不知道你有没有发现，随着调控的逐步升级，楼市热度已经出现了严重分化。有些城市房子流动性好，就容易变现，可是有些城市库存高企，二线城市库存增速甚至已经涨到了11.4%！市场上积压了一大堆待售房源，房子的流动性就令人堪忧。别以为这事和你没关系，实际上关系可大了。不管有房没房，都值得了解一下。贝壳研究院数据显示，近期厦门、青岛、嘉兴、西安、济南、深圳二手房房源流动性环比有所提升，这意味着，如果你正着急变现，现在算是不错的时机，最起码容易更找到下家。不过，长沙、石家庄、廊坊、深圳、南京等地的二手房房源流动性指数就比较低了。具体如下图。通过数据对比可以明显看出，沈阳、石家庄、廊坊、惠州、武汉等城市的二手房流动性正在逐渐降低，其中沈阳的二手房流动性下降幅度最大，一个月降了足有3.91%。沈阳站友们一定要提高警惕，这个信号非常值得研究。沈阳、深圳、宁波、南京等城市之所以流动性下降，房子越来越不好卖，是因为此前当地楼市过热，这些地区陆续出台了调控政策，抑制房地产市场过热现象，因此这些城市的二手房市场交易活跃度也就随之下降了。这些城市的朋友，如果有二手房变现需求，那现在不是最佳时期，站长建议你不妨等到春节后的小阳春，趁着购买力比较集中的时机争取脱手，否则只能大幅降价，以便快速变现。说完了二手房，一起再来看看新房，这部分库存同样不容乐观。8月24日，上海易居房地产研究院发布的《全国百城住宅库存报告》（以下简称《报告》）显示，截至7月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为48031万平方米，环比增长0.2%，同比增长6.9%。百城库存呈现同比增长态势，这意味着，库存正在逐渐积压。报告显示，7月份100个城市新建商品住宅供应量为5564万平方米，而成交量为5449万平方米，呈现了“供大于求”的态势。7月份100个城市新建商品住宅存销比（也就是库存去化周期）为11.7个月。截至今年7月底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为2923万、24673万和20435万平方米，同比增速分别为8.1%、11.4%和1.8%。可以看出，二线城市的库存量增加幅度最大，比如杭州、郑州、呼和浩特、青岛、南宁、成都、昆明等城市。这是因为一线城市地价高已经被行业周知，于是很多房企重点在二线城市布局，结果一窝蜂涌入，导致二线城市供给量大增，库存量水涨船高。说完了整体，站长想再说说武汉。虽然武汉二手房流动性指数并不突出，基本属于中游部队，不高不低，但实际上平静的湖面下暗流翻滚，当地楼市丝毫不容乐观。武汉房管局统计数据显示，截至今年8月末，武汉已批准预售尚未网签的商品住房有172308套，面积达1986.21万平方米，新房库存再次刷新纪录。9月30日，武汉市住房保障和房屋管理局公布了《2020年第四季度全市预计达到销售条件的商品房项目清单》，预计武汉第四季度还会有180个项目、839.45万平方米的新建商品房达到销售条件。从各区域可售项目的面积来看，武汉主城区中可售面积前三的区域分别为：汉阳区（面积约为108.37万平方米）、洪山区（面积约为102.84万平方米）和东湖高新区（面积约为95.13万平方米）。嚯，这住房供给量可以说是太充足了，妥妥的供大于求。可是在成交量方面，武汉近期又出现了大幅度的下降。武汉房管局统计数据显示，今年1-9月，武汉商品住房共成交101837套、1149.12万平方米，分别比去年同期减少30.4%和29.66%。即使是在传统旺季10月黄金周，武汉的楼市也没热乎起来，虽然武汉不少开发商通过多种促销方式变相降价，但去化率始终不高。汉阳以前非常火爆的一个项目，过去想买房还得交“茶水费”才能拿到资格，而且价格是没有还价余地的。现在局势逆转，直接92折促销。即便如此，签约情况依然不尽如人意。汉口解放大道某豪宅项目，2019年均价冲到了39000元/平米，今年先是均价降到35000元/平米，随后又推出了总价优惠39万元的限时一周促销活动，相当于均价降到了29000元/平米。这都是真金白银的大出血，可见房企为了去库存也是拼了。可是从市场数据来看，成交量还是在降。武汉房管局统计数据显示，10月1日-6日，武汉新房成交量为1697套，同比下跌高达31.07%，简直腰斩。从10月1日-10月6日各区域成交来看，除了洪山区、新洲区、蔡甸区、东湖高新区这4个城区成交量破百以外，其余11个城区的成交量都在100套以下——说好的金九银十呢？说好的黄金周大爆呢？中指研究院华中市场研究中心主任李国政表示，预计到今年年底，武汉存量新房面积将突2000万平方米。按照目前的销售速度，武汉住宅市场的去化周期将超过12个月，达到警戒线水平。长远来看，武汉楼市不容乐观，房价不跌就不错了。因为，未来武汉楼市依然会呈现供给远远大于需求的局面。克而瑞武汉区域总经理吴洋预测，如果明年持续高供应，那么武汉到2021年底的新房存量将达到2700万平方米，按照月去化15万平方米的速度估算，需要卖20多个月。综合测算，2020-2021年，武汉楼市都处于大库存期，属于标准的存量市场，房企的竞争势必更加激烈。毕竟房子属于高客单价商品，对大部分人来说属于低频率消费，买这家的房子，就意味着不会买那家的房子，房企无法套现，资金链就可能出问题，后果大家都懂的。监管层“三道红线”高悬于顶，年底银行贷款额度又都在收紧，房企的经营压力不断加大，竞争已经到了白热化的阶段，市场的决战到了刺刀见红的时期。预计未来武汉各楼盘会加大促销力度，为房企换取现金流。虽然武汉楼市整体不容乐观，不过并不代表所有项目热度都不行，局部热度还是有的。武汉克而瑞数据显示，9月份当地依然出现了日光盘，白沙洲一个毗邻两个地铁口的项目交通方便，开盘售罄。所以说，再难做的市场，也有化危为机的可能，关键还是看项目的核心优势到底过不过硬，性价比强不强。对于刚需来说，现在买房可选余地大，谈判价格优势也大，可以正经琢磨琢磨了。2008年全球次贷危机爆发，我国启动“4万亿”救市计划，宽松货币环境推动中国楼市进入首次房价暴涨阶段。可以说，2009年是中国楼市“黄金时期”的起点。后来因为楼市过热，2010年-2011年，国务院决定对“过热”的楼市进行宏观调控，“社保”限购政策首次登场。到了2011年年初，全国有46个城市出台“限购令”。时隔3年，2014年高层决定启动对楼市的“第一轮去库存”计划，楼市又迎来转机。回想2014-2016年的楼市去库存，是从需求端全面松绑发力的，首先是限购全面解除，然后是连续降息降准，推动住房需求爆发。据统计，2014年就有42个城市全部取消楼市限购。《环球时报》把2014年称为“中国房市的死里逃生之年”。2015年央行开始从货币政策端发力，五次降准+四次降息，全面把中国楼市去库存推向了最高潮。政策一出利好，效果是很明显的，2017年全国商品房库存量为有5.8亿平米，比2015年减少了1.2亿平米。然而这些都已经走入历史，只是房地产行业周期性发展的一个篇章。现在房地产已经进入后半场，如今的基调是房住不炒、维护稳定、降负债去杠杆，和以往大有不同。监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标，可以说从现在到房企降负债截止日期以前的政策主基调，都已经定好了。以前那种“取消限购+货币大水漫灌”方式推动去库存的模式，预计不会再次上演，不过，“控制供应量+落户松绑+因城施策”的方式保持市场稳定，是大概率的。
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