深度分析！2021年中国养老地产市场现状及发展前景

养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。这类老年住宅产品是指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。

根据国家统计局数据显示，2019年60岁以上的人口达到2.54亿，同比2018年增长1.65%，占总人口比重为18.1%。根据国际上老年化标准：60岁以上人口占总人口比例达到10%或65岁以上人口占总人口比重达到7%，中国早已经步入老年社会。

根据中国发展基金会发布的《中国发展报告2020:中国人口老龄化的发展趋势和政策》测算，2020年中国65岁及以上的老年人约有1.8亿，约占总人口的13%。

我国老年化过程将经历三个阶段，分别为快速老年化阶段、加速老年化阶段、重度老年化阶段，其中重度老年化阶段的老年化水平为31%，80岁以上人口所占比例为25%。

目前，国内养老地产主要有三种运营模式：一种是持续照料退休社区模式(CCRC)；一种是全龄型社区模式；一种是养老公寓模式。

持续照料退休社区（Continuing Care Retirement Community，简称CCRC），可为老年消费者提供一站式、一体化的居住生活服务。CCRC起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。社区建设的社区医院拥有经验丰富的专业医生，可为入住者提供预防、医疗、护理和康复等专业服务。同时，持续关注老年消费者在健康状况和自理能力方面的变化，持续为老年消费者提供与身体及自理状况相对应的照料服务。

全龄型社区，多由房地产商直接开发，后续运营由养老运营公司负责。全龄型社区对于入住者没有年龄硬性规定，通常依据医养结合、养生度假等理念进行建设，老人也多以“候鸟式”居住为主。

养老公寓模式通常体量较小，在200个房间左右。在满足居住功能的同时，更加强调护理的概念，各类配套设施较为齐全，可以满足独居老人、失能、失智老人的不同需求，并提供专业服务。

由于养老地产所处地块属性不同，目前市场上养老地产收费模式可分为产权出售及使用权+服务费出售两种模式。

产权出售的养老地产，基本走的是传统房地产路线。而随着国家多次出台各项政策，规范养老服务设施用地，未来养老地产的土地性质将更为明确，使用权+服务费出售的模式将成为新常态。

在使用权+服务费模式下，市场还在发展初期，行业没有统一标准，每家机构的成本不一，服务对象定位不同，导致具体销售模式及价格有较大差异。

根据目前情况，大致可以分为 会员费+服务费、押金+入门费+服务费及保险费+服务费三种模式。

会员费+服务费，即用户入住前根据不同房型一次性缴纳会员费，获得养老公寓的长期入住权。入住后，根据不同的需求每月缴纳服务费用。会员权利可以进行转让及继承，同时项目运营商也会建立二手转让机制，帮助有需要的会员完成转让手续。

押金费+入门费+服务费，即用户入住前根据不同房型一次性缴纳一笔入门费及一笔押金。押金可以在用户退住时全部或部分退回。同时，根据不同的需求每月缴纳服务费用。

保险费+服务费，即用户购买保险后自动获得养老公寓的入住权。同时，根据不同的需求每月缴纳服务费用。

各家机构根据自身项目特点及消费者喜好，通常会推出多种套餐供消费者选择。

购买力是以收入来做保证的，老年人的经济收入状况是决定老年市场规模和容量的关键因素。老年人经济收入的主要来源是子女或亲属供养、老年人离、退休金和劳动收入以及社会保险和救济。2010年，仅退休金一项就增加到8383亿元，到2020年将为28145亿元，2030年将为73219亿元。

根据居住方式偏好可以看出，59%的老年人希望与子女住在一起；41%的老人选择与子女分住，未来随着养老观念的改变，这一趋势将上升。

消费观念的转变促进购买行为。随着中国老年人养老观念的转变，老年人的住宅消费观念也随着改变，从基本的住宅消费提高到住宅消费的品质上来，越来越多的老年认识到购买老年公寓是一种投资，既可保值，又可以作为不动产留给后代，他们越来越愿意投资老年公寓。

根据调研分析显示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房产权的占调查总数的51%，租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，其他方式占9%。

随着社会发展，我国的家庭结构逐步走向小型化，老年人的住宅消费观念也随之发生变化，从基本的住宅消费逐步发展到提高住宅消费品质上来，老年人的需求呈现出多元化的特征。老年公寓市场上已经针对不同类型消费群体的高端老年公寓、亲情社区型老年公寓、福养老机构、利性设计独特的小户型房等多种产品。

国内养老地产主要分布在环渤海、长三角、珠三角等沿海发达和海南等环境优异地区。

目前，我国仍处于积极应对人口老龄化的战略机遇期，虽然已经开始出现老年专项市场，该市场对养老地产的需求量并不大，加上养老人群的收入水平普遍不高以及养老消费理念较为落后(即主要依赖儿女)，致使养老地产仍处于发育期。

养老市场的成熟以及企业发展的需要，也将促进政府完善养老政策，不仅健全养老社会保障制度让客人放心消费，还将在拿地、金融、经营等方面给予支持，为企业发展提供良好的外部环境。

综合联合国、国家人口计生委、全国老龄委以及部分学者对我国未来老龄化发展趋势的预测结果，初步预计，2020年，我国60岁及以上人口规模在2.55亿人左右；2026年，我国60岁及以上人口规模在3亿人左右。

根据民政部统计，截至2020年底，我国各类养老床位483.1万张，比上年增长12.55%，每千名老人占有养老床位53张。预计到2026年，我国养老机构床位数量将达到接近1000万张。

风 险

1.市场风险

虽然养老地产行业日益火爆，但其面临的市场风险依然严峻。

一是受传统孝道思想的影响，居家养老模式的主流地位难以撼动。当下老年人的价值观以提倡节俭为荣，接受高消费型的养老地产模式需要一定的时间。

二是养老地产的主流消费群体是高净值老年群体及其家庭，又可总结为“高干、高知、高管”等领域的老年群体。虽然我国老年群体庞大，但能满足高净值或“高干、高知、高管”要求的老年人口数量较为有限。特别是前期市场推出的养老地产产品已经消化了一部分客群，将给未来集中面世的养老地产产品带来新的挑战。

2.经营风险

就回报周期而言，养老地产行业的投资回报周期较长。国内第一家养老社区公司亲和源运营13年后，才实现首次盈利。万科推出的养老项目至今仍未实现盈利。行业龙头泰康集团董事长陈东升也曾明确表示，“一个成熟的养老社区做到收支平衡需要6～8年，真正实现盈利要8～10年的时间”。从投资回报率来看，目前国际高端养老地产的平均投资回报都不超过10%。

机 遇

1.高净值人群及2+1+4家庭结构带来的新机遇

中国日益增长的高净值人群家庭将为市场注入新的活力。《2018胡润财务报告》显示，2018年中国千万元净资产的家庭数量超过200万，总资产较2017年增长6.4%，人群的平均年龄为40岁。这些高净值人群的父母大多已超过65岁。为父母提供优质的晚年生活或将成为高净值家庭的新时尚。

同时，随着第一代独生子女的父母开始步入老年，2+1+4结构的家庭（即两个成年人+一个小孩+四个老人）的负担愈发沉重，这一严峻的现状，也许会改变当下9073的养老模式（90%家庭养老，7%社区养老，3%机构养老）。相信未来会有越来越多的老人走向社区养老及机构养老。

2.多源发展、医养结合带来的新机遇

随着老年群体对自身健康关注程度及科学养生观念的普及，“医养结合”将为老年地产带来新的卖点。

养老地产应积极整合养生及医疗资源，为老年群体提供持续的日常保健、被动运动、中医康复、养老护理及其他服务，优化老年群体的入住体验，使得老年群体在安居的同时，能增进健康、延年益寿。