学者研究 | 钱文澜：中国房地产繁荣背后的真相

2018年9月15日，中国国家统计局发布了2018年8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，新建商品住房环比上涨的城市有67个，2个城市房价持平，只有厦门1个城市房价下跌。“房价过快上涨”问题一直困扰着中国房地产市场的发展。

教授简介

钱文澜

新加坡国立大学商学院金融系副教授

新加坡国立大学房地产研究所副所长

主要研究方向为家庭金融、房地产、数字化与金融技术、金融中介等

钱教授与她的团队进行了一项有趣的研究，探讨中国房地产繁荣产生的激励作用，特别是其对人工作积极性产生的影响。这项研究搜集了超过20万持卡人的930万笔信用卡交易的类型和时间，检测他们工作时间内的非工作交易行为。

“我们发现，员工对房价上涨的反应是，他们倾向于利用工作时间满足个人需求。研究显示，人的偷懒倾向，相对于房价变动的弹性达到了1.6的水平（编者注：房价每上涨一个百分点，人规避劳动的可能性上涨1.6个百分点）。这种效应是由房主推动的，尤其是在拥有更高房产财富的业主中。进一步的分析指出，越来越多的偷懒行为会对生产率造成负面影响。”钱教授表示。

房价上涨与劳动力市场的关系

自本世纪初以来，中国房地产市场经历了惊人的增长。学术界和企业界都在积极讨论房地产繁荣背后所带来的影响。在企业层面，房价上涨分散了企业在正常的经营活动中的投入，对实体经济生产率产生了负面影响。然而，大家没有关注的是，房地产繁荣对个人降低工作热情的影响以及对生产率的负面影响。

随着房价的上涨，房主们从房价涨幅中获得了一笔意外之财，这为未来劳动力市场风险提供了一种保险机制。于是，外部选择的增加，反过来降低了员工的工作热情。考虑到住房在普通家庭财富组合中的重要作用，房价上涨对工作努力的负面影响给企业带来了相反的激励成本，直接影响到社会整体经济增长。

什么是“逃避行为”

由于“逃避行为”难以捉摸性质而很难量化。为了克服这一挑战，我们通过检测工作时间内的非生产性活动来测量工作时间的效率情况。钱教授利用中国某大型商业银行20多万人的930万笔信用卡交易，观察每笔信用卡的交易时间，以就业者在工作时间发生的与工作无关的交易来衡量其逃避责任的程度。

这项研究巧妙地利用了中国土地拍卖市场独特的制度环境：当土地拍卖创下全国最高单位地价记录时，这些“地王”的公告对中标地块所在城市的房价会带来外部刺激。“地王”的公告通常被公众视为当地房价的积极指标。在样本内，有三个“地王”符合上述标准：分别是上海(2008年8月27日)、杭州(2009年8月18日)和厦门(2009年9月8日)。与人们的普遍看法一致，在地王公告后，这三个城市的当地房价平均每月上涨5%(基于Fang et al.(2015)房价指数)。

此外，研究发现发现三个“地王”公告的时间出人意料。根据过去的房价增长率，不可能预测这三个城市在这些日子里会赢得地王，所以地王公告的出现可以被认为是完全的外生性冲击。而地王事件发生后，这三个受冲击城市的从业人员利用工作时间来满足个人需求增加了1.7%左右。这种影响在经济上是巨大的。因为在“地王”宣布之前的一个月里，这三个受房价冲击城市的从业人员没有表现出任何不同的行为。另一方面，我们观察到地王公告后1至2个月出现了显著的反应(图1)。此外，这种影响是持续的，而且在结束后的12个月内都会持续。

如果把它归因于其它未被观察到的经济冲击，那么我们就可以预测，在“地王”附近位置的城市，也会出现类似的反应。研究发现，邻近城市的工作时间、个人交易行为倾向没有变化，这表明冲击的原因就是由于房价变化造成的。

影响结论的多重因素

住房财富的增加，降低了储蓄积极性和逃避劳动的成本。研究发现，拥房者尤其是那些拥有较高住房财富的人(例如拥有多套住房的人)，对此反应尤为强烈，而对租房者的影响几乎接近零。这对劳动生产率意味着什么? 有没有可能通过在一天的其他时间更努力地工作来维持他们的工作效率？

研究发现没有证据表明被研究的对象将他们的工作热情转移到了一天的其他时间。研究结果显示，在工作时间内，他们更有可能上班迟到，在工作日结束或午餐前更早下班。此外，在工作激励较低的人群中，比如接近退休的员工，特别是在薪酬绩效敏感性较弱的国企工作人员，会产生更强的影响。

综上所述，这些数据为解释房价冲击导致劳动生产率降低、鼓励逃避劳动行为提供了支持。“通过分析房地产繁荣对工人努力的影响，我们看到，在经历了5%的房价震荡后每月上涨的城市，逃避倾向每月增长8%。这意味着，房价变动1.6的弹性显示员工逃避劳动的倾向对于房价上涨非常敏感。在这方面，研究结果也与现有的研究相呼应。这些研究显示中国房价大幅上涨后，企业部门的精力从正常商业活动中被分散”总的来说，钱教授的文章指出了房价上涨的一个未被充分研究但重要的真实后果，即房价上涨会直接影响劳动生产率和经济增长。这一点对中国尤其重要。

文章英文版原载于VoxChina.org，由中国商务研究中心编辑整理，点击左下角“阅读原文”查看

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