。他发现，价格表现更接近市场反馈的二手房，广州、深圳、北京环比涨幅前五。
图表来源|中原地产张大伟（特此感谢）
如上图。
深圳就没啥说的了，大家都懂。广州二手房近几个月表现都不错。北京、上海近期大家也都在热议。这说明，头部城市确实有了一些异动。
现在的问题是，这是小气氛，还是将像前几个月深圳那样火到一塌糊涂？
2、重要会议再提楼市，本身就是信号。上文杠杆游戏已经表达过最核心看法，重要会议提不提楼市，这本身就是信号。
730重要会议时的原话是：
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
这次是：
促进房地产市场平稳健康发展……
很多朋友，会觉得语气力度稍弱，起码不利空。
对此我也赞同。但要注意“十四五”规划建议的根本性表述：
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给……
也就是说，“房住不炒”再次强化长期性，起码未来5年基本不会变。
而这次会议是经济工作会议前的定调，进一步的表述我们可以预见，到时的表述绝对不止这一句。过分乐观不太好。
图表来源|杠杆地产（特此感谢）
比如我们还可以看，不久前住建部的座谈会，“房住不炒”可没落下。
还如去年12月这一会议根本没说楼市，结果很快后的经济工作会议，一大段。
3、楼市风险在于随时加码的不确定性。我们看到2020年的楼市大行情和2018年、2019年几乎完全一致，先放一放，然后收一收。
我在2年前总结说，这叫小波段调控法。也就是说维持1、2年单边大幅上涨不允许，为了经济目标，为了楼市提振，可以给3个月空间，你们开心。
当经过一个季度的活跃，经济数据显示企稳了，或者有信心完成年度目标，那么就会收紧。
今年7月的会议转折点即是如此，前2年也是一样。
掌握了规律，有利于投资。但是因为限售、利率上浮等因素，套现的及时性不那么高。而且热点城市，因为局部过热，在爽了一把后，有进一步收紧的可能。
热点城市投资，最大的风险，其实就是这类加码调控的不确定性。文初杠杆游戏也提高监控22城楼市的小道消息。
怕的就是以为买赚了、必赚，结果接下来横盘一段时间，或者涨幅有限，除掉成本没搞头。多数城市、多数板块就是这样。
所以最保险的楼市投资，就是买和二手房价格倒挂的新房。也就能理解，部分城市此前类似盘的疯狂。人其实很理性。
4、“房地产市场平稳健康发展”的话里话外。对于相关部门来说，实现这一点，非常简单。
2020年这一点是算是超额完成，因为均价涨了，在少量城市整的有点不健康——当然人家本来也没说不可以涨一点，个别城市只是过分。
如何实现“平稳健康”，杠杆游戏总结起来四方面：第一货币政策配合；第二调控局部小松绑；第三地价整体上去；第四控制土地供应节奏。
四点合一起，就会催人买。
所以这句话，真正的含义是，2021年“稳”很有底气。而换过来说，稳是一种平衡，平衡恰恰考验技术。
稍有不慎，就会偏向一方，偏向的方向一般是过热，比如回顾2020年的几个城市。后果就是容易被关注，被加码。
如上图，在2020年不错的气氛中，不少城市土地拍卖金额都很不错。杠杆游戏小纠正一下，上图是拍卖金额，并不是土地出让收入。从拍地金额到转换成实际收入有个过程、时间差，且也有一些不确定和变化可能。
卖得不错的背后，是整体地价维持得可以，甚至又涨了一点。但坏处是新房、二手房的剪刀差，2021年市场上会逐步减少。
当很多新房不再那么“便宜”，吸引力就不那么足了。
5、注意2021年开始的新5年、新格局。这句话是杠杆游戏对此次重要会议最大的感受。
最近大家都在说别只惦记几捆白菜、几斤水果的流量……是的，如下图。
一个社会钱去哪里，那里的资产价格往往就会起来。
楼市说来说去，就是这样起飞的。
现在在寻求变。十四五要开局，不能不为新5年、新格局、新气象整点响动吧。
6、2021年经济压力比2020年要轻，这恰恰是楼市最大“利空”。因为2020年基数低，且完成了十三五目标，未来对增长的质量重视程度提高，加上我们控制黑天鹅出色，因此2021年经济增速的大幅反弹可能很大。
IMF（国际货币基金组织）10月最新的《世界经济展望》预期，2020年我国经济增速有望达到8.2%，在主要国家中仅次于印度。
如上图。那么经济压力小了，也就更有精力将工作重点放在构建新发展格局上面。
承认不承认，楼市都是夜壶。需要时使劲用，不需要时暂时放一边。经济越有压力，越不得不靠楼市；反之，则可以不那么倚重楼市。
从这个角度说，2021年楼市最大的“利空”，恰恰是2021年经济不错。
央行三季度《货币政策执行报告》强调“把好货币供应总闸门”、“保持宏观杠杆率基本稳定”，此前杠杆游戏也有分析。
综上，2021年，楼市投资不是不可以，但依旧不是最好标的。
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