2018下半年哪些城市的房子最值得投资？
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“买房，纯粹只考虑居住的，有吗？
即使是身边那些纯粹的刚需，买房的时候也会考虑是不是增值潜力大的板块。对于广大买房人而言，增值、回报率高，是考量一个房子值不值得买的首要因素。”
2018上半年，楼市风起云涌，充斥着诸多不确定性。“房住不炒”、“刚需限购”、严禁违规“首付贷”等政策相继出台，武汉、成都、杭州、西安、海南、南京、天津等地“人才新政”的颁布，楼市再添波澜，投资房产更应理性。
近日，云房数据研究中心联合凤凰网房产共同发布《2018上半年中国房地产投资回报率调查报告》。全方位解析2018上半年，北京、上海、深圳、广州、武汉、郑州、沈阳等25座重要城市的房价走势，并预判楼市未来。
通过大数据分析，帮助购房者理性运用前瞻性视角，更为精准有效地发现楼市泡沫，掘金价值洼地。
人才引进来
房价涨上去
当下，中国越来越多城市加入“抢人大战”，把“人才”视作撬动房价上涨的“财富工具”。 抢人大战最核心的要素就是实施人才引进政策，通过购房补贴或者放宽购房限制，拉低了限购门槛，同时也带来市场的上涨预期。其中二线城市尤为明显，一方面是由于人才政策导致人口数量增加，另一方面则是城市产业发展提高助推房价上涨。在双重政策利好的刺激下，2018上半年，杭州、福州、长沙三大城市房价大幅上升逾20%。
此外，各城市均价皆呈不同程度的波动。广州经历了2017年的高价地块、房价飙涨、最严限制令、租购同权、双合同、房贷利率全面上调等波动，需求得到抑制，而今年上半年政策略微宽松且价格上涨动力强劲，同比涨幅19%。然而，受政策调控影响，北京价格同比下滑5.8%，深圳和上海价格同样受限，增幅在5%以内。
租金增长分化显现
三城市没跑赢银行定存
进入“存量房时代”，与房价形成明显倒挂的是，北京租金不仅领跑全国，且依旧在“小步慢跑”。预计未来北京房价走势趋于稳定，房租仍有上涨空间。
放眼全国，2018上半年，整体租金涨势分化明显，并分为三大梯队。如果说北京是当仁不让的第一梯队，那么半数城市上涨幅度集中在第二梯队，涨幅在3%到6%之间。租金涨幅较大的依旧是热点城市佛山、苏州和杭州，主是17年下半年的抢人大战导致城市租金遭遇热炒。
第三梯队中，有三个城市租金进入下降通道，租金收益为负，分别为天津、郑州和太原。这意味着在“房住不炒”的主旋律下，较央行存款半年基准利率1.3%相比，2018上半年，三大城市租金收益皆未能跑赢银行定存。
热点二线城市值得“入手”
部分一线需要5年解套
受2017年调控政策收紧影响，全国整体租金、房价涨幅均有大幅回落，静态和长期租赁回报率开始走低；历史五年转售回报率（2013-2018）在2017年下半年产生拐点，至2018年上半年开始下行，为11%，高于房地产信托平均年收益率8.05%。
放眼未来，在“房住不炒”的基调下，全国房价不存在大幅上涨的空间。但随着热点二线城市“人才引进”及城市快速发展的利好，人口吸引力将逐渐增强，购房需求增加，房价或将缓慢上行，导致未来五年转售回报率小幅上升。
一线城市来看，受政策调控影响，北京价格同比下滑 5.8%，深圳和上海价格同样受限，增幅在 5% 以内。广州经历了 2017 年的高价地块、房价飙涨、最严限制令、租购同权、双合同、房贷利率全面上调等波动，需求一度得到抑制。
长期来看，经历了一轮政策的打压,导致当前整体市场遇冷。而北京、上海未来五年投资回报率开始回暖，仅广州投资价值下跌。北京作为祖国的“心脏”，价格走势一向备受关注。在经历了史上最严调控，北京房价出现一轮暴跌之后，云房数据研究中心预测到，北京未来五年投资回报率开始回暖，从转售预测走势图中可以看到，北京房价或将于2022-2023年触底反弹，并迎来大幅上涨。
楼市投资4宗“最”
2018上半年调控密集，半年之内全国多个城市陆续出台150多条楼市新政，一二线热点城市首当其冲。受限购政策严厉程度不同的影响，四个一线城市2018上半年的静态租赁回报率合并回归至1.5%-1.8%区间。北京、上海未来五年投资回报率已出现回暖迹象，仅广州投资价值下跌。
云房数据结合25个城市普通住宅的未来转售及长期租赁回报率，对房地产投资方案进行评估，制作出了普通住宅房地产投资价值导向图。评估结果显示，最适合投资的城市是郑州和武汉，适合长期持有租赁的城市是重庆，适合短期持有售出的城市是厦门和石家庄，最不适合持有的城市是宁波。
从静态租赁回报来看，上半年最大的热门是天津。天津落户新政吸引大批刚需客群涌入，继而导致整体成交量升价跌，回报率上升1个百分点至1.7%。银川因为租金涨幅明显，房价波动较小直接拉高了静态租赁投资价值，回报率为4.3%。
长期租赁方面，最具投资前景的城市是重庆和郑州，回报率在5%以上。至于投资客最为关心的租转售回报率，仅沈阳一城呈上升态势，原因是高价普宅扎堆入市。云房数据预测，未来除太原、银川外，其他城市的转售回报率还将大幅下滑。
综合整理自凤凰网房产、和讯房产及网络
文琳编辑
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