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县城补短板,紧抓“两新一重”,房价会涨吗?

文琳资讯 2024-04-13

作者:胡东平

来源:泓创智胜


2020年5月22日,国务院总理李克强代表国务院向十三届全国人大三次会议作的2020年国务院政府工作报告中提出,重点支持“两新一重”建设。

“两新一重”建设意义是既能促消费惠民生又能调结构增后劲。主要建设有

(1)加强新型基础设施建设,发展新一代信息网络,拓展5G应用,建设充电桩,推广新能源汽车,激发新消费需求、助力产业升级。

(2)加强新型城镇化建设,大力提升县城公共设施和服务能力,以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。

(3)加强交通、水利等重大工程建设。增加国家铁路建设资本金1000亿元。

目前全国已有多地发布相关行动计划或方案,“两新一重”建设正在各地不断落地。比如,河南省近日发布的《河南省加快5G产业发展三年行动计划(2020—2022年)》提出,推进5G网络建设,预计到今年年底,5G基站数量达到4万个,到2022年,河南省5G基站数量达到16.8万个,5G用户突破6200万户,5G研发创新基地建设初具规模,建设10个以上省级技术研发中心(平台),5G配套产业集群基本形成,产业规模突破1000亿元,5G应用场景试点示范项目突破100个。

广州两会也提出:(1)新型基础设施建设:推进5G网络全覆盖。(2)新型城镇化建设:城镇新增就业人数20万人。(3)交通、水利等重大工程建设:推动大湾区城际公交化。

加强新型城镇化建设,县城究竟扮演什么角色?

从投资潜力看,2019年县城人均市政公用设施固定资产投资仅相当于地级及以上城市城区的1/2,以往多年形成的存量差距更为巨大;从消费潜力看,2019年县城居民人均消费支出仅相当于地级及以上城市城区居民的2/3。若能缩小两者差距,新增投资与消费均不可限量。差距就是潜力,弱项就是需求。初步估算,补齐这些短板至少能释放出超过2万亿元的投资潜力。

国家发改委日前发布《关于加快开展县城城镇化补短板强弱项工作的通知》(以下简称《通知》),对县城新型城镇化如何“补短板”指明“新空间”。补短板要补到最关键的领域,《通知》公布的四大领域、17项建设任务都属于对县城经济社会可持续发展影响较大,但市场不能有效配置资源、需要政府支持引导的公共领域。补齐这些短板,既有利于提高民生福祉,又有利于发掘扩大内需潜力,为坚定实施扩大内需战略和新型城镇化战略提供重要支撑。

公共服务设施提标扩面,包括优化医疗卫生设施、教育设施、养老托育设施、文旅体育设施、社会福利设施和社区综合服务设施等6项任务。今后,县城将拥有标准化的疾控中心,更多公办幼儿园、养老床位和体育公园,还将打造综合性多功能的社区美好生活服务站。

环境卫生设施提级扩能,包括完善垃圾无害化资源化处理设施、污水集中处理设施和县城公共厕所等3项任务。通过补短板,县城将逐步减少原生垃圾直接填埋,也将拆除或改建老旧公共厕所,宜居度将大大提升。

市政公用设施提档升级,包括推进市政交通设施、市政管网设施、配送投递设施、老旧小区更新改造和县城智慧化改造等5项任务。《通知》明确,将加快建设新型基础设施,加快5G网络向县城延伸覆盖,推进交通、电网、水务等市政公用设施智能化。

产业培育设施提质增效包含完善产业平台配套设施、冷链物流设施和农贸市场3项任务。今后,在县城的产业园区和特色小镇内,将加快健全检验检测认证中心、技术研发转化中心、智能标准厂房、便企政务服务中心、农村产权交易中心等。


县城城镇化补短板强弱项,领域多、任务重,钱从哪里来?地又怎么给?

加大财政资金支持县城公益性项目主要通过地方政府财政资金予以投入,符合条件的县城公益性项目可通过中央预算内投资予以适当支持。对其中有一定收益但难以商业化合规融资、确需举债的县城公益性项目,除上述资金支持渠道外,还可通过安排地方政府专项债券、抗疫特别国债予以支持。

着眼释放政府投资乘数效应对符合条件的大中型准公益性及经营性项目,可通过健全政银企对接机制,利用开发性政策性商业性金融或国家城乡融合发展基金予以融资支持。对符合条件的县城智慧化改造、产业平台配套设施建设等领域项目,可通过新型城镇化建设专项企业债券予以融资支持。规范有序推广PPP模式,带动民间投资参与投入的积极性。

加强建设用地支撑优化新增建设用地计划指标和城乡建设用地增减挂钩指标分配,保障县城城镇化补短板强弱项项目的合理用地需求。

当然在项目谋划、储备、实施的过程中,需要做到5个“严防”

严防地方政府债务风险,坚持尽力而为、量力而行,精准补短板、不留后遗症;

严防“大水漫灌”,确保精准投资、提高投资效益;

严防“半拉子工程”,确保项目资金来源可靠、规模充足;

严防“大拆大建”,鼓励优先采取改扩建方式,必要时采取新建迁建方式;

严防“贪大求洋”,落实适用、经济、绿色、美观的新时期建筑方针,优化建筑设计和风貌管理。

加快推进县城城镇化补短板强弱项,既有利于承接中心城市非核心功能疏解,助推形成同城化发展的都市圈;也有利于强化与邻近地级市城区的衔接配套,还能带动小城镇发展,正是优化城镇化空间格局的突破口。

发改委要求对县城补短板 这会是另一个棚改吗?房价会涨吗? 


6月3日,发改委发布通知,提出对全国25个省市的县城在公共设施、服务能力、环境卫生、产业培育等方面进行提升,严防大拆大建,有限采取改扩建方式,以适应农民到县城安家置业的需求。虽然文件低调,但还是引起房地产市场的关注,毕竟当年的棚改影响还在。那么这次县城的补短板,是否会引起新一轮房价上涨呢?

这几年,上层一直更重视大城市、都市圈,虽然从人口和产业的角度看是对的。但今年是外需向内需的转换,所以地摊文化全面复兴,小县城也被纳入发展范围。文件提到,(县城及县级市)综合承载能力和治理能力依然较弱,对经济发展和农村转移人口就近城镇化的支撑作用不足。所以县城的使命是承载农村人口转移。

县城承载的人口太多了,数据显示,2019年底全国有1881个县和县级市,县城常住人口约1.55亿,县级市常住人口为0.9亿,合计2.4亿人,占全国城镇常住人口的30%。除了这些,文件还将常住人口在10万以上的非县级政府驻地特大镇也纳入县城城镇化的补短板、强弱项工作中。也就是改造覆盖2039个地方、2.7亿人。

这次对县城的公共设施、服务能力、环境卫生、产业培育进行提升,是否会像上一次棚改那样产生购房需求、消化库存从而带动房价上涨吗?从性质来看好像不会,因为棚改是拆掉原有的房屋,给现金补偿;所以原住户必须要买房才能解决居住问题。但是现在提升公共设施等并不会产生新的购房需求,所以貌似跟房价没有关系。但事实真的如此吗?

县城的房价太高了,这大概是很多家在县城人的共识。经济不发展、教育水平一般、消费水平却媲美一线城市是大多数县城的问题,但农民进城是大势所趋,城镇化的推动也导致房价的上涨。再加上货币化棚改政策的助力,五六线城市房价上涨的同时也推动周边县城的房价。小资家数据显示,原本均价三四千的县城,已经涨到六七千甚至过万。

房价过高,收入却远跟不上上涨速度。比如这次被当做县城新型城镇化示范之一的大理,新房价格14134元/平方米,但去年的城乡居民可支配收入只有36982元和12665元。承载农业转移人口就近城镇化的县城,负担过高的房价,却没有对等的服务和教育。所以人口流失非常严重,人口都追不上,更谈不上经济、教育和基础设施了。

但即便如此,这次的补短板还是会引起大家担心,会不会短板没补起来,房价又继续上涨了呢?因为可以看得出来,补短板大多还是会走基建的路子,只有极少部分城市能进行产业升级,基建搞起来,又很容易带动房价。所以县城房价究竟如何,还要看接下来补短板的发展了。


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